BH 2012.2.35 Az ingatlan tartós használatára (haszonbérletére) kötött szerződés időtartamára vonatkozó semmis kikötés nem válik feltétlenül érvényessé az időközben bekövetkezett jogszabályváltozás folytán. Az érvényessé válás szempontjából alapvetően a jogszabály változás okát kell a bíróságnak vizsgálni [Ptk. 237. §, 239. §].

Kapcsolódó határozatok:

Fővárosi Törvényszék G.40906/2005/78., Fővárosi Ítélőtábla Pf.20207/2010/4., Kúria Pfv.21930/2010/5. (*BH 2012.2.35*)

***********

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az 1995. június 29-én az alperessel kötött haszonbérleti szerződés 7. pontjában rögzített szerződéses időtartam jogszabályba ütközik, ezért semmis. Kérte annak megállapítását, hogy a haszonbérleti szerződés 10 évre szól. Keresete jogalapjaként a Ptk. 200. § (2) bekezdésére, valamint a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (továbbiakban: Tftv.) szerződéskötéskor hatályos 13. § (2) bekezdésére hivatkozott.

Az alperes a kereset elutasítását kérte arra hivatkozva, hogy jogszabályváltozás folytán már 20 évre is lehet haszonbérleti szerződést kötni, ezért a semmisségi ok elenyészett. Elévülésre, és arra is hivatkozott, hogy a felperes a szerződés érvénytelenségéről a szerződés megkötésekor tudott. A maga részéről a haszonbérleti szerződést 10 évre nem kötötte volna meg, és nem vásárolta volna meg az ekkor tulajdonába került egyéb ingatlanokat sem. Viszontkeresetében, a keresetnek helyt adás esetére kérte, hogy a bíróság kötelezze a felperest 160 millió forint kára és 680 millió forint elmaradt haszna megfizetésére.

A szerződés támadott pontjának részleges érvénytelenségét megállapító jogerős részítéletet a Legfelsőbb Bíróság felülvizsgálati eljárásban az elsőfokú ítéletre kiterjedően hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra utasította.

A megismételt eljárásban a felperes kereseti kérelmét azzal egészítette ki, hogy a haszonbérleti szerződés 1. számú mellékletében megjelölt ingatlanok 30 napon belüli birtokba adására kötelezze a bíróság az alperest.

Az alperes ellenkérelme a szerződés érvényessé nyilvánítására irányult a Ptk. 237. § (2) bekezdés alapján. Viszontkeresetét felemelte, és a felperest 1 254 680 940 forint kártérítés megfizetésére kérte kötelezni. Megállapítás iránti viszontkeresetet is előterjesztett, melyben annak megállapítását kérte, hogy a D. Állami Gazdaság "f.a." és a felperes által 1995. június 28-án a kezelő jog átadására kötött szerződés érvénytelen, mivel a kezelői jog átadásának feltétele volt, hogy a felperes a mezőnagymihályi területet megvásárló vevővel haszonbérleti szerződést kössön. Az elmaradt agrár-, és környezetvédelmi támogatások meg nem adásából eredően 185 613 310 forint, és a kedvezőtlen adottságú területek támogatásának elmaradásából eredő 53 565 300 forint megtérítésére is kérte a felperest kötelezni.

Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felek által 1995. június 29-én kötött haszonbérleti szerződés érvénytelen. A szerződést a határozathozatalig terjedő időre hatályossá nyilvánította. Kötelezte az alperest, hogy a haszonbérleti szerződés 1. számú mellékletében meghatározott ingatlanokat ingóságaitól kiürítve adja a felperes birtokába. Az alperes viszontkeresetét elutasította.

Az alperes keresettel kapcsolatos elévülési kifogását alaptalannak találta, mert a felperes keresete ingatlanok birtokba adására irányult, ami nem kötelmi jogi követelés és ezért nem évülhetett el. Megállapította, hogy a szerződés 7. pontja a szerződéskötés idején a Tftv. 13. § (2) bekezdésébe ütközött, mert a szerződéskötéskor a haszonbérleti szerződés leghosszabb ideje legfeljebb 10 év lehetett. A 20 év időtartam kikötése a 10 évet meghaladó részében a Ptk. 200. § (2) bekezdés alapján semmis. Vizsgálta, hogy a felek az érvénytelen rendelkezés nélkül a szerződést megkötötték volna-e. Az alperes ezzel kapcsolatos határozott nemleges nyilatkozata és a tanúvallomások alapján arra következtetett, hogy a 20 év kikötése a szerződés lényeges eleme volt, enélkül a szerződést az alperes nem kötötte volna meg. A Ptk. 239. §-a alapján az egész szerződést érvénytelennek nyilvánította. Mivel az eredeti állapot nem volt helyreállítható, és a szerződés érvényessé nyilvánítására sem látott a bíróság lehetőséget, a szerződést a határozathozatalig terjedő időre hatályossá nyilvánította. Az alperes ellenszolgáltatása körében dr. D. Z. szakértő véleménye alapján arra következtetett, hogy az alperes a szerződéses kötelezettségét meghaladó beruházásokat nem végzett, erre a kezelési irányelvek alapján nem is volt lehetősége. Értéknövelő beruházásnak nem tekinthető munkálatai révén sem jutott a felperes ellenszolgáltatás nélkül vagyoni előnyhöz. Rögzítette, hogy az alperes nemcsak jogosult, de köteles is az általa vásárolt ingóságok (gépek) elszállítására, azok ugyanis a tulajdonában maradtak.

A viszontkereseti kérelmek közül a megállapítási viszontkeresettel kapcsolatban azt állapította meg, hogy a kezelői jog átruházására kötött szerződés 8. pontjában támasztott feltétel nem függ össze a perbeli haszonbérleti szerződés jogszabályba ütköző 20 évre szóló kikötésével. A kártérítési keresetet jogalapjában nem találta alaposnak, mivel maga az alperes kötötte ki a 20 év időtartamot. Önhibájából eredően az érvénytelen szerződés alapján eszközölt beruházásokat. Ezért az okozati összefüggés a felperes jogellenes magatartása és az alperes kára között hiányzik. A támogatásokat illetően megállapította, hogy a felperes jogszerűen tagadta meg a jognyilatkozatot a szerződés érvénytelensége alapján.

Az alperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatta, és a perbeli haszonbérleti szerződés 7. pontja folytán részben érvénytelen haszonbérleti szerződést érvényessé nyilvánította. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A perköltségre vonatkozó rendelkezéseket részben megváltoztatta, egyebekben az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. Indokai szerint a Ptk. 228. § (3) bekezdése értelmében az érvénytelen feltétel és időhatározás folytán a haszonbérleti szerződés időtartamára vonatkozó kikötés csak részleges érvénytelenséget eredményezhetett. A Ptk. 239. §-a alkalmazása körében önmagában nem tulajdonított perdöntő jelentőséget annak, hogy az alperes - nyilatkozata szerint - az érvénytelen kikötés nélkül nem kötötte volna meg a szerződést. Az ezzel ellentétes "objektív tények" között kiemelte, hogy a D. Állami Gazdaság "f.a." csomagban, azaz dologösszességben értékesítette az állami gazdaság vagyonelemeit. Az alperes olyan ingatlanokat is vásárolt, melyek a haszonbérelt terület használata nélkül értéktelenek, megközelíthetetlenek. A gazdasági racionalitást figyelembe véve a szerződés és az azt kísérő adásvételi szerződés az alperes akaratának megfelelt. Ebből a másodfokú bíróság arra következtetett, hogy a szerződés megkötésére a 7. pont nélkül is sor került volna, vagyis az ott írt időhatározás semmissége nem eredményezi az egész szerződés érvénytelenségét. Az a körülmény, hogy 2002. szeptember 2. napjától a Tftv. 13. § (2) bekezdése lehetővé tette a haszonbérleti szerződés 20 évre történő megkötését - a másodfokú bíróság álláspontja szerint - nem az érvénytelenség jogalapja, hanem a jogkövetkezményei körében értékelendő. A szerződés érvényessé nyilvánítása az egyéb jogkövetkezményekkel egyenrangú, és akkor alkalmazható, ha az érvénytelenség miatti érdeksérelem a szerződés módosításával kiküszöbölhető. A 2002. évi módosításhoz fűződő miniszteri indokolás alapján a másodfokú bíróság arra következtetett, hogy az érvénytelen kikötés a közérdekben nem okozott reparálandó érdeksérelmet.