BH 1998.7.350 Vételi jog kikötése jelzálogjog mellett [Ptk. 112. § (1) bek., 201. § (2) bek., 263. § (1) bek., 375. § (1) és (3) bek.].

Az 1994. július 28-án kötött kölcsönszerződés alapján az alperes 1995. április 30-ig több részletben visszafizetendő, összesen 40.000.000,-Ft kölcsönt nyújtott a felperesnek. A kölcsönszerződés biztosítására a felperes az alperes javára jelzálogjogot engedélyezett a tulajdonában álló egyes ingatlanokon. A felek a fenti ingatlanokra 1994. július hó 28. napján vételi jogra vonatkozó szerződést is kötöttek, amely szerint a megjelölt ingatlanokon a felperes az alperesnek vételi jogot enged arra az esetre, ha a felperes a kölcsönszerződésben meghatározott fizetési kötelezettségének nem tesz eleget. A szerződésben a felek az egyes ingatlanok vételárát összegszerűen meghatározták azzal, hogy a vételárba az alperes a ki nem fizetett kölcsön összegét és annak járulékait beszámíthatja. A szerződés 5. pontja szerint az alperes a vételi jogát a kölcsön utolsó törlesztő részletének lejártát követő 30 napig gyakorolhatja. Az illetékes földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba a jelzálogjogot, valamint az alperest megillető vételi jogot bejegyezte.

A felperes a kölcsönszerződésből eredő fizetési kötelezettségeit nem teljesítette, ezért az alperes élt a vételi jogával. Az ingatlan-nyilvántartásba a tulajdonjogát adásvétel jogcímén bejegyezték, egyúttal a jelzálogjogot és a vételi jogot a földhivatal törölte.

A felperes a keresetében a vételi jogra vonatkozó szerződés semmisségének megállapítását kérte, arra hivatkozással, hogy e megállapodás a Ptk. 254. §-ának (3) bekezdésében írt tiltó rendelkezésekbe ütközik, ezért a szerződés a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése szerint semmis. Kérte a semmisség jogkövetkezményeinek levonását, ennek kapcsán az eredeti állapot helyreállítását. A perrel érintett ingatlanokra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásban az alperes tulajdonjogának törlését, és az ingatlanok tulajdonjogának a felperes javára történő visszajegyzését, valamint a korábban kötött jelzálogszerződések alapján az alperes javára a jelzálogjog visszajegyzését kérte.

Az alperes a kereset elutasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság ítéletében a felperes keresetének helyt adott, és megállapította, hogy a felek között 1994. július 28. napján létrejött opciós szerződés érvénytelen. Elrendelte az eredeti állapot helyreállítását, ennek kapcsán megkereste a K. Körzeti Földhivatalt annak érdekében, hogy az ingatlanokra a felperes tulajdonjogát jegyezze be, az alperes tulajdonjogának egyidejű törlése mellett azzal, hogy az alperest a három ingatlanon egyetemleges jelzálogjog illeti meg 40.000.000,-Ft kölcsön és járulékai erejéig. A bíróság az alperest a fentiek tűrésére kötelezte.

Az elsőfokú bíróság egyetértett a felperes jogi álláspontjával abban a vonatkozásban, hogy az opciós szerződés a Ptk. 254. §-ának (3) bekezdésében írt tiltó rendelkezésekbe ütközik, ezért a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése értelmében semmis. Utalt arra, hogy a hivatkozott jogszabályhely olyan megállapodás létrejöttét tiltja, amelyben a kötelezett nem teljesítése esetére a jogosult bírósági határozat nélkül, a végrehajtási eljárás kikerülésével, megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. A perbeli esetben a kölcsönszerződés 14. pontja az opciós szerződést a kölcsönszerződésben meghatározott kötelezettség biztosítékaként nevesíti, ami adott esetben önálló szerződés is lehet. Megállapítása szerint azonban a felek az alperes javára a vételi jogot a jelzáloggal terhelt ingatlanok tekintetében kötötték ki, így a megállapodások láncolata alapján valójában az alperes a zálogtárgy tulajdonjogát szerezheti meg. A tulajdonszerzésnek ezt a módját a Ptk. 254. §-ának (3) bekezdése tiltja, ezért az opciós szerződés a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése szerint semmis. A Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése szerint gondoskodott az eredeti állapot helyreállításáról, ennek során az alperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásból történő törléséről és a felperes tulajdonjogának visszajegyzéséről.

Az alperes fellebbezése folytán eljáró Legfelsőbb Bíróság, mint másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a felperes keresetét elutasította.

A Legfelsőbb Bíróság, mint másodfokú bíróság az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a másodfokú bíróságnak abban a kérdésében kellett állást foglalnia: a Ptk. korábban hatályban volt 254. §-ának (3) bekezdésében [a jelenlegi szabályozás szerint a 263. §-ának (1) bekezdésében] írt tilalom megkerülését célozta-e a felek közötti opciós szerződés megkötése.

A Legfelsőbb Bíróság e tárgyban nem értett egyet az elsőfokú bíróság jogi álláspontjával. Rámutatott arra, hogy a Ptk. 112. §-ának (1) bekezdése szerint a tulajdonost az a jog, hogy a dolgot megterhelje vagy annak tulajdonjogát másra - akár a hitelezőjére is - átruházza. Az utóbbi esetben nincs jogi akadálya annak sem, hogy a felek a szerződés hatályának beálltát a kölcsönszerződés lejártához, illetőleg a fizetés elmaradásához kössék, és megállapodjanak a lejárt követelések kölcsönös beszámításában. Nem tilos az sem, hogy a tulajdonos a hitelezője javára vételi jogot engedjen. A jelzálogjoggal terhelt ingatlan tulajdonosa is rendelkezhet az ingatlanával a fenti módon, azt kölcsönösen kialkudott vételár ellenében átruházhatja akár a hitelezőjére is, vagy a vételár megjelölésével vételi jogot engedhet.

A Ptk. korábban hatályban volt 254. §-ának (3) bekezdése kizárólag ahhoz a megállapodáshoz fűzi a semmisség jogkövetkezményét, amely szerint a jogosult a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetében megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. Ez a megállapodás is csak akkor tilos, ha a kielégítési jog megnyílta előtt jött létre. Annak azonban, hogy a felek a jogosult kielégítési jogának a megnyílta után ily módon megegyezzenek, nincs jogi akadálya. Ebből következik, hogy a tilalom - eltérően az elsőfokú bíróság álláspontjától - nem azt kívánja megakadályozni, hogy bírósági határozat nélkül - a végrehajtási eljárás kikerülésével - megszerezhető legyen a zálogtárgy tulajdona. A rendelkezés célja annak megakadályozása, hogy a zálogtárgy tulajdonjoga a követelés fejében anélkül legyen megszerezhető, hogy a felek a zálogtárgy valóságos szerződési értékét meghatározták volna, s így a szerződés a kötelezett hátrányos helyzete kihasználásának eszközévé váljon. Minthogy a felek az adott esetben nem abban állapodtak meg, hogy a zálogjoggal terhelt ingatlan tulajdonjoga a hitelezőre az annak még fennálló követelése fejében átszáll, a másodfokú bíróság megítélése szerint a perbeli opciós szerződés nem ütközik jogszabályba, és azt nem is a jogszabály megkerülése érdekében kötötték.