A Kúria Pfv.21825/2012/9. számú precedensképes határozata szavatossági igény érvényesítése tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 3. §, 206. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 200. §, 277. §, 305. §] Bírók: Bartal Géza, Farkas Attila, Simonné dr. Gombos Katalin

A határozat elvi tartalma:

A vevők tulajdonszerzéséhez szükséges bejegyzési engedélyt - ha ennek feltételei fennállnak - a bíróság ítéletével pótolhatja.

***********

Pfv.V.21.825/2012/9.

A Kúria a dr. Czugler Péter ügyvéd által képviselt I.r., II.r. felperesnek a Barázné dr. Kiss Annamária ügyvéd által képviselt alperes ellen jognyilatkozat adása és szavatossági igény érvényesítése iránt a Fővárosi Törvényszéken 63.P.23.426/2006. szám alatt folyamatban volt, és a Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.22.122/2011/6. számú ítéletével befejezett perében az alperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson kívül - meghozta az alábbi

í t é l e t e t:

A Kúria a jogerős ítélet felülvizsgálati kérelemmel támadott rendelkezését hatályában fenntartja.

Kötelezi az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a I.r. és II.r. felperes, mint egyetemleges jogosultak részére 200.000 (Kettőszázezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.

Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg az állam javára, felhívásra 1.110.000 (Egymillió-egyszáztízezer) forint felülvizsgálati eljárási illetéket.

Ez ellen az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

I n d o k o l á s

A felperesek a köztük és az alperes között 2002. március 01-jén létrejött adásvételi szerződés alapján 74.000.000 forint vételár ellenében a ... szám alatti ingatlanon létesített lakóparkban megvásároltak egy 134 m2 alapterületű társasházi öröklakást, az ... és ... számú teremgarázs 2/9-ed tulajdoni hányadát, valamint az ... számú tároló 1/8-ad tulajdoni illetőségét. A szerződéskötéskor az ingatlanon még folytak a belső burkolási és egyéb kivitelezési munkák. Erre figyelemmel a felek megállapodtak abban, hogy a szükséges burkolási munkát az alperes végzi el az általa a felperesek rendelkezésére bocsátott mintákból kiválasztott anyagok felhasználásával legkésőbb 2002. június 30-ig. A burkolóanyagoknak a szerződésben rögzített egységáron felüli anyagárát, valamint a konyhabútor ellenértékének a nettó 1.300.000 forintot meghaladó részét a felperesek, az értékhatár alatti anyagköltséget, illetve az ehhez kapcsolódó munkadíjat pedig az alperes vállalta viselni. A felperesek jogosultak voltak az alapanyagokat saját költségükre és kockázatukra az általuk kiválasztott vállalkozókkal beépíttetni. Az anyagok vételára a felek megállapodása szerint bruttó 5.000.000 forint erejéig beszámított a vételárba.

A vételárat a felperesek az adásvételi szerződésben foglaltak szerint részletekben vállalták megfizetni azzal, hogy az utolsó 11.100.000 forint összegű vételárrészlet megfizetése a birtokba adásnak az alperes által írásban közölt napját legalább 5 nappal megelőzően volt esedékes. Az alperes az ingatlan teljes vételárának kiegyenlítését követően vállalta az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges engedély kiadását. A birtokba adás határideje a burkolási munkák befejezését és átvételét követő 5 napon belüli időpont, legkésőbb 2002. június 30. volt.

A felperesek a vételárat az utolsó vételárrészlet kivételével megfizették az alperes részére. 2002. június 30-ig saját költségükön harmadik személyekkel a burkolási munkákat is elvégeztették.

Ezt követően 2002. júliusában, augusztusában, szeptemberében, decemberében, majd 2003. január 24-én szavatossági igénybejelentéseket tettek az alperesnél.

A felperesek módosított keresetükben a perbeli ingatlan tulajdonának adásvétel jogcímén történő megszerzéséhez szükséges bejegyzési engedély pótlását, valamint elsődlegesen az alperes 15.204.610 forint és járulékai, másodlagosan pedig 5.760.697 forint és járulékai megfizetésére történő kötelezését kérték. Arra hivatkoztak, hogy az alperes maradéktalanul nem végezte el az általa vállalt munkálatokat, és hibásan is teljesített. Az ebből eredő követelésük beszámítása folytán pedig a vételártartozásuk megszűnt, illetőleg az alperesnek keletkezett velük szemben fizetési kötelezettsége.

Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Azzal érvelt, hogy a 11.100.000 forint vételárhátralék megfizetésének elmaradása miatt 2003. május 05-én elállt az adásvételi szerződéstől. A szerződés erre figyelemmel a megkötésére visszamenő hatállyal megszűnt, így a felperesek nem követelhetik a szerződés teljesítését, nem szerezhetnek tulajdonjogot a perbeli ingatlanon. Vitatta a hibás teljesítés tényét, és a felperesek követelésének elévülésére is hivatkozott.

Az elsőfokú bíróság ítéletével pótolta a felperesek tulajdonszerzéséhez szükséges alperesi jognyilatkozatot (bejegyzési engedélyt), és megkereste a földhivatalt a felperesek tulajdonjogának bejegyzése végett. Megállapította, hogy az alperes elállása érvénytelen. Kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesek részére egyetemlegesen 2.265.624 forintot és járulékait. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet fellebbezett rendelkezését részben megváltoztatta, az alperes tőkében és késedelmi kamatban való marasztalását, valamint az alperesi elállás érvénytelenségének megállapítását mellőzte. Egyebekben az elsőfokú ítéletet a per főtárgya tekintetében helybenhagyta.

A jogerős ítélet indokolása szerint az alperes alaptalanul hivatkozott a felperesek követelésének elévülésére. A vételár arányos részét ugyanis a felperesek a kijavításig vagy kicserélésig visszatarthatták, a felmerült javítási költség és értékcsökkenés összegét pedig a Ptk. 308. § (3) bekezdésében és 296. § (1) bekezdésében foglaltakra figyelemmel a szavatossági határidők elteltét követően is beszámíthatták vételártartozásukba. Követelésük jogcímének megjelölése körében egyébként a felperesek a kártérítés szabályaira is hivatkoztak, így az elévülés a Ptk. 324. § (1) bekezdésében foglaltakra tekintettel sem következhetett be.

A másodfokú bíróság rámutatott, hogy a lefolytatott bizonyítási eljárás eredményeként megállapítható, hogy az alperes hibásan teljesítette az adásvételi szerződést. A homlokzati kőburkolat rögzítése ugyanis a beszerzett szakértői véleményben foglaltak szerint nem megfelelő, és a burkolat alatt az alperes hőszigetelést sem alkalmazott. Erre tekintettel a felpereseket a másodfokú bíróság álláspontja szerint 1.480.740 forint kijavítási költség, valamint - a hiba miatt felmerült többletenergia felhasználásra figyelemmel - 612.967 forint kártérítés illeti meg. A szakértő megállapítása szerint a garázs szigetelése is szakszerűtlen; e hiba kijavításának a felperesekre eső hányada pedig 3.800.000 forintot tesz ki. A rendelkezésre álló fényképfelvételekből kitűnően nem megfelelő a fürdőszobai körablak sem, és az alperes a szükséges riasztórendszert sem építette ki. E hibákra tekintettel a felperesek 14.000 forint, valamint 399.138 forint megfizetésére jogosultak.

A belső ajtók eltűnése miatt is megalapozottan tartottak igényt a felperesek - a jogerős ítélet indokolásában kifejtettek szerint - 1.563.200 forint megfizetésére. A már beépített ajtókat ugyanis a felperesek azért szereltették le az alperes alvállalkozójával, a gyártóval, mert az alperes a kérésük ellenére sem bocsátotta a rendelkezésükre a belső burkolási munkák elvégzése érdekében a kiviteli terveket, illetve nem közölte velük a méterszintet. Az ajtókat a lakásból az őrzési naplóból kitűnően az alperes teljesítési segédje, a kivitelező szállította el úgy, hogy ezt követően a visszaszerelésükre már nem kerülhetett sor. Teljesítési segédje magatartásáért pedig az alperes a Ptk. 315. §-a alapján felelősséggel tartozik, így köteles a felmerült javítási költséget megfizetni.