BH 2008.10.272 A társasház perbeli jogképességgel rendelkezik, azokban a perekben is, amelyeket új épület közös tulajdonban álló részeinek jótállási kötelezettség alá eső, illetőleg szavatossági igénnyel orvosolható hibái miatt indít [1997. évi CLVII. tv. 3. §].

A felperes társasház beruházója, építtetője, és a társasházban lévő ingatlanok értékesítője az alperes volt. Az épület kivitelezését az alperes megrendelésére a M. Rt. végezte 1999. május és 2000. március között; az épület műszaki átadásának kezdete 2000. március 10-e volt. A felperes társasházat az alperes alapította. A háromemeletes épületben 28 db lakás, 6 üzlethelyiség, és több gépkocsitároló létesült. Az ingatlan illetőségek tulajdonosai, és a felperes a vételt követően kivitelezési hibákat jeleztek, és ezek kijavítása iránt többször fordultak az alpereshez. Majd a felperes megrendelésére 2002. nyarán B. A. szakvéleményt készített a társasház építési hiányosságairól, hibáiról, és azok kijavítási költségeiről. A szakvéleményért a felperes 600 000 forint díjat fizetett. Az alperes a fenti szakvéleményt felperestől elkérte, és felhasználta a kivitelező által a jóteljesítési garancia visszafizetésére irányuló ellene indított perben. Miután valamennyi hiba kijavítására nem került sor, ezért a felperes 2003. március 14-én, majd ezt követően még két ízben is írásban felhívta az alperest a lakóházban található közös tulajdonban álló épületrészek hibáinak kijavítására. Tekintettel arra, hogy ez nem történt meg, keresettel fordult a bírósághoz.

Keresetében kérte kötelezni az alperest a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet alapján a keresetben részletesen megjelölt szavatossági hibák kijavítására, valamint a per előtt elkészült szakvélemény 600 000 forint összegű díjának megfizetésére. A B. A. szakértő által megállapított hibák ki nem javított részét összesen 6 312 300 forintban jelölte meg, de kérte, hogy a bíróság szakértői bizonyítás útján állapítsa meg a még mindig fennálló hibákat és azok jelenlegi javítási költségét. Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Elsődlegesen hivatkozott a követelés elévülésére; másodlagosan arra, hogy a jótállás kötelezettje a kivitelezési munkát végző M. Rt. Utalt továbbá arra, hogy az önkormányzattal együtt társberuházó volt, és bizonyos parkosítási, járdaépítési, tereprendezési munkát az önkormányzat végzett. A kiviteli terveket is az önkormányzat bocsátotta rendelkezésére, így a tervhibákért szerinte nem felel.

Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte az alperest, hogy a felperesi társasház társasházi közös tulajdont érintő alább felsorolt hibáit egy éven belül természetben javítsa ki; nem teljesítés esetén fizessen meg 18 309 240 forint ellenértéket. A bíróság kötelezte továbbá az alperest 15 napon belül 600 000 forint megfizetésére. A perben kirendelt szakértő véleménye alapján megállapította, hogy a keresetben felsorolt hibák fennállnak, elfogadta a szakértő által kalkulált összesen 18 309 240 forint összegű javítási költséget is. Tényként rögzítette, hogy az alperes az adásvételi szerződésekben tájékoztatta a vevőket, hogy a felépítményért jótállási kötelezettséget vállal, ezért a jótállás kötelezettje jelen esetben az alperes, aki a Ptk. 248. § (1) bekezdése szerint a hibátlan teljesítésért felel. Miután a jótállási jogok gyakorlásánál a szavatossági jogok gyakorlására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni, ezért az alperest a Ptk. 306. § (1) bekezdés a) pontja alapján kötelezte kijavításra. Az alperes elévülési kifogását nem találta alaposnak.

Az alperes fellebbezésében az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését, és újabb eljárás elrendelését kérte, mert szerinte az elsőfokú ítélet megalapozatlan, a tényállás tisztázatlan.

A másodfokú bíróság az alperes fellebbezése folytán végzést hozott, ebben az elsőfokú bíróság ítéletét teljes egészében hatályon kívül helyezte, és a pert megszüntette; egyben a felperest perköltség megfizetésére kötelezte. A végzés indokolása szerint a per adataiból megállapítható, hogy az alperes által felépített társasházban lévő egyes albetéteket adásvételi szerződéssel részben az alperes, illetőleg a telekingatlan fejében részben az önkormányzat értékesítette; a felperes társasház jótállási igénye ezen adásvételi szerződéseken alapul. A másodfokú bíróság a perbeli időben hatályban volt, a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 3. § (1) bekezdésére utalva azt állapította meg, hogy a perbeli igény érvényesítésére a társasház nem jogosult. A társasháznak ugyanis csak korlátozott jogalanyisága van: a társasház az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során szerezhet jogokat, és vállalhat kötelezettségeket, önállóan perelhet és perelhető.

A másodfokú bíróság álláspontja szerint a fenti jogszabály alapján a társasház nem jogosult az egyes tulajdonostársak által megkötött adásvételi szerződés alapján őket megillető jótállási vagy szavatossági igények érvényesítésére. Csak és kizárólag a fenti körben jogosult a társasház önállóan fellépni. Az adásvételi szerződéseket az egyes tulajdonostársak kötötték, így csak a tulajdonostársakat illeti meg az adásvételi szerződésen alapuló és a jelen perben érvényesített jótállási igény, tehát perbeli jogképességük is e körben a tulajdonostársaknak van. Miután a felperesnek a perbeli igény érvényesítésére perbeli jogképessége nincs, ezért az elsőfokú bíróságnak a felperes keresetlevelét a Pp. 130. § (1) bekezdés e) pontja alapján idézés kibocsátása nélkül el kellett volna utasítania, illetve a Pp. 157. § a) pontja alapján a pert meg kellett volna szüntetnie. Erre tekintettel a másodfokú bíróság a Pp. 251. § (1) bekezdése alapján rendelkezett az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezéséről, és a per megszüntetéséről.

A felperes a permegszüntető végzés elleni felülvizsgálati kérelmében a fenti végzés hatályon kívül helyezését, és az alperesi fellebbezés elutasítását kérte. Álláspontja szerint a másodfokú bíróság tévesen értelmezte a társasházi törvényt, hiszen a társasház korlátozott jogképessége a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos bármilyen igény érvényesítésére kiterjed. A felperes a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 3. § (1) bekezdésére hivatkozott, és azt állította, hogy a perbeli igény a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek körébe tartozik. A társasház perbeli jogképességének alátámasztásául hivatkozott a BDT 2006.1313. szám alatt közzétett eseti döntésre. Megítélése szerint a másodfokú bíróság nem vette figyelembe azt, hogy a felperes nem az egyes külön tulajdoni hányadokkal összefüggésben felmerült szavatossági igények tekintetében indított pert, hanem kizárólag a közös tulajdoni részekkel összefüggésben felmerült igényeket érvényesíti. A felperes jelentőséget tulajdonított annak is, hogy a társasházat maga az alperes alapította. Kérte figyelembe venni azt, hogy a társasház nem csupán a szavatossági igények tekintetében terjesztett elő keresetet, hanem B. A. szakértői véleményének díja vonatkozásában is. Utalt arra, hogy az alperes a szakvélemény megrendelésekor vállalta a teljes költség viselését, de a szakértő díját a mai napig nem egyenlítette ki.