A Legfelsőbb Bíróság Pfv.21385/2009/9. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 275. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 159. §, 200. §, 207. §, 1994. évi LV. törvény (Földtörvény) 7. §] Bírók: Kollár Márta, Tamáné dr. Nagy Erzsébet, Wellmann György

Kapcsolódó határozatok:

Tatabányai Törvényszék P.21134/2006/55., Győri Ítélőtábla Pf.20225/2008/8., *Kúria Pfv.21385/2009/9.*, 25/2015. (VII. 21.) AB határozat

***********

Pfv.VI.21 385/2009/9.

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Posta Attila ügyvéd és a Sopow-Stolmár Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Sopow Tamás ügyvéd által képviselt I.r. és II.r. felpereseknek a dr. Panker Szilárd ügyvéd és a Dezső és Társai Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Berczi Norbert ügyvéd, valamint dr. Muskovszky Gábor ügyvéd által képviselt alperes ellen szerződés érvénytelenségének a megállapítása iránt a Komárom-Esztergom Megyei Bíróságnál 22.P.21 134/2006. szám alatt megindított és másodfokon a Győri Ítélőtábla Pf.I.20 225/2008/8. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen a felperesek részéről előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán a 2010. évi január hó 26. napján megtartott tárgyaláson meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi a felpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg az alperesnek 15 nap alatt 300 000 (háromszázezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.

I n d o k o l á s :

Az I.-II.r. felperesek kizárólagos tulajdonában állnak az elsőfokú ítélet indokolásában felsorolt túlnyomórészt szántó, néhány esetben árok, agyaggödör és út megjelölésű mezőgazdasági ingatlanok, amelyek B., A., M. és K. területén fekszenek. A felsorolt ingatlanokat az I.-II.r. felperesek 1994. és 1996. évben vásárolták meg azzal, hogy a későbbiekben együtt fognak gazdálkodni. Az I.r. felperes N.-ba ment tanulni, ezt követően a felperesek úgy döntöttek, hogy az ingatlanokat értékesíteni fogják.

1998 vége és 1999 eleje közötti időszakban az I.r. felperes N.-ban hirdetést adott fel a perbeli ingatlanok értékesítése tárgyában. A hirdetésre dr. A. K. osztrák állampolgár jelentkezett. Az adásvételi szerződés megkötése előtt az I.-II.r. felperesek megkeresték dr. N. M. T. ügyvédet, aki tájékoztatta őket arról, hogy külföldi állampolgár részére termőföldet eladni 1994. júliusától már nem lehet. Az ügyvéd javasolta, hogy a termőföldek vonatkozásában alapítsanak haszonélvezeti jogot és ehhez kapcsolódóan készítsenek az ingatlanok későbbi megvásárlására adásvételi előszerződést is.

Dr. A. K. létrehozta az A-P. Mezőgazdasági Termelő és Szolgáltató Korlátolt Felelősségű Társaságot, a jelen per alperesét, amelyet 1999. április 27. napján bejegyeztek a cégjegyzékbe. A peres felek 1999. május 4-én ügyvédi megbízási megállapodást kötöttek német és magyar nyelven. Ebben rögzítették, hogy az ügyvéd tájékoztatására tudomásul vették, miszerint a hatályos magyar jogszabályok alapján sem az alperest alapító külföldi természetes személyek, sem az alperes, mint Magyarországon bejegyzett jogi személy termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg. Ezért az eljáró ügyvéd részére arra adtak megbízást, hogy az alperes javára haszonélvezeti jogot alapító szerződést készítsen a perbeli ingatlanok vonatkozásában. A haszonélvezeti jog ellenértékét 700 000 DEM forint ellenértékében határozták meg és rendelkeztek ennek az ellenértéknek a felperesek közötti megosztásáról is.

Az ügyvédi megbízás tartalmazza, hogy a felpereseknek szándékukban áll az ingatlanok eladása, illetve az alperes részéről azok megvásárlása, ezért abban is megállapodnak, hogy amennyiben a magyar jogszabályok lehetővé teszik akár külföldi természetes személy, akár belföldi gazdasági társaság részére a termőföld megvásárlását, úgy a megjelölt valamennyi ingatlanra vonatkozóan a jogszabály megváltozása napjától számított kilencven napon belül egymással adásvételi szerződést fognak kötni. A haszonélvezeti jogot szerző alperes vállalta, hogy a 700 000 DEM forint ellenértéke felett további 100 000 DEM forint ellenértékét fogja még vételárként megfizetni. A felek tudomásul vették az ügyvédnek azt a tájékoztatását, hogy az ügyvédi megbízásba foglalt írásbeli megállapodásuk a Ptk. 208. §-a alapján előszerződésnek minősül, azonban ez az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be. A felek kötelezettséget vállaltak arra, hogy a mezőgazdasági termőföld adásvételére vonatkozó szándékukat bizalmasan, üzleti titokként kezelik.

A felek 2000 áprilisában újabb földterületek vonatkozásában ismét haszonélvezeti jogot alapító szerződést kötöttek, hasonló tartalommal, mint 1999. május 4-én. Az ellenértéket 120 000 DEM forint ellenértékében határozták meg.

Az alperes haszonélvezeti joga mindkét szerződést illetően az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.

A haszonélvezeti jogot alapító szerződések megkötését követően az alperes a perbeli ingatlanokra vonatkozóan a B. Mezőgazdasági Szövetkezettel haszonbérleti szerződést kötött, mely a felperesek családi vállalkozása. A haszonbérleti szerződés időtartama 2008. évig tartott, ezt 2009. évig meghosszabbították, majd azt az alperes felmondta. Az alperes ugyanis már 2004. évben jelezte, hogy a későbbiekben a termőföldeket a képviselője fiával együtt maga kívánja megművelni. Az alperes a haszonélvezeti jogot alapító szerződések alapján állítása szerint összesen 1 116 036 DEM forint ellenértékét fizette ki a felperesek részére. A haszonbérleti díjként az alperes részére 29 922 836 forint kifizetésére került sor.

A felperesek az alperessel szemben előterjesztett keresetükben kérték, hogy a bíróság a peres felek között 1999. május 4-én létrejött, és a 2000. áprilisában hasonló tartalommal létrejött, haszonélvezeti jogot alapító szerződések semmisségét állapítsa meg a Ptk. 207. § (6) bekezdése alapján, azok színleltsége miatt. Előadták, hogy e szerződések valójában adásvételi szerződést lepleztek, a leplezett adásvételi szerződések azonban jogszabályba ütköztek figyelemmel arra, hogy a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) nem tette lehetővé az alperesnek termőföld tulajdonjogának a megszerzését. A szerződések azért is semmisek, mert jogszabály kijátszására irányultak. Erre tekintettel a felperesek kérték az alperes haszonélvezeti jogának törlését az ingatlan-nyilvántartásból, az eredeti állapot helyreállítását és vállalták a haszonélvezeti jog ellenértékének visszafizetését.

Az alperes ellenkérelmében a felperesek keresetének elutasítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a per tárgyát képező szerződések az aláírásuk időpontjában megfeleltek a hatályos jogszabályi előírásoknak, más szerződést nem színleltek. Az alperes tudomásul vette, hogy tulajdonjogot nem szerezhet, ezért a földhasználat jogának megszerzése érdekében kifejezetten haszonélvezeti jogot alapító szerződés megkötése volt a szándéka. Ezt az is alátámasztja, hogy a tulajdonjog megszerzése esetére további 100 000 DEM-nek megfelelő forintot kellett volna fizetnie a felperesek részére.

Az elsőfokú bíróság a felperesek keresetét elutasította és a felpereseket kötelezte a perköltség megfizetésére. Az elsőfokú bíróság a lefolytatott bizonyítási eljárás alapján arra a következtetésre jutott, hogy a szerződések megkötése időpontjában a felek kölcsönös akarata ténylegesen haszonélvezeti jog alapítását jelentő szerződés megkötésére irányult. E szerződések nem voltak leplezettek, ezt a bíróság álláspontja szerint a szerződéseket készítő dr. N. M. T. ügyvéd tanúvallomása is alátámasztotta. Eszerint az alperes képviselője tájékozódott az európai földhasználati lehetőségekről, illetve a magyar jogi helyzetről és tudomásul vette, hogy csak haszonélvezeti jog alapítására van jogi lehetőség. Az elsőfokú bíróság a felperesek álláspontjával szemben utalt arra, hogy bár az alperes a perbeli ingatlanokat valóban haszonbérbe adta, a Ptk. 159. § (2) bekezdésének megsértése azonban a felperesek hivatkozása ellenére nem állapítható meg. A haszonbérbe adás ugyanis a felperesek családi vállalkozása részére történt meg, és a felperesek, mint földtulajdonosok a használati jog átengedése miatt az eltelt hosszabb idő alatt semmiféle kifogással nem éltek, vagyis a dolog használatára nem tartottak igényt. A felperesek a perbeli szerződések megkötését követően mintegy öt, illetve hat év elteltével hivatkoztak csak arra, hogy a szerződések adásvételi szerződéseket lepleznek.