A Fővárosi Törvényszék Pf.635403/2020/4. számú határozata kártérítés tárgyában. [1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 42. § (1) bek.] Bírók: Bodor Krisztina, Haupt Egon, Póta Henriett

Kapcsolódó határozatok:

Pesti Központi Kerületi Bíróság P.86448/2020/13., *Fővárosi Törvényszék Pf.635403/2020/4.*, Kúria Pfv.20490/2021/8. (BH 2022.6.155)

***********

Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság

43. Pf. 635.403/2020/4.

A Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság

a Török Gyula Ügyvédi Iroda (cím1) által képviselt felperes (felperes címe) felperesnek

dr. Szendrő Zsolt ügyvéd (cím2.) által képviselt alperes (alperes címe.) alperes ellen

kártérítés iránt indított perében a Pesti Központi Kerületi Bíróság 2020. június 30-án kelt 4. P. 86.448/2020/13. számú ítélete ellen az alperes által 14. sorszám alatt benyújtott fellebbezés folytán tárgyaláson meghozta az alábbi

í t é l e t e t :

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett rendelkezését megváltoztatja és az alperesi marasztalás tőkeösszegét 3.853.250 (azaz hárommillió-nyolcszázötvenháromezer-kettőszázötven) Ft-ra, a perköltség összegét 727.500 (azaz hétszázhuszonhétezer-ötszáz) Ft-ra leszállítja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 161.000 (azaz egyszázhatvanegyezer) Ft másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek.

I n d o k o l á s

[1] A felek 2014. július 25-én adásvételi szerződést kötöttek, melynek tárgya a település kerület helyrajzi szám1 hrsz-ú, a természetben cím3 alatti ingatlan 3756/30000 eszmei hányada, amely az ingatlanon emelt 8 lakásos társasház alapító okirat szerinti tetőtéri II/7. számú lakásának, a P9 számú teremgarázs beállóhelynek és a pinceszinti 9. számú fitnesz teremnek felel meg (a továbbiakban : ingatlan). A vételár 36 millió Ft volt (33 mló lakás, 1 mló garázs beállóhely, 2 mló fitnesz terem), melyet a felperesi vevő az alperesi eladónak megfizetett, majd 2014. augusztus 14-én birtokba is lépett.

[2] Az adásvételi szerződés V. pontja szerint az eladó a kivitelezéssel a cég1-t bízta meg, akit az építési kivitelezéssel kapcsolatos szavatosi felelősség és jótállási kötelezettség terhel (V.1. pont). Az eladó a birtokbaadással a vevőre engedményezi a kivitelezővel szemben fennálló szavatosi és jótállási igényeit azzal, hogy az engedményezett igényekért való felelősségét kizárja (V.2. pont).

[3] Az ingatlan hirdetése tartalmazta, hogy a hőszigetelési (8 cm kőzetgyapot), akusztikai, illetve energetikai szempontok kiemelt kezeléssel kerültek megvalósításra.

[4] Az alperes hibásan teljesített, a hibákat a kivitelezővel részben kijavíttatta. A fennmaradó hibajelenségek : az ingatlan nappalijának időszakonkénti enyhe penészedése, hőhidak jelenléte, az ingatlan - rendeltetésszerű használatot meghaladó mértékű - áthallása.

[5] A fennmaradó hibák javítására máig nem került sor.

[6] A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest 11.167.000 Ft és annak 2014. augusztus 14. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes késedelmi kamatai megfizetésére. A kereset jogalapja az alperesi hibás teljesítés, az érvényesíteni kívánt jog pedig elődlegesen kártérítés, másodlagosan árleszállítás volt. Kártérítésként a felperesi károsult vagyonában beállott értékcsökkenés és a felperesi károsultat ért vagyoni hátrány kiküszöböléséhez szükséges költség került érvényesítésre, amely - bár a jogi képviselő útján eljáró felperes jogszabályi hivatkozást nem közölt - az ún. tapadó kár megtérítése iránti szavatosi igényként volt csak értelmezhető.

[6] A felperes három hibajelenséget állított : a) az ingatlan (nappali és egyik hálószoba) időszakonkénti penészedése, hőhidak jelenléte, b) az ingatlan - rendeltetésszerű használatot meghaladó mértékű - áthallása, c) a teremgarázs beállóhely körülményes használata. A felperes káraként állított 6.600.000 Ft (mint a lakás vételárának 20%-a) értékcsökkenést és 4.567.000 Ft javítási költséget. A javítási költség részletezve : 480.000 Ft (2018. augusztusi árszinten 576.000 Ft) bejárati ajtók cseréje, 230.000 Ft (2018. augusztusi árszinten 276.000 Ft) falszigetelés, 1.120.000 Ft (2018. augusztusi árszinten 1.344.000) födémszigetelés, 1.400.000 Ft gyűjtőkürtő cseréje, plusz mindezek ÁFÁ-ja (971.000 Ft). Az összegszerűség a szakértő3-szakvéleményen alapul.

[8] Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte, hivatkozással lényegében arra, hogy a hibás teljesítést a kivitelezővel maradéktalanul kijavíttatta, a további hibás teljesítést vitatja, de az igények egyébként is csak a kivitelezővel szemben érvényesíthetők a szerződés V.2. pontja értelmében.

[9] Az elsőfokú bíróság szakértői bizonyítást folytatott le, a periratok között elfekvő szakvélemények :

- 2014. március 21., cég2 magánszakvéleménye (akusztikai mérés a fszt/1.-I/4., valamint I/4.- II/7. lakások között azzal, hogy a II/7. lakás ekkor még nem lakott)

- 2014. december 17., szakértő1 építésügyi műszaki, ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő, felperesi megbízásra adott magánszakvéleménye (II/7. lakás nappalijának és É-NY-i hálószobájának penészedése okainak feltárása)

- 2015. szeptember 10.., szakértő1 építésügyi műszaki, ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő, közjegyzői nemperes eljárásban, a felperes (II/7. sz. lakás) és egyéb érdekelt1 (I/5. sz. lakás) indítványára, közjegyző 11066/Ü/640/2015. számú kirendelésére adott szakvéleménye (II/7. és I/5. lakások áthallása, hőszigetelési és szellőzési problémái okinak feltárása, garázsbeálló helyek)

- 2016. március, szakértő1 építésügyi műszaki, ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő 2015. szeptember 10-i szakvéleménye kiegészítése (II/7. lakás penészedése vizsgálata téli időszakban)

- 2018. augusztus 10., szakértő2 zaj- és rezgésvédelmi szakértő, épületszerkezeti és épületfizika kirendelt szakértő igazságügyi szakvéleménye, 2018. november 1-i szakvéleménykiegészítése, 2018. november 8-i meghallgatása, 2018. november 10-i szakvélemény korrekciója, 2020. június 11-i szakvélemény kiegészítésa

- Szakértő3 kirendelt igazságügyi szakértő 2020. január 17-i szakvéleménye (II/7. lakás értékcsökkenése)

[10] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 6.265.100 Ft-ot és annak 2014. augusztus 14. napjától a kifizetés napjáig járó, évi a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal egyező mértékű késedelmi kamatát és 995.166 Ft perköltséget. Meghaladóan a keresetet elutasította.

[11] Az ítélet - Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:157.§-ára alapított - jogi indokolása szerint a felek szerződése fogyasztói jellegű, mert az alperes vállalkozóként szolgáltatott, amely körülményre tekintettel a szavatosi felelősségét nem zárhatta ki, a hibás teljesítés ezért érdemben vizsgálandó volt. A felperes a hibás teljesítést az alábbi körben eredményesen (tanúvallomásokkal és szakértői véleményekkel) bizonyította :