A Fővárosi Ítélőtábla Pf.21187/2014/11. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 121. §, 163. §, 221. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 201. §, 236. §, 326. §] Bírók: Benedek Szabolcs, Czukorné dr. Farsang Judit, Magosi Szilvia

Fővárosi Ítélőtábla

5.Pf.21.187/2014/11.

A Fővárosi Ítélőtábla a Kelemen, Mészáros, Sándor és Társai Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Boóc Ádám ügyvéd) által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek - a Dr. Gál Ferenc Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Gál Ferenc ügyvéd) által képviselt alperes neve (alperes címe) alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indult perében a Fővárosi Törvényszék 2014. július 16. napján meghozott 31.P.25.035/2013/25. számú ítélete ellen a felperes részéről 26. sorszámon előterjesztett fellebbezés folytán meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg 15 napon belül az alperesnek 1.270.000 (egymillió-kétszázhetvenezer) forint másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

A felperes a 2013. július 22. napján előterjesztett keresetében az 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 201. § (2) bekezdése és 237. § (2) bekezdése alapján, a per tárgyát képező adásvételi szerződés feltűnő értékaránytalanság okán fennálló érvénytelensége folytán, 3.355.000 euró vételár különbözet visszaadására kérte kötelezni az alperest.

Előadta, hogy jogelődje a 2006. október 9. napján kelt adásvételi szerződéssel 4.800.000 euró vételáron megvásárolta az alperestől a per tárgyát képező ingatlant. A felperesi jogelőd a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követően kifizette a vételárat. 2012. május 1-jétől távozott posztjáról a felperes igazgatóságának elnöke, aki a szerződéskötéskor a felperesi jogelőd képviseletében eljárt egyik ügyvezető igazgató volt. A felperes új igazgatósági elnöke 2012 májusában levelet kapott, melynek írója - egy fiktív, nem beazonosítható személy - azokra az általa vélelmezett visszaélésekre hívta fel a figyelmet, melyek többek között a 2006. október 9-i ingatlanvásárlással összefüggésben történhettek. A bejelentés lényege az volt, hogy a felperes jogelődje az ingatlant a piaci ár felett vásárolta, a felperes ügyvezetése tisztességtelen volt. E levél alapján a felperes igazgatósági elnöke belső vizsgálatot indított, melynek során a felperes ingatlanforgalmi szakértőt bízott meg. A 2013. február 19-én kelt szakvélemény szerint a vételár több mint háromszorosa az ingatlan piaci értékének. A felperes az alperes részére 2013. április 9-én címzett levelével az adásvételi szerződést megtámadta, melyre az alperes a 2013. április 25. napján kelt levelével válaszolt. Ezt követően a felek 2013. május 30-án egyeztetést tartottak, melyről készült emlékeztetőt a felperes megküldte az alperes jogi képviselője részére, aki azt aláírva vissza nem küldte. A felperes 2012. december 4-én feljelentést tett ismeretlen tettes ellen, különösen jelentős kárt okozó csalás bűntettének gyanúja miatt. Indítványozta a büntetőeljárás befejezéséig a jelen per tárgyalásának felfüggesztését. Álláspontja szerint a piaci viszonyok nem indokolhatják azt a jelentős értékkülönbözetet, amely az ingatlan becsült piaci értéke és a vételár összege között mutatkozik. A szerződés vonatkozásban egyértelműen feltűnő értékkülönbség áll fenn. A megtámadási határidő a 2013. február 19-én kelt szakvéleménnyel nyílt meg, mivel ekkor szerezhetett szakértő által alátámasztott módon tudomást a felperes a feltűnő értékaránytalanságról. A Ptk. 326. § (2) bekezdése szerinti három hónapos határidő akkor vette kezdetét, amikor a szakvéleményt kézhez vette. A szerződést ettől számítottan három hónapon belül támadta meg írásban. A felek a megtámadás közlése után egyeztetéseket folytattak, így csak akkor terjesztette elő a keresetlevelet a bíróságon, amikor az egyeztetések már eredménytelennek bizonyultak. A másik félhez intézett írásbeli nyilatkozatával a szerződést 2013. április 9-én kellő időben támadta meg, és a bíróság előtti igényérvényesítése sem tekinthető elkésettnek. Hivatkozott az EBH2004. 1120, BH2005. 286, BH1992. 393, BH2012 . 262, BH2000. 488, BH1976. 24, BH1993. 30, EBH2006. 1528 számú eseti döntésekre. Kiemelte, hogy a felperes tulajdonosai külföldi személyek, így a szerződésről való döntés esetén alapvetően külföldi tapasztalatokra támaszkodhattak, tehát a nyilvánvaló és egyértelmű feltűnő értékaránytalanság ezért sem volt felismerhető a számukra.

Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint a keresetlevélből és a felperes által csatolt okiratokból kiolvashatóak azok az adatok, amelyek alapján a keresetet el kell utasítani. A felperes nem jogosult a szerződés megtámadására, mert arra törekszik, hogy utólag, bármilyen - az alperes szerint nem törvényes - módon előnyösebb vételárat érjen el. Az ügyben azért tett feljelentést, mert szerinte is tudtak korábbi törvényes képviselői az állítólagos értékaránytalanságról. A felperes tehát a szerződést ennek tudatában kötötte meg. A nyomozás a felperes érdekkörében keresendő hűtlen kezelés bűntettének gyanúja alapján folyik, amely szintén azt igazolja, hogy képviselői tudtak a szerződéskötéskor a feltűnő értékaránytalanságról. A bírói gyakorlat szerint ilyen esetben nem alapos a megtámadás. Az alperes hivatkozott a PK 267. számú állásfoglalásban, valamint az EBH2006. 1528 számú eseti döntésben foglaltakra. Álláspontja szerint sem a felperes által hivatkozott levél, sem az általa készíttetett szakvélemény nem alapítja meg a megtámadási határidő megtartását. Egy fiktív levél felhasználása nem eredményezheti a megtámadási határidő meghosszabbodását. Nem fogadható el az a felperesi álláspont, miszerint a megtámadási határidő megnyílik azzal, hogy elkészül egy szakvélemény. Az alperes rámutatott arra is, hogy a Ptk. 4. § (1) bekezdésében foglaltakra tekintettel a felperes nemcsak akkor nem hivatkozhat a feltűnő értékaránytalanságra, ha annak fennállásáról a szerződéskötéskor tudomása volt, vagy lehetett, hanem akkor sem, ha a szerződéskötéskor súlyos gondatlanul nem tulajdonított jelentőséget az ingatlan valós forgalmi értékének, illetve érdektelenséget tanúsított a piaci érték felderítésében. Az előbbi esetben az értékaránytalanság fennállását elfogadva kötötte meg a szerződést, az utóbbiakat pedig akként kell értékelni, hogy vállalta a feltűnő értékaránytalanság fennállásának kockázatát, abba a szerződéskötéskor belenyugodott. Az adott esetben a felperesi jogelőd maga határozta meg a vételi stratégiai céljait, és a beszerzett szakmai vélemények alapján arra az álláspontra jutott, hogy a perbeli adásvétel tárgyát képező ingatlan e célnak megfelel. Nem mezőgazdasági művelésű ingatlan tulajdonjogát kívánta megszerezni, hanem a tervezett beruházás (raktárbázis bővítése) megvalósítására alkalmas területhez kívánt hozzájutni. A szerződéskötés előtt független kontrollajánlatokat szerzett be (b-i ajánlatok), melyekben kimutatott forgalmi érték átlaga megfelelt a perbeli szerződésben feltüntetett nettó árnak. Tulajdonosa és felügyelőbizottsága engedélyezte és jóváhagyta a szerződést. A beolvadása kapcsán pedig átvilágításra került a vagyona és nem vetődött fel kifogás az ingatlan kapcsán. A bűncselekményt megvalósító magatartás (hűtlen kezelés) önmagában nem eredményezheti a szerződés érvénytelenségét és feltűnő értékaránytalanságát. A tévedésbe ejtés (csalás) a szerződés megtévesztés jogcímén történő megtámadhatóságát alapozná meg, ilyet azonban a felperes nem fogalmazott meg. A tárgyalás felfüggesztése ezért szükségtelen. Az alperes egyebekben arra hivatkozott, hogy a felperes a megtámadást egy éven belül nem közölte, és elmulasztotta a megtámadási jog bíróság előtti haladéktalan érvényesítését is [Ptk. 236. § (1) bekezdés]. A megtámadás közlésének eredménytelensége már az alperes válaszleveléből megállapítható volt, ennek ellenére nem haladéktalanul, hanem csak három hónap múlva nyújtotta be a keresetlevelet. A haladéktalan bíróság előtti igényérvényesítésre az elévülés szabályai nem alkalmazhatók.