BH 2025.4.88 A Ptk. 6:102. § (1) bekezdése alapján tisztességtelen az a fogyasztói szerződésben alkalmazott általános szerződési feltétel, amely

- a fogyasztót a jogszabályi kötelezettségét jelentősen meghaladó mértékű és időtartamú titoktartási kötelezettséggel terheli;

- tisztességtelen kikötések kikényszerítését biztosítja kötbérrel;

- a közvetítő megkerülése szempontjából jelentőséggel nem bíró kötelezettségszegés esetén is kötbérkövetelésre ad lehetőséget;

- az együttműködési és tájékoztatási kötelezettséget a közvetítői szerződést érintő lényeges kérdéseken túli, további, kizárólag a szerződő felek magánautonómiájába tartozó, egyúttal a vállalkozás számára szükségtelen információkra is kiterjeszti;

- azt a tájékoztatási kötelezettséget is a fogyasztóra telepíti, amely a jogszabály alapján a közvetítői szerződést kötő megbízót terhelné;

- a jogszabályban foglaltakhoz képest korlátozza a fogyasztó utasítási jogát;

- olyan felek közötti értékesítés esetén, akik között a vállalkozás nem közvetített, időkorlát nélkül díjfizetési kötelezettséget állapít meg [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:22. § (2) bek., 6:62. § (1) bek., 6:102. § (1) bek., 6:273. § (1) bek., 6:291. § (2) bek.].

Pertörténet:

Fővárosi Törvényszék G.42588/2022/9., Fővárosi Ítélőtábla Pf.20574/2023/5., Kúria Pfv.20433/2024/4. (*BH 2025.4.88*)

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az alperes egy franchise hálózat tagjaként ingatlanközvetítői szolgáltatást nyújt vevőknek és eladóknak. Az ingatlanközvetítő és az ingatlant értékesíteni, illetve vásárolni kívánó magánszemély között létrejövő jogviszony tartalmát a franchise rendszerben alkalmazott általános szerződési feltételek (blanketták) határozzák meg.

[2] A 2022. április 28-tól jelenleg is alkalmazott "Megtekintési tanúsítvány" elnevezésű blanketta első bekezdése a negyedik mondatától tartalmazza:

"(…) Megtekintő aláírásával az előbbiek ellentételezéseként szerződéses ellenszolgáltatásként vállalja továbbá, hogy a jelen megállapodás aláírásától számított kettő évig a jelen tanúsítvány alapján megismert adatokat harmadik személynek (ideértve hozzátartozóit is), különösen más ingatlanközvetítőnek nem adja tovább, az ingatlan(ok)kal kapcsolatos tárgyalást kizárólag az ingatlanügynökség és/vagy a név Hálózathoz tartozó ingatlanügynökség részvételével kezdeményez, folytat le vagy vesz részt ilyen tárgyaláson, az ingatlan(ok)at kizárólag ezek nevében eljáró személy jelenlétében tekinti meg, az ingatlan(ok)ra vonatkozó bármilyen tartalmú előszerződés vagy szerződés megkötéséről, valamint az ahhoz vezető tárgyalás megkezdéséről az Ingatlanügynökséget a vonatkozó esemény kezdetétől számított 3 napon belül értesíti és lehetővé teszi az Ingatlanügynökség jelenlétét. Felek megállapodnak, hogy amennyiben Megtekintő fenti kötelezettségét megszegi és a Megtekintő vagy harmadik személy az ingatlan(ok) vonatkozásában a név Hálózatot és/vagy Ingatlanügynökséget megkerülve köt adásvételi szerződést, úgy Megtekintő az Ingatlanügynökség részére az ingatlan(ok) irányárának 2%-ával megegyező összegű kötbért köteles fizetni az erre vonatkozó felszólítást követő 8 napon belül." (a továbbiakban: 1. kikötés).

[3] A 2021. október 20-tól jelenleg is alkalmazott "Megbízási szerződés ingatlan keresésére" elnevezésű blanketta

3. pontja első mondatának első és második fordulata szerint:

"Megbízó vállalja, hogy a jelen szerződés alapján, a részére bemutatásra kerülő ingatlan(ok)ról tudomására jutott adatokat, információkat harmadik személynek (ideértve közeli hozzátartozókat és más ingatlanközvetítőket is) nem adja tovább, továbbá az ingatlan(ok)kal kapcsolatos tárgyalást kizárólag a Megbízott részvételével folytat (…)." (a továbbiakban: 2. kikötés),

10. pontja szerint:

"Felek megállapodnak, hogy jelen megbízás megszűnésétől függetlenül Megbízott a Megbízási díjra jogosult, amennyiben Megbízó olyan ingatlanra köt jelen megbízás szerinti szerződést, melyre vonatkozóan Megbízó Megtekintési tanúsítványt írt alá Megbízott részére. A vevői szerződés érvényességi ideje alatt megtekintett ingatlanokra vonatkozóan." (a továbbiakban: 3. számú kikötés).

[4] A 2022. május 6-tól jelenleg is alkalmazandó "Standard megbízás" elnevezésű blanketta "Részletes feltételek I."11.1.h) pontja szerint:

"A Megbízottat a jelen megbízás bármilyen című megszűnését követően is megilleti a 6.a) pont szerinti megbízási díj, ha a megszűnést követő 12 hónapon belül a Megbízó az Ingatlan Eladására irányuló olyan szerződést köt, amely ha a megbízás megszűnése előtt jött volna létre, úgy a Megbízott jelen megbízás szerint díjazásra lenne jogosult. A bruttó 50 millió forintot elérő Irányárú Ingatlan esetén, valamint a 11.1.e) esetben ez az időtartam 36 hónap." (az utolsó mondat a továbbiakban: 4. számú kikötés).

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[5] A felperes a 2022. november 30-án előterjesztett keresetében a keresetlevélben megjelölt általános szerződési feltételekben foglalt, a fogyasztó és az alperes közötti szerződés részévé váló kikötések érvénytelenségének megállapítását kérte azzal, hogy az érvénytelenség megállapítása nem érinti azokat a szerződéseket, amelyeket a megtámadásig már teljesítettek. Kérte továbbá annak elrendelését, hogy az alperes a saját költségén gondoskodjon a szerződési feltételek tisztességtelenségének megállapítására vonatkozó, a bíróság által megállapított szövegű közlemény közzétételéről két különböző országos elérésű hírportálon.

[6] Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.

Az első- és a másodfokú ítélet

[7] Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy egy kivételével ("Megbízás ingatlan bérbeadására" elnevezésű blanketta 9. pont) tisztességtelenek a keresetlevélben megjelölt, fogyasztói szerződésben alkalmazott általános szerződési feltételek, így az annak alkalmazójával szerződő valamennyi félre kiterjedő hatállyal érvénytelenek azzal, hogy az érvénytelenség megállapítása a megtámadásig már teljesített szerződéseket nem érinti. Elrendelte, hogy az alperes 30 napon belül függessze ki 60 napra a bíróság által megfogalmazott közleményt 20-as betűmérettel és Times New Roman betűtípussal valamennyi irodája kirakatüvegén, ennek hiányában az általa használt üzlethelyiségben.

[8] Indokolásában az 1. kikötés vonatkozásában rámutatott: az alperes titoktartási kötelezettséget ró a fogyasztóra, aki még családtagjainak sem számolhat be az általa megtekintett ingatlan tulajdonságairól. A kikötés ezáltal megfosztja a fogyasztót az ingatlanra vonatkozó döntés közös (családi) megfontolásától, illetve lehetetlenné teszi számára az optimális döntést, mert ellehetetleníti egy másik ingatlannal történő, illetve más személyek általi összehasonlítás lehetőségét. A kikötés a tulajdonos a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:13. § (1) bekezdése szerinti rendelkezési jogát sérti azáltal, hogy a fogyasztó kötelezettségévé teszi az alperes tájékoztatását a tárgyalási folyamatról és részvételének biztosítását a tárgyalásokon. A kikötés ezzel a szerződésből eredő jogokat és kötelezettségeket a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megsértésével egyoldalúan és indokolatlanul a szerződési feltétel alkalmazójával szerződést kötő fél hátrányára állapítja meg, így a Ptk. 6:102. § (1) bekezdése alapján tisztességtelen.