BH 1996.2.84 I. A közös tulajdonban álló ingatlan használati módjának szabályozása nem eredményez szolgalmi jogokat [Ptk. 140. §, 167-168. §].

II. A szolgalom alapításánál a szolgáló felek birtokosainak érdekét nyomatékosan figyelembe kell venni [Ptk. 169. § (1) bek.].

III. A szolgalomalapítással keletkező értékcsökkenés figyelembevétele szükséges az egyensúlyi helyzet megteremtéséhez.

A másodfokú bíróság jogerős ítéletével megállapított tényállás szerint a felperesi jogelődök a jelenleg a felperes tulajdonában lévő ingatlant a helyi egyházközségtől az 1949. szeptember 14. napján megkötött adásvételi szerződéssel átjárási szolgalmi jog biztosításával szerezték meg. Ennek az átjárási szolgalomnak az ingatlan-nyilvántartásba (akkor telekkönyvbe) történő bejegyzése nem történt meg. Ennek ellenére az engedélyezett szolgalmat az egyházközség tulajdonában visszamaradt ingatlanrészen - amelynek tulajdonjogát később az alperesek szerezték meg - a felperes és a perindítás előtt elhunyt házastársa a házastárs haláláig tényleges gyakorolta az egyházközség által 1949-ben biztosított terjedelemben és nyomvonalon.

Megállapította a bíróság, hogy a felperesi ingatlan rendeltetésszerű használatához a szolgalom gyakorlására a mezőgazdasági rendeltetésű földrészleten végzendő tavaszi és őszi munkák idején, valamint tüzelőszállítás céljára feltétlenül szükség van, a gépkocsival történő megközelítésre pedig kizárólag az alperesi ingatlanon keresztül nyílik lehetőség, mert a felperesi ingatlan gépkocsibeállásra alkalmas közúttal nem érintkezik.

A szakértő által megállapított több lehetőség közül a másodfokú bíróság a korábbi használatnak megfelelő nyomvonalon látta indokoltnak a szolgalom biztosítását. Ehhez képest akként rendelkezett, hogy a felperes tulajdonában álló ingatlan javára és az alperes tulajdonában lévő ingatlan terhére a 17. sorszám alatti szakvéleményhez csatolt vázrajzon pirossal jelölt ingatlanrészen biztosít átjárási szolgalmi jogot oly módon, hogy "az uralkodó telek mindenkori birtokosa az átjárást a tavaszi és őszi munkák idején szükség szerint, valamint tüzelőszállítás céljára gyakorolhatja". Kötelezte az alpereseket, hogy a szolgalmi jog gyakorlása idejére a perbeli ingatlanok közötti átjáró és bejárati kapu használatát a szolgalmi jog gyakorlói részére biztosítsák.

A jogerős ítélet ellen az alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben részint a megállapított tényállás helyességét, részint pedig a jogszabályi rendelkezések nem megfelelő alkalmazását sérelmezték.

A felülvizsgálati kérelem a következők szerint alapos.

I. Tévesen jutott a másodfokú bíróság arra a ténybeli és jogi megállapításra, hogy a felperes jogelődei az akkor tulajdonos helyi egyházközséggel 1949. szeptember 14. napján megkötött adásvételi szerződéssel az alperesi ingatlanon szerződéses átjárási szolgalmi jogot szereztek.

A periratokból egyértelműen megállapítható, hogy a hivatkozott szerződés megkötésének időpontjában a jelenlegi felperesi és alperesi ingatlan még egységes jószágtestet alkotott, amelynek használata volt a jelenlegi ingatlan-nyilvántartási állapot szerint megosztott. A felperesi jogelődök ennek a megosztott használatú ingatlannak azt a részét szerezték meg, amely lovas kocsival történő bejárásra alkalmas közúttal valóban nem érintkezett. Erre figyelemmel engedélyezett az eladó egyházközség a használatában maradt ingatlanhányad általa birtokolt részén a felperesi jogelődök részére átjárási lehetőséget. Ez azonban nem szolgalomalapítás, hanem a közös tulajdonú ingatlan használatának szabályozása, közös tulajdonú ingatlanon ugyanis az elkülönült használatú területekre szolgalom alapítása fogalmilag kizárt (Ptk. 140. §).