ÍH 2017.15 A SZERZŐDÉSES HASZONÉLVEZETI JOG JOGOSULTJAI TÉNYLEGES BIRTOKLÁSI IDEJÉNEK ÉRTÉKELÉSE AZ ELBIRTOKLÁS SZEMPONTJÁBÓL

Az adásvételi szerződésben alapított haszonélvezeti jog jogosultjainak tényleges birtoklása hozzászámítható az elbirtokolásra hivatkozó fél elbirtoklási idejéhez, ha a haszonélvezők jogukat a szerződéskötéskor állagvevőként eljárt elbirtoklótól származtatják [régi Ptk. 121. §, 122. §].

A perbeli B. IV. kerületi lakásingatlant a tulajdoni lap megnyitásával 1998. december 17. napján tüntették fel az ingatlan-nyilvántartásban, annak személyenként 1/2 hányadára eredeti felvétel címén az I-II. rendű alperesek tulajdonjogát jegyezték be. A nyilvántartott tulajdonosok nem tartották birtokban a lakást, oda 1993. július 15-én a III. rendű alperes költözött be, aki az 1993. július 1-jén megkötött csereszerződéssel a B. III. kerület, F. út alatti ingatlana 3/4 tulajdoni hányadát adta cserébe az I. rendű alperesnek a perbeli lakás 1/1 tulajdoni hányadáért. A III. rendű alperes az 1996. május 24-én megkötött csereszerződéssel az ingatlant a IV-V. rendű alperesek tulajdonába adta, akik 1996. június 2-án költöztek be a lakásba. A IV-V. rendű alperesek az 1996. november 12-én megkötött adásvételi szerződéssel az ingatlant átruházták az I-II. rendű felperesekre. A vételár kifizetése után, 1997. január 10-én a felperesek nagyszülei költöztek be az ingatlanba, akik javára a felperesek holtig tartó haszonélvezeti jogot alapítottak. A nagyszülők halálukig az ingatlanban laktak, azt követően a felperesek másik hozzátartozója költözött a lakásba, amit változatlanul a felperesek tartanak birtokban.

Az I-II. rendű felperesek keresetükben annak tűrésére kérték kötelezni az I-VII. rendű alpereseket, hogy a perbeli ingatlan személyenként 1/2 hányadára bejegyezzék tulajdonjogukat az ingatlan-nyilvántartásba. Az I. rendű alperes tulajdoni hányadát érintően elsődlegesen adásvétel, másodlagosan elbirtoklás jogcímén kérték a bejegyzést, míg a II. rendű alperes tekintetében kizárólag elbirtoklásra hivatkoztak.

Az I-II. rendű alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Hivatkoztak arra, hogy a perbeli lakásra a III. alperes, majd a IV-V. rendű alperesek érvénytelen szerződéseket kötöttek, a felperesek rosszhiszeműek.

A VI. és a VII. rendű alperesek érdemi ellenkérelmet nem terjesztettek elő, nyilatkozatot nem tettek.

Az elsőfokú bíróság a - 2011. február 23-án elhunyt - III. rendű alperessel szemben előterjesztett keresetlevelet idézés kibocsátása nélkül elutasította, míg az I-II. rendű felperesek és a IV-V. rendű alperesek között megszüntette a pert.

Az elsőfokú bíróság ítéletével annak tűrésére kötelezte az I-II., a VI. és a VII. rendű alpereseket, hogy a perbeli ingatlan személyenként 1/2 tulajdoni hányadára elbirtoklás címén bejegyezzék az I-II. rendű felperesek tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba. Ezt meghaladóan elutasította a keresetet. A bejegyzés foganatosítása érdekében megkereste az eljárásra illetékes földhivatalt. Döntésének jogi indokolása szerint adásvétel címén nem volt lehetőség az I-II. rendű felperesek tulajdonjogának a bejegyzésére, mivel a VI. rendű alperest megillető jelzálogjog, valamint a jelzálogjogot biztosító elidegenítési és terhelési tilalom már a felperesek által kötött szerződés időpontjában is terhelte az ingatlant. Kifejtette, hogy a meghallgatott tanúk vallomása és a lakásszövetkezet igazolása bizonyította, hogy az I-II. rendű felperesek nagyszülei 1997 óta laktak az ingatlanban, melynek közös költségét és közüzemi költségeit ők fizették, és a lakáson belül nagy értékű beruházást is végrehajtottak, amikor a két szint közé betegszállító liftet építettek be. A haszonélvezők elbirtoklását az I-II. rendű felperesek javára vette figyelembe, mivel a haszonélvezők is őket tekintették az ingatlan tulajdonosainak. A felperesek voltak azok, akik a haszonélvezők halála után változatlanul birtokban tartották, illetve sajátjukként használták és hasznosították a lakást. Az 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 122. §-a alapján a felperesi jogelődök, a III-V. rendű alperesek elbirtoklási idejét is hozzászámította a felperesek elbirtoklási idejéhez, mivel az általuk megkötött szerződések kétségkívül alátámasztották, hogy ők is sajátjukként használták az ingatlant. A régi Ptk. 121. § (1) bekezdésében meghatározott 15 éves elbirtoklási idő 2008. július 15. napján eltelt, akkor az I-II. rendű felperesek tulajdonszerzése a törvény erejénél fogva bekövetkezett. Az I-II. rendű alperesek azt maguk sem állították, hogy a tulajdonszerzés bekövetkezése előtt megszakították az elbirtoklást, a 2012. február 27-i keltezésű felszólítás pedig erre azért nem volt alkalmas, mert ekkor a felperesek tulajdonszerzése már bekövetkezett.

Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a II. rendű alperes jelentett be fellebbezést, melyben elsődlegesen annak megváltoztatását és a kereset elutasítását, másodlagosan a hatályon kívül helyezését kérte. Vitatta, hogy a perbeli ingatlan és a III. rendű alperesnek cserébe adott ingatlan azonossága megállapítható, mivel a szerződésben és a tulajdoni lapon feltüntetett adatok eltérnek egymástól. Rámutatott, hogy az I. rendű alperes nem ruházhatta át az ingatlan egészének a tulajdonjogát, mivel csak 1/2 részben volt társtulajdonos. Vélekedése szerint a felperesek csak hivatkoztak rá, de nem bizonyították, hogy 15 éven át szakadatlanul birtokolták az ingatlant. Ez az elsőfokú bíróság ítéletében sem került megállapításra, hiszen abban nincsen feltüntetve az elbirtoklás kezdő és befejező időpontja. Álláspontja szerint a III. rendű alperes nem tekinthette sajátjának az ingatlant, mivel a lakáshasználatot ő engedélyezte a III. rendű alperes részére abból a célból, hogy külföldi tartózkodása alatt felügyeljen a lakásra, illetve beteg gyermekével ott tartózkodhasson. Az erre vonatkozó tények előadására azonban nem volt lehetősége, mivel az elsőfokú bíróság jogszabálysértően mellőzte a személyes meghallgatását.

Az I-II. rendű felperesek fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú bíróság ítéletének a helyes indokain alapuló helybenhagyására irányult. Rámutattak, hogy az elsőfokú bíróság egyértelműen megállapította az elbirtoklás kezdő időpontját, amely egybe esik a III. rendű alperes birtokba lépésével, amit a csereszerződésben 1993. július 15. napjában határoztak meg. Azt pedig okirati bizonyítékok - köztük a lakásfenntartó szövetkezet igazolása - támasztják alá, hogy a közbenső szerzések idején jogelődeik birtoklása folyamatos volt. Megerősítették, hogy az elbirtoklási idő nem szakadt meg, és kétségbe vonták, hogy a II. rendű alperes felkereste édesanyjukat az ingatlannal kapcsolatos tények tisztázása érdekében. Álláspontjuk szerint az elsőfokú bíróság nem sértette meg az eljárási szabályokat, hiszen a személyes megjelenés kötelezettségével idézte meg a II. rendű alperest a 2013. október 17-ei folytatólagos tárgyalásra, amelyen a II. rendű alperes nem jelent meg, és távolmaradását a későbbiekben sem mentette ki. Kifejtették, hogy az ingatlan beazonosítását az adateltérések nem teszik kétségessé, ugyanis a lakás kétszintes, amelyhez utólag csatolták hozzá a lakásfenntartó szövetkezet tulajdonát képező hobbiszobát. Hangsúlyozták, hogy a II. rendű alperes nem bizonyította, hogy ő engedélyezte a III. rendű alperes számára a lakás 1/2 részének a szívességi használatát.