42/1996. (X. 9.) AB határozat
a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény egyes rendelkezései alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában
A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!
Az Alkotmánybíróság jogszabály alkotmányellenesség utólagos vizsgálatára irányuló eljárásban - dr. Tersztyánszky Ödön és dr. Vörös Imre alkotmánybírók különvéleményével - meghozta a következő
határozatot:
Az Alkotmánybíróság megállapítja: a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 43. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezés alkalmazásánál alkotmányos követelmény, hogy az egy évnél rövidebb felmondási időt korlátozó szabály csak akkor érvényesül, ha a felek másként nem állapodtak meg.
Az Alkotmánybíróság a rendelkezés alkotmányellenességének megállapítására irányuló indítványt és megsemmisítése iránti kérelmet elutasítja.
Az Alkotmánybíróság határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.
INDOKOLÁS
I.
1. Az indítványozó álláspontja szerint a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) 43. § (1) bekezdésének második mondata sérti az Alkotmány tulajdonvédelemre és a vállalkozások szabadságára vonatkozó rendelkezéseit, ezért alkotmányellenes. Az Lt. 43. § (1) bekezdése a nem lakás céljára szolgáló helyiségbérletek felmondásáról rendelkezik, és kimondja, hogy a bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződést - ha a felek másként nem állapodtak meg - cserehelyiség biztosítása és a 24. § (1) bekezdés a)-d) pontjaiban meghatározott esetek fennállása nélkül is felmondhatja. A felmondási idő egy évnél rövidebb nem lehet.
Az indítvány szerint ez a szabályozás a tulajdonost megillető rendelkezési jogot indokolatlanul korlátozza és az Alkotmány 9. §-ában megfogalmazott elveket is sérti. Az indítvány utal arra, hogy piacgazdasági viszonyok között gyakran fordul elő, hogy a bérbeadott helyiségre a tulajdonosnak szüksége van, és ezért a határozatlan időre szóló helyiségbérleti szerződés megszüntetését kezdeményezi. A törvényben meghatározott egy éves felmondási idő olyan nagymértékű korlátozását jelenti e körben a rendelkezési jognak, amely már alkotmányosan megengedhetetlen. Az indítványozó erre figyelemmel kérte a támadott törvényi rendelkezés alkotmányellenességének a megállapítását és megsemmisítését.
2. A helyiségbérlet szabályait az Lt. második része tartalmazza. Az Lt. 36. § (1) bekezdése - az e részben foglalt eltérésekkel - a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére is a lakásbérlet szabályait rendeli megfelelően alkalmazni. Az Lt. 26. § (5) bekezdése a lakásbérleti jogviszonyok körében úgy rendelkezik, hogy a bérbeadó a szerződést cserelakás és a 24. § (1) bekezdésének a)-d) pontjaiban meghatározott okok fennállása nélkül is írásban felmondhatja, ha ezt a felek a szerződésben kikötötték. Eltérő megállapodás hiányában a felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál. Az Lt. 24. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezések a lakásbérleti jogviszonynak a bérlő felróható magatartása miatti felmondási eseteit szabályozzák (bérnemfizetés, rendeltetésellenes használat stb.).
Az Alkotmány 9. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezés szerint Magyarország gazdasága olyan piacgazdaság, amelyben a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül. A (2) bekezdés szerint a Magyar Köztársaság elismeri és támogatja vállalkozás jogát és a gazdasági verseny szabadságát. Az Alkotmány 13. §-a a tulajdonhoz való jogot deklarálja.
II.
Az Alkotmánybíróság az indítványt megalapozatlannak találta, megállapította azonban a támadott rendelkezés alkalmazásának alkotmányos követelményét.
1. Az Lt. I. számú mellékletének a) pontja hatályon kívül helyezte a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 450. §-ának (1) bekezdését, amely a lakás- és helyiségbérlet szabályainak - a bérlő javára szóló - egyoldalú (klaudikáló) kogenciájáról rendelkezett. Ennek folytán az Lt. szabályai - az önkormányzati és állami lakások és helyiségek bérleti jogviszonyára vonatkozó rendelkezések, továbbá a felmondási és más megszűnési szabályok bizonyos kivételeitől eltekintve - diszpozitívak, azaz azok eltérő alkalmazásáról a szerződő felek szabadon rendelkezhetnek, azokat félretehetik. Minden diszpozitív szabálynak egyik lényeges eleme az, hogy a szabály csak annyiban kerül alkalmazásra, amennyiben a felek másként nem rendelkeznek.
Az Lt. 26. § (5) bekezdése a lakásbérleti szerződések cserelakás biztosítása nélküli felmondása körében ezt az általános diszpozitivitást a felmondási idő tekintetében külön is kiemeli, annak kimondásával, hogy a felmondási idő csak a felek eltérő megállapodásának hiányában nem lehet rövidebb három hónapnál. A hézagpótló szabály tehát elsődlegesen a felek szabad megállapodására utal.
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek tekintetében a támadott 43. § (1) bekezdésének szövegszerkezete ettől eltérő technikájú. A törvényszöveg a felek szabad megállapodását a cserehelyiség biztosításával kapcsolatban mondja csak ki, arról pedig, hogy a felmondási idő egy évnél rövidebb nem lehet, külön mondatban rendelkezik. E rendelkezés - nyelvtani olvasata szerint - kogens, azaz - miként ezt az indítvány állítja - a szövegösszefüggésben úgy jelenik meg, mintha az a felek megállapodásával sem volna félretehető. Az Lt. rendszertani értelmezése szerint azonban a támadott rendelkezésnek ez a nyelvtani értelme nincs összhangban a lakásbérleti szerződés felmondási idejét a felek szabad megállapodása körébe utaló szabállyal [Lt. 26. § (5) bekezdése], az egyoldalú kogenciát általában feloldó törvényi rendelkezéssel [Lt. I. számú melléklet a) pont] és a szerződési szabadságot védő alkotmányi követelménnyel sem.
2. Az Alkotmánybíróság a 13/1990. (VI. 18.) AB határozatában (ABH 1990, 55, 56.) utalt az Alkotmány 9. § (1) bekezdésében foglaltakra, amely rendelkezés a magyar gazdaságot piacgazdaságnak minősíti. Az Alkotmánybíróság kimondta, hogy a piacgazdaság lényegi eleme a szerződési szabadság. A szerződési szabadság, amelyet e határozatában az Alkotmánybíróság önálló alkotmányos jognak minősített, érvényesül abban az általános szabályban, amelyet a Ptk. 200. § (1) bekezdése rögzít. Eszerint a szerződés tartalmát a felek szabadon állapítják meg. A szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek.
A kifogásolt törvényi rendelkezés akkor áll összhangban az Alkotmány 9. § (1) bekezdésében foglaltakkal és a szerződési szabadság alkotmányos jogával, ha elsődlegesen a felek szabad megállapodására bízza a helyiségbérleti jogviszony felmondási feltételeinek, így a felmondási időnek is a meghatározását, vagyis ha a szabály diszpozitív.
Emlékeztet az Alkotmánybíróság a helyiségbérleti jogviszonyokkal kapcsolatos korábbi gyakorlatára, így a 29/1993. (V. 4.) AB határozatban kifejtettekre (ABH 1993, 231.), ahol arra az álláspontra helyezkedett, hogy a szerződési szabadság a helyiségbérleti szerződések körében csak kellő súlyú alkotmányos indokok fennállása esetén korlátozható. A 64/1993. (XII. 22.) AB határozatban pedig az Alkotmánybíróság rámutatott arra, hogy a helyiségbérleti jogviszonyok a szabad vállalkozás körébe tartoznak (ABH 1993, 388.), így azokra a szerződési szabadság alkotmányos joga meghatározóan érvényesül.
A felek szabad megállapodását korlátozó, legalább egy éves felmondási határidőnek eszerint nincsenek alkotmányos indokai. Az Alkotmánybíróság állandó gyakorlata a nem alapjogi korlátozás alkotmányosságához megköveteli, hogy a korlátozásnak a tárgyilagos mérlegelés szerint ésszerű indokai legyenek [35/1994. (VI. 24.) AB határozat, ABH 1994, 202.]. A szabad vállalkozás körébe eső helyiségbérleti jogviszonyok körében az egyébként szabad felmondási jognak minimálisan egy éves felmondási időhöz kötése a törvény belső logikájába ütközik, egyúttal ésszerűtlen, ezért alkotmányosan megengedhetetlen korlátozás lenne. Erre figyelemmel az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az Lt. 43. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezés alkalmazásánál alkotmányos követelmény, hogy az egy évnél rövidebb felmondási időt korlátozó szabály csak a felek eltérő megállapodása hiányában érvényesül.
A diszpozitív szabály meghatározása, vagyis annak a rendelkezésnek a tartalmi kialakítása, amely a szerződő felek eltérő megállapodása hiányában kerül alkalmazásra, viszont általában már nem alkotmányossági kérdés, hanem a törvényhozó szabadságába és szabad mérlegelési jogkörébe tartozik. Ennek során a törvényhozó szabadon mérlegelhet olyan célszerűség, érdekvédelmi, technikai illetőleg egyéb szempontokat, amelyek a konkrét jogviszonyokkal kapcsolatosak, feltéve, hogy azok nem állnak kifejezetten ellentétben az Alkotmány valamely rendelkezésével. Nem ellentétes tehát az Alkotmánnyal, hogy a törvényhozó bérlővédelmi, illetőleg egyéb okból a megállapodás hiányában érvényesülő felmondási időt a támadott törvényi rendelkezés körében minimálisan egy évben határozta meg.
3. Nem áll ellentétben a kifogásolt rendelkezés az Alkotmány tulajdont biztosító és védő 13. § (1) bekezdésével. A szabály diszpozitivitása lehetővé teszi, hogy a tulajdonos rendelkezési jogát korlátozástól mentesen gyakorolja, a törvényi határidőkorlát csak akkor lép be, ha a tulajdonos szerződési szabadságával nem élt. Az Lt. hatálybalépésekor fennálló helyiségbérleti jogviszonyok tekintetében - átmeneti korlátozásként - kétségkívül élt az egy éves felmondási határidő szabálya, mert a helyiségtulajdonosok nem voltak jogosultak a fennálló bérleti szerződések egyoldalú módosítására. Az Lt. hatálybalépésével azonban az Lt. 43. § (1) bekezdése alapján megnyílt a joguk arra, hogy - cserehelyiség biztosítása nélkül is - egy évre a szerződéseket felmondják, ez a határidő pedig az Lt. 1994. január 1-jei hatálybalépése folytán [92. § (1) bekezdés] már letelt. Nem alkotmányossági kérdés, hogy a jogviszony változatlan tartalommal való fennállása esetén az egy éves felmondási határidő - a felmondási jog korábbi gyakorlásának elmaradása miatt - egyes jogviszonyok esetében még ma is irányadó.
4. Az Alkotmánybíróság azt is vizsgálta, hogy az indítvánnyal támadott rendelkezés - átmeneti szabályként - az 1994. január 1-jén fennállott helyiségbérleti jogviszonyok tekintetében nem áll-e ellentétben az indítványban felhívott alkotmányi rendelkezésekkel. Ebben az összefüggésben utal az Alkotmánybíróság arra, hogy a korábbi rendkívül kötött - és döntően kogens, tehát félre nem tehető szabályokon nyugvó - helyiséggazdálkodás kötöttségét az Lt. a szabályozás diszpozitivitása folytán feloldotta. A bérbeadók szabad felmondási lehetősége nyílott meg a támadott törvényi rendelkezés első fordulata alapján, ilyen körülmények között a felmondási idő átmeneti kötöttsége - kifejezetten átmeneti szabályként - nem áll ellentétben az Alkotmány 9. § (1) bekezdésével, illetőleg 13. § (1) bekezdésével sem.
Mindezekre a körülményekre figyelemmel az Alkotmánybíróság a megalapozatlan indítványt elutasította, egyúttal azonban meghatározta a támadott törvényi rendelkezés alkalmazásának alkotmányos követelményét.
A határozat közzétételére vonatkozó rendelkezés az Alkotmánybíróságról szóló 1989. évi XXXII. törvény 41. §-án alapul.
Dr. Sólyom László s. k.,
az Alkotmánybíróság elnöke
Dr. Ádám Antal s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Kilényi Géza s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Lábady Tamás s. k.,
előadó alkotmánybíró
Dr. Schmidt Péter s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Szabó András s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Tersztyánszky Ödön s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Vörös Imre s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Zlinszky János s. k.,
alkotmánybíró
Alkotmánybírósági ügyszám: 1288/B/1995/2.
Dr. Tersztyánszky Ödön alkotmánybíró különvéleménye
1.
A Ptk. 226. § (1) bekezdése szerint a jogszabály meghatározhatja a szerződés egyes tartalmi elemeit, és kimondhatja, hogy ezek a szerződésnek akkor is részei, ha a felek eltérően rendelkeznek.
A Ptk. 434. § (2) bekezdése szerint a lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza. A (3) bekezdése szerint a lakásbérlet szabályait - ha jogszabály másként nem rendelkezik - megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére is. A (4) bekezdés értelmében lakásbérlet létrejöttének, megszűnésének, a lakásbérleti jog folytatásának, a lakások elidegenítésének további feltételeit - az Lt. keretei között - jogszabály állapíthatja meg.
Az Lt.-t az Országgyűlés, a törvény preambulumában kifejezetten is hangsúlyozva, az önkormányzatok bérbeadói jogait erősítve és a bérlők méltányos érdekeinek védelmét érvényesítve alkotta meg. A kitűzött célok megvalósítása aligha képzelhető el e szabályoknak általánosan eltérést engedő volta mellett.
Az Lt. 1. § (1) bekezdése szerint a törvény hatálya kiterjed minden lakásra - ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban lévő lakást, a szobabérlők házában lévő lakrészt és a szükséglakást is -, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre.
A (2) bekezdés szerint ha a felek másként nem állapodtak meg, e törvény rendelkezéseit a külállam tulajdonában lévő lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre is alkalmazni kell.
A (3) bekezdés értelmében a Ptk. rendelkezései kizárólag az Lt.-ben nem szabályozott kérdésekben irányadók.
Az Lt. tartalmazza a lakás- és helyiségbérlet szabályait. E szabályok a lakás- és helyiségbérleti szerződés egyes tartalmi elemeit határozzák meg.
A Ptk. 434. §-a és az Lt. 1. §-a - a Ptk. 226. §-ával összhangban - alkalmazási kényszert ír elő a lakás- és helyiségbérleti szerződés egyes tartalmi elemei tekintetében. Ennyiben a Ptk. és az Lt. a lakás- és helyiségbérleti szerződés vonatkozásában eltér a Ptk. 200. § (1) bekezdése általánosan eltérést engedő szabályától. Ez azt jelenti, hogy az Lt. szabályai a Ptk. és az Lt. erejénél fogva kötelezőek, kivéve, ha maga a törvény másként rendelkezik.
Ezzel az értelmezéssel állt összhangban az is, hogy az Alkotmánybíróság eddig törvénytelenné nyilvánította azokat az önkormányzati rendeleteket, amelyek az önkormányzati lakástulajdon tekintetében az Lt. egyes szabályaitól eltértek, noha az eltérést a határozat szerinti általános diszpozitivitás mellett tartalmilag semmi sem tiltaná.
Ezzel az értelmezéssel áll összhangban a jelenleg megismerhető bírói gyakorlat is. Bár az Lt. viszonylag új jogszabály, és a Legfelsőbb Bíróság a "Bírósági Határozatok"-ban eddig nem tett közzé olyan eseti döntést, amelyben az Lt. kogens vagy diszpozitív voltáról foglalna állást, a nyilvánosság számára hozzáférhető a Fővárosi Bíróság FPK 1995/61. számú állásfoglalása a "Lakástörvénnyel kapcsolatos jogalkalmazás (bírósági tanácskozás anyagai)" címmel, amelyből az az álláspont tűnik ki, hogy - általánosságban fogalmazva - az Lt. felmondási szabályai eltérést nem engednek.
A többségi határozat szerint is az Lt. szabályai "az önkormányzati és állami lakások és helyiségek bérleti jogviszonyára vonatkozó rendelkezések, továbbá a felmondási és más megszűnési szabályok bizonyos kivételeitől eltekintve" diszpozitívak. A határozatból azonban nem tűnik ki, hogy - az Lt. többségi döntés szerinti általános diszpozitivitása mellett - miből következik az említett rendelkezések mégis kogens volta, különösen pedig a felmondási és más megszűnési szabályok némelyikének nem egységes kezelése akár a kogencia, akár a diszpozitivitás szempontjából.
Abból, hogy az Lt. a Ptk.-nak a bérlő javára szóló egyoldalú kogenciát bizonyos körben előíró rendelkezését hatályon kívül helyezte, nem következik az, hogy az Lt. szabályai pusztán ebből az okból diszpozitívak lennének.
A Ptk.-beli korábbi kogencia "klaudikáló" voltát [450. § (1) bek.] az Lt. nem általános, átfogó rendelkezésben, hanem tételesen meghatározva érvényesíti. Az Lt. legalább tizenöt helyen kifejezetten utal a felek megállapodására, és ezekben a részkérdésekben enged autonómiát a feleknek.
2.
Az Lt.-nek rendszere az, hogy amit nem szabályoz, ott a Ptk. alkalmazandó; a helyiségbérletre pedig a lakásbérlet szabályait kell alkalmazni, ha az Lt. eltérést nem tartalmaz.
Az Lt. 43. § (1) bekezdése szerint: "A bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződést - ha a felek másként nem állapodtak meg - cserehelyiség biztosítása és a 24. § (1) bekezdés a)-d) pontjaiban meghatározott esetek fennállása nélkül is felmondhatja. A felmondási idő egy évnél rövidebb nem lehet."
Kérdés, hogy ezek a szabályok a lakásbérlet mely szabályától vagy szabályaitól térnek el. A helyiségbérletre ugyanis csak az a lakásbérleti szabály alkalmazható, amelytől a helyiségbérletes szabályok nem térnek el.
A határozat szerint az Lt. vizsgált szabályának értelmezésénél az "összhang" megteremtése miatt irányadó az Lt. 26. § (5) bekezdése, amely a felmondási időtől kifejezetten eltérést enged. Az Lt. e szabálya szerint: "A bérbeadó a szerződést cserelakás és a 24. § (1) bekezdésének a)-d) pontjaiban meghatározott okok fennállása nélkül is írásban felmondhatja a hónap utolsó napjára, ha ezt a felek a szerződésben kikötötték. Eltérő megállapodás hiányában a felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál."
Itt is határozatlan idejű szerződésről van szó (onnan tudjuk, hogy a 26. § így kezdődik). Itt sem kellenek az Lt. 24. § (1) bekezdés a)-d) pontjaiban körülírt esetek, és cserehelyiség sem. Kell viszont, hogy a felek ebben állapodjanak meg. A felmondási idő is csak eltérő megállapodás esetében köt.
A fontos viszont ebben az, hogy lakásbérletnél nem a törvény erejénél fogva van ilyen joga a bérbeadónak, hanem a megállapodásnál fogva. A helyiségbérletnél ellenben a törvény erejénél fogva lehet az Lt.-ben meghatározott "esetek" és cserelakás nélkül felmondani, viszont legalább egy évre.
Az Lt. 43. § (1) bekezdése ezért eltér a lakásbérlet-felmondási rendszertől, ideértve a 26. § (5) bekezdésének a felek megállapodására utaló szabályát is.
Ezzel a helyiségbérletes felmondási szabály a lakásbérlet kötött felmondási rendszerét félreteszi. Új, kötetlen felmondási rendet vezet be, és ettől enged megállapodással - de csak bizonyos körben - eltérést. Ebből viszont az is következik, hogy a törvényes legrövidebb felmondási időtől "lefelé" nem lehet eltérni.
Az Lt. 43. § (1) bekezdése vizsgált mondata értelmezésénél semmilyen jelentősége nincs a 26. § (5) bekezdésében foglalt szabálynak.
3.
Az Alkotmánybíróság több határozatában foglalkozott a szerződési szabadság alkotmányos intézményével. A 13/1990. (VI. 18.) AB határozatban megállapította, hogy a szerződési szabadság önálló alkotmányos jog, és utalt a Ptk. 200. § (1) bekezdésére, amely szerint a szerződés tartalmát a felek szabadon határozhatják meg. A 32/1991. (VI. 6.) AB határozat kifejti, hogy a szerződési szabadság a piacgazdaság egyik lényegi eleme, amely azonban alkotmányos alapjognak nem tekinthető. Alapjog jellege önálló alkotmányos jogként való felfogásából sem következik. Ezért a szerződési szabadságra nem vonatkoznak az alapjogok korlátozásához az Alkotmány 8. § (2) bekezdésében meghatározott követelmények. A 43/1991. (VII. 12.) AB határozat megállapítja, hogy a szerződési szabadság korlátlan érvényre juttatását a polgári jog szabályai [így a Ptk. 198. § (2) bekezdése a kötelező szerződéskötés jogszabály általi elrendelhetőségéről és 226. § (1) bekezdése, a szerződés egyes tartalmi elemeinek jogszabályi meghatározásáról] nem teszik lehetővé, és az nem következik az Alkotmányból sem. Megállapítja továbbá: "Abban a kérdésben, hogy a szerződési szabadságot korlátozó konkrét jogszabályok alkotmánysértők-e, a szabályozás tárgyával összefüggő jogforrási szintre és a szabályozás tartalmára figyelemmel esetenként lehet állást foglalni."
Az adott esetben a korlátozás törvényben jelenik meg, ez a jogforrási hierarchiában a legmagasabb jogforrási szint.
A korlátozás nem érinti a szerződés megkötésének szabadságát. A felek szabadon határozhatják el, hogy kötnek-e és ha igen, akkor kivel kötnek szerződést. Szabadon határozhatják meg azt is, hogy a szerződést határozott vagy határozatlan időre kötik-e, ennek minden következményével együtt.
A vizsgált korlátozás abban áll, hogy határozatlan idejű szerződés esetén a kötetlen felmondási rend mellett a felmondási idő legrövidebb tartamát határozza meg a törvény, egy évben.
Ennek mértéke viszont nem alkotmányossági kérdés, hanem a törvényhozó szabadságáratartozik.
Álláspontom szerint a kifejtettek alapján az indítványt el kellett volna utasítani, és nem lett volna helye ama alkotmányos követelmény kimondásának, amely a vizsgált szabály eltérést engedő (diszpozitív) értelmezését teszi szükségessé.
Dr. Tersztyánszky Ödön s. k.,
alkotmánybíró
A különvéleményhez csatlakozom:
Dr. Vörös Imre s. k.,
alkotmánybíró