A Fővárosi Ítélőtábla Pf.20396/2012/6. számú határozata tulajdonjog megállapítása tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 205. §, 366. §, 374. §, 375. §, 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62. §] Bírók: Czukorné dr. Farsang Judit, Hőbl Katalin, Magosi Szilvia

Kapcsolódó határozatok:

Fővárosi Törvényszék G.41855/2010/35., *Fővárosi Ítélőtábla Pf.20396/2012/6.*, Kúria Pfv.21560/2012/9. (BH 2014.8.245)

***********

Fővárosi Ítélőtábla

5.Pf.20.396/2012/6.

A Fővárosi Ítélőtábla a Neumann és Nyuli Ügyvédi Iroda által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek - a Sátori és Lutter Ügyvédi Iroda által képviselt I. rendű alperes neve (I. rendű alperes címe) I. rendű, a jogtanácsos által képviselt II. rendű alperes neve (II. rendű alperes címe) II. rendű és a Sátori és Lutter Ügyvédi Iroda által képviselt III. rendű alperes neve (III. rendű alperes címe) III. rendű alperes ellen tulajdonjog megállapítása iránt indított perében a Fővárosi Bíróság 2011. december 6. napján kelt 7.G.41.855/2010/35. számú - a 7.G.41.855/2010/38. számú végzéssel kijavított - ítélete ellen a II. rendű alperes részéről 39. és 43., valamint az I. és III. rendű alperesek részéről 42. sorszám alatt előterjesztett fellebbezések folytán meghozta az alábbi

í t é l e t e t :

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érinti.

Fellebbezett rendelkezését részben megváltoztatja, és a II. rendű alperes, valamint az I. rendű alperes és a III. rendű alperesi jogelőd között 2011. március 7. napján létrejött adásvételi szerződés semmisségének megállapítása iránti keresetet elutasítja.

A III. rendű alperest a felperesnek az I. és II. rendű alperesekkel egyetemlegesen fizetendő elsőfokú perköltség térítése alól mentesíti és megállapítja, hogy a felperes és a III. rendű alperes egymás viszonylatában az elsőfokú eljárásban felmerült költségeit maga viseli.

Az I. és a II. rendű alperesek által a felperesnek egyetemlegesen fizetendő elsőfokú perköltség összegét 21.103.000 (huszonegymillió-százháromezer) forintra leszállítja.

Egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja azzal a kiegészítéssel, hogy az I. és a II. rendű alperes 2010. június 19. napján kelt nyilatkozatával a felperes és az I., valamint a II. rendű alperesek között érvényes adásvételi szerződés nem jött létre, az elsőfokú ítéletben felsorolt ingatlanokra az I. és a II. rendű alperes tulajdonjogot nem szerzett. Az I. és a II., valamint a III. rendű alpereseket annak tűrésére kötelezi, hogy az ingatlan-nyilvántartásba a felperes tulajdonjogát, az I. rendű alperes és a III. rendű alperesi jogelőd tulajdonjogának egyidejű törlése mellett visszajegyezzék.

Kötelezi az I. és a II. rendű alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg 15 nap alatt a felperesnek 6.350.000 (hatmillió-háromszázötvenezer) forint másodfokú perköltséget.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg 15 nap alatt a III. rendű alperesnek 1.250.000 (egymillió-kettőszázötvenezer) forint másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

A felperes végleges keretében a következők megállapítását kérte: a Ptk. 255. § (2) bekezdésében írt tilalomba ütközik, ezért érvénytelen a 2009. június 10-én közjegyzői okiratba foglalt vételi jogot alapító szerződés alapján az I., II. rendű alperesek vételi jog gyakorlása és az azzal létrehozott ingatlan adásvételi szerződés; tévedés jogcímén érvénytelen a 2009. június 10-én közjegyzői okiratba foglalt vételi jogot alapító szerződés 6.3. pontja; az I., II. alpereseknek az ingatlanok tulajdonjogának megszerzésére irányuló 2010. július 19-i vételi jogot gyakorló nyilatkozata a Ptk. 214. § (1) bekezdése, 213. § (1) bekezdése, 374. § (1) bekezdése, valamint 375. § (1), (4) bekezdése alapján hatálytalan és nem hozta létre az adásvételi szerződést; a vételár, mint lényeges tartalmi elem hiányában - tekintettel a Ptk. 218. § (1) bekezdésében, 205. § (1) és (2) bekezdésében foglaltakra - a vételi jogot gyakorló nyilatkozatokkal nem jött létre érvényesen az adásvételi szerződés. Kérte továbbá, hogy a bíróság kötelezze e megállapítások tűrésére a III. rendű alperest, és állapítsa meg, hogy a II. rendű alperes eladó, valamint az I., III. rendű alperes vevők által 2011. március 7-én kötött ingatlan adásvételi szerződés lehetetlen szolgáltatásra irányul, ezért a Ptk. 227. § (2) bekezdése alapján semmis. Keresetet terjesztett elő a Ptk. 237. § (1) bekezdése, az 1997. évi CXLI. (Inytv.) 62. § (1) bekezdés a) pontja alapján az előbbi keresetek jogkövetkezményeként az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítására is, és kérte a földhivatal megkeresését az I-III. rendű alperesek tulajdonjogának törlése, a felperesi tulajdonjog visszajegyzése érdekében.

A kereset ténybeli alapjául előadta, hogy a felperes (korábbi elnevezése: T. Kft.), valamint az I., II. rendű alperesek által kötött és a módosításokkal együtt 2009. június 5-én egységes szerkezetbe foglalt hitelkeret szerződés alapján az I., II. rendű alperesek 42 millió euró hitelkeretet bocsátottak a felperes rendelkezésére. Az L. Kft. mint eladó, valamint az I. és II. rendű alperes mint vevők között a felperes által felvett hitel biztosítékaként 2009. június 5-én vételi jogot alapító szerződés jött létre a H. belterület ... helyrajzi számú ingatlanok 1/1 tulajdoni illetőségére, valamint az ... helyrajzi számú ingatlan 28/32 tulajdoni illetőségére. A szerződések hátterében az állt, hogy az I., II. rendű alperesek finanszírozásával a felperes megvásárolta a H, ... utca 1. szám alatti szállodakomplexum üzemeltetéséhez szükséges ingatlanokat és egyéb eszközöket tulajdonló L. Kft. 100 %-os üzletrészét, majd a céltársaság beolvadt a felperesi társaságba. Az I. rendű alperes, mint általános ügynök 2010. július 19-én azonnali hatállyal felmondta a hitelkeret szerződést és felszólította a felperest a tőke- és kamattartozás megfizetésére. Ugyanezen a napon az I., II. rendű alperes - az ingatlanok vételárát összesen nettó 33.177.000 euró összegben megállapítva - a vételi jogát is gyakorolta és a vételárba beszámította a felperes hiteltartozását. A tulajdonjog bejegyzése érdekében még aznap benyújtásra került a földhivatalhoz a vételi jogot gyakorló nyilatkozat, a földhivatal pedig annak alapján 2010. július 20-án bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba az I., II. rendű alperesek tulajdonjogát. A felperes az elszámolást 2010. július 26-án kapta meg, az ingatlanok értékbecslése azonban csak jóval később került a birtokába.

A felperes álláspontja szerint a vételi jogot gyakorló nyilatkozat hatálytalan, mert annak kézbesítése nem a hitelkeret szerződésben megállapított értesítési címre történt. Az opciós szerződés 6.3. pontjában opciós vételárként piaci árban állapodtak meg és meghatározták azt az eljárást, amely alapján a vételárat összegszerűsítik. A szerződés e rendelkezését megszegve az I. rendű alperes az értékbecslők kiválasztása során nem biztosította a felperes részére a választás lehetőségét, így nem került sor az opciós szerződés szerinti vételár meghatározására. Az alperes érdemi védekezésében foglaltakra figyelemmel a felperes előadta: a felek által aláírt 2009. június 5-én kelt magánokirat közjegyzői okiratba foglalásáról állapodtak meg és az alperes érdemi védekezésének előterjesztéséig abban a hiszemben volt, hogy a két okirat tartalma azonos. Sem a közjegyzői okirat aláírását megelőzően, sem az aláíráskor nem volt tudomása arról, hogy az opciós szerződés 6.3. pontja a magánokirathoz képest eltérő tartalommal került közokiratba foglalásra. Hangsúlyozta: nem volt szándéka ilyen tartalommal szerződni, törvényes képviselője nem értesült arról, hogy az alperesek szerződésmódosítást kezdeményeztek, mert a felperes részéről már a tárgyalásra felhatalmazottak által visszautasításra került az alperes ajánlata. A közjegyzői okirat aláírásakor törvényes képviselője tévedésben volt, ezért a felperes a közjegyzői okiratba foglalt opciós szerződés 6.3. pontját a Ptk. 210. § (1) bekezdése alapján, tévedés jogcímén megtámadta. Hivatkozott arra is, hogy az opciós jog gyakorlásának lehetősége csak a felmondás közlését követő napon nyílt meg és csak ezt követően lehetett volna kérni a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. Az opciós jog felmondással egyidőben történt gyakorlása és a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének kezdeményezése a Ptk. 255. § (2) bekezdésében írt jogszabályi tilalomba ütközik. Az I., II. rendű alperesek nem válhattak az ingatlan jogszerű tulajdonosává, ezért a II. rendű alperes nem ruházhatta át a tulajdonjogot az I. és III. rendű alperesre, az erre kötött adásvételi szerződés lehetetlen szolgáltatásra irányul, így a Ptk. 227. § (2) bekezdése alapján semmis.