A Győri Ítélőtábla Gf.20124/2020/9. számú határozata szavatosság (JOGSZAVATOSSÁG) tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 4. § (4) bek.] Bírók: Ferenczy Tamás, Mészáros Zsolt, Szalai György

Kapcsolódó határozatok:

Székesfehérvári Törvényszék G.40121/2018/51., *Győri Ítélőtábla Gf.20124/2020/9.*, Kúria Pfv.20077/2021/12. (BH 2021.9.258)

***********

Győri Ítélőtábla

Gf.II.20.124/2020/9.

A Győri Ítélőtábla a Kardos, Pető és Törőcsik Társas Ügyvédi Iroda, ügyintéző: Dr. Törőcsik Tamás ügyvéd (Helység7, ) által képviselt Korlátolt Felelősségű Társaság1 (cím2.) felperesnek az Ujjady Ügyvédi Iroda, ügyintéző: Dr. Ujjady Zsolt ügyvéd (Helység8,.) által képviselt Korlátolt Felelősségű Társaság2 (cím1. . ép. .) alperessel szemben jogszavatosság igény és járulékai iránt indított perében a Székesfehérvári Törvényszék 2020. június 30. napján kelt 26.G.40.121/2018/51. számú ítélete ellen a felperes által 52. szám alatt előterjesztett fellebbezés, valamint az alperes által a Gf. 5. szám alatt előterjesztett csatlakozó fellebbezés folytán - tárgyaláson kívül - meghozta a következő

í t é l e t e t:

Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy tizenöt napon belül fizessen meg az alperesnek 571.500 (Ötszázhetvenegyezer-ötszáz) Ft másodfokú perköltséget.

Ez ellen az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

Az alperes 2003-ban szerezte meg a Helység2/3/7-i hrsz./11. helyrajzi számú ingatlan 3021/10.000 arányú tulajdoni illetőségét. Az alperes a Helység2/3/7-i Vízmű Rt. felhívására 2004. június 3-án hozzájárult, hogy a vízmű a Helység2/3/7-i hrsz./11. és a hrsz./40. helyrajzi számú ingatlanok víz- és szennyvíz vezetékét átépítse a Helység2/3/7-i Logisztikai Szolgáltató Központ vízjogi engedélyezési terve (402 számú tervszám) alapján. A nagynyomású vízvezeték - az engedélyezett tervtől eltérően - megvalósult, azonban a vízügyi hatóság az ingatlanra vízvezetési szolgalmat nem alapított. 2007-ben az alperes megszerezte a hrsz.11. helyrajzi számú ingatlan további, 6979/10.000 arányú tulajdoni illetőségét. A hrsz./11. és a hrsz./42. helyrajzi számú ingatlanok egyesítésével jött létre a hrsz./96. helyrajzi számú ingatlan. A 2014. március 26. napján kelt adásvételi szerződéssel az alperes átruházta a felperesre a hrsz./96 helyrajzi számú 19.808 négyzetméter alapterületű ingatlant 99.000.040 Ft+ áfa vételárért. Az adásvételi szerződés 6.1. pontjában az eladó alperes kijelentette, hogy az ingatlan - az áramszolgáltató javára bejegyzett vezetékjog kivételével - tehermentes, valamint per- és igénymentes, amely tényért szavatosságot vállalt. A felek a 6. 2. pontban rögzítették, hogy a beszerzett szakvélemény szerint az ingatlan mentes mindennemű talaj- szennyeződéstől. Az alperes kijelentette, hogy "a bármilyen kellékhibából (pl. talajszennyezés, stb.) eredő esetleges hibás teljesítésért való mindennemű szavatossági és kártérítési felelősségét az ingatlan vonatkozásában a jelen megállapodás aláírásával kifejezetten kizárja, amihez a vevő jelen megállapodás aláírásával kifejezetten hozzájárul." Az átruházott ingatlan beépíthetősége a helyi építési szabályzat szerint 20%-os arányú volt. A felperes az alperestől megvásárolt ingatlannal szomszédos ingatlanokat is megszerezve további telekalakítással a tulajdonában lévő ingatlanokat összevonta, mellyel létrejött az egyesített 23.603 négyzetméter alapterületű hrsz./96. helyrajzi számú ingatlan. A helyi építési szabályzat utóbbi módosítása folytán az egyesített ingatlan beépíthetősége 50 %-ra növekedett. A felperes 2016. áprilisában szerzett tudomást arról, hogy az hrsz/96 helyrajzi számú ingatlan alatt 212 méter hosszan nagynyomású vízvezeték húzódik.

A felperes módosított keresetében 29.357.714. Ft megfizetésére kérte kötelezni az alperest. Elsődlegesen jogszavatosság (a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6: 176. § (1),(3) bekezdései) címén árleszállítást követelt. Kifejtette, hogy a telekalakítás (egyesítés) után az adásvételkor nem ismert vízvezeték már nem az ingatlan szélén, a telekhatár mellett húzódik, így a tulajdonosi használat jogát, a beépíthetőséget korlátozza. Az alperes a 2017. április 10-én kelt felszólítás ellenére nem gondoskodott a vezeték áthelyezéséről. Az egyesített ingatlanokon beruházást tervezett. Amennyiben tudja az adásvételkor, hogy az átruházott ingatlan alatt víz- és szennyvízvezeték húzódik, nem kötötte volna meg a szerződést. Másodlagosan és vagylagosan az alperest tájékoztatási kötelezettség megszegésével (Ptk. 6: 62. § (1),(3) bekezdései) okozott kár jogcímén kérte kötelezni. Érvelése szerint az alperest a szerződés megkötését megelőzően tájékoztatási kötelezettség terhelte arra nézve, hogy a vízvezeték húzódik az ingatlan alatt. Keresete összegéből 27.008.214. Ft az általa kiváltott vízvezeték kivitelezési költsége-, 1.270.000 forint, a tervezési költség- és 850.000 Ft+áfa a műszaki ellenőr díjazása volt.

Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Elsődlegesen azzal védekezett, hogy az adásvételi szerződés 6. 2. pontja a szavatossági- és kártérítési felelősségét kifejezetten kizárja. Ezen túl azzal érvelt, hogy az általa ténylegesen soha nem használt ingatlan állapotáról, a vízvezetékről nem rendelkezett tudomással. Amikor 2004-ben hozzájárult a vízvezeték létesítéséhez, még csak résztulajdonosa volt a telekalakítást megelőző hrsz/11. helyrajzi számú ingatlannak. A felperes a szerződés megkötésekor az alperessel nem közölte a szomszédos ingatlanok megvásárlására -, a telekegyesítésre - és a beruházásra vonatkozó szándékát. Mivel a vízügyi hatóság a vízgazdálkodásról szóló 1995. évi LVII. törvény (Vgtv.) 20. § (1) bekezdése, valamint a 72/1996. (V. 22) Korm. rendelet 6. § (5) bekezdése alapján vízvezetési szolgalmi jogot az ingatlanon húzódó vízvezetékre határozatával nem alapított, nincs az ingatlannyilvántartásba bejegyezve a Ptk. 6: 176. § (1) bekezdése szerinti olyan jog, amely a felperes tulajdonjogát korlátozná. Emiatt a vízvezeték léte csak kellékhiba lehet, amelyért való felelősséget az alperes eladóként a szerződés 6. 2. pontjában kizárta. A szerződéskötéskor fennálló tájékoztatási kötelezettségét (Ptk. 6: 62. § (1) bekezdése) nem sértette meg, mivel nem tudott a felperes beruházási szándékáról. A felperes ezen célja ezért titkos fenntartás (Ptk. 6: 92. §) volt. A nem ismert körülmény nem minősülhetett olyan lényeges kérdésnek, amelyre a tájékoztatási kötelezettsége kiterjedt.

Az elsőfokú bíróság fellebbezéssel és csatlakozó fellebbezéssel támadott ítéletével a keresetet elutasította. Határozata indokolásában a törvényszék abból indult ki, hogy a felperes ténybeli előadása szerint az adásvételi szerződést csak abban az esetben kívánta megkötni, amennyiben a szomszédos ingatlanok tulajdonjogát is meg tudja szerezni a beruházása érdekében. Ezt a körülményt azonban az alperes előtt a szerződéskötés során elhallgatta. Így erre irányadó a Ptk. 6: 92. § (1) bekezdése, amely szerint a fél titkos fenntartása vagy rejtett indoka a szerződés érvényességét nem érinti. A kereset elsődleges jogcíme, a jogszavatosság vizsgálatánál a bíróság abban a kérdésben tartotta szükségesnek az állásfoglalást, hogy a tulajdonjog gyakorlását harmadik személy joga korlátozza-e, illetve csökkenti-e az ingatlan értékét a vízvezeték. A bíróság a perben kirendelt műszaki szakértő véleménye alapján megállapította, hogy a vízvezeték még a jelenlegi, magasabb (50%-os) beépítési arány mellett sem korlátozza a telek használatát, beépíthetőségét. Így a vezeték a forgalmi értéket sem csökkenti. A másodlagos, tájékoztatási kötelezettség megsértésére alapított jogcímen vizsgálatánál a törvényszék megállapította, hogy az alperes az ingatlan lényeges tulajdonságáról nem tájékoztatta a felperest. Elvetette azt az alperesi védekezést, hogy nem tudott a vízvezeték létéről, mivel 2004. május 3-án írásban járult hozzá a létesítéshez. Úgy ítélte meg azonban, hogy az alperes tájékoztatási kötelezettség elmulasztásában jelentkező szerződésszegése és a felperesi kár (a vízvezeték kiváltásának költsége) között nem áll fenn a közvetlen oksági kapcsolat. A szerződéskötéskor ugyanis a felperes nem tájékoztatta az eladót, hogy milyen tervei vannak az ingatlannal. Másfelől a szakvélemény szerint az ingatlan forgalmi értékét nem befolyásolja az a körülmény, hogy azon vízvezeték húzódik.