BH 2007.8.264 Pályázati biztosítékként letétbe helyezett - bánatpénznek nevezett - pénzösszeg rendeltetése nem annak elnevezésétől, hanem a megállapodás tartalmától függ [Ptk. 200. § (1) bek., 320. § (2) bek.].

A k.-i, 326 helyrajzi számú 1254 négyzetméter alapterületű, épület, udvar megjelölésű, a Magyar Állam tulajdonában lévő ingatlan értékesítésére az alperes mint az ingatlan vagyonkezelője 2004. november 3-ára árverést tűzött ki. Az ingatlan egy részét bérlő - óvodát működtető - helyi önkormányzatot az ingatlan értékesítése esetén a bérelt terület vonatkozásában jogszabályon alapuló elővásárlási jog illette meg. Az alperes által 2004 szeptemberében kibocsátott Üzleti Tájékoztató 3. számú melléklete három adásvételi szerződéstervezet volt. Az első változat az ingatlan egészének a megvásárlására vonatkozott, és 1.1.5. pontja azt is rögzítette, hogy amennyiben az elővásárlási jogosult élne elővásárlási jogával, a szerződés nem lép hatályba. Ebben az esetben a vevő - választása szerint - vagy a 2. számú szerződéstervezetet fogadja el, vagy jogkövetkezmények nélkül visszaléphet az adásvételtől, tehát a már megfizetett 3 millió forint bánatpénzt sem veszíti el. A másik két változat abból indult ki, hogy a bérlő él az őt megillető - az ingatlan egészéhez képest 1/4 tulajdoni hányadnak megfelelő - területrész vonatkozásában fennálló elővásárlási jogával és ennek megfelelően a 2. számú szerződéstervezet az ingatlan 3/4 tulajdoni hányadának, a 3. számú pedig az ingatlan 1/4 tulajdoni hányadának a megvásárlására vonatkozott.

A 2004. november 3-án megtartott árverésen kihirdetett eredmény szerint - egyetlen ajánlattevőként - a felperes vált jogosulttá 134 millió forint vételáron az ingatlan megvásárlására.

Az alperes 2005. február 9-én kelt levelében arról értesítette a felperest, hogy a bérlő élt elővásárlási jogával, és vele az adásvételi szerződés létrejött. Egyben felhívta a felperest, hogy a mellékelten megküldött 2. számú adásvételi szerződéstervezetet, - mely 688 négyzetméter, az egészhez képest 3/4 tulajdoni hányadnak megfelelő felépítményes földterület 100 millió forint vételár fejében való megfizetéséről szólt - írja alá. A felperes részéről az aláírásra nem került sor, ugyanakkor az alpereshez intézett 2005. február 15-ei keltezésű levelében a vételár csökkentése érdekében kezdeményezte az aláírásra megküldött szerződés módosítását arra hivatkozással, hogy felmérése alapján az ingatlanon található felépítmények területe ténylegesen kisebb az Üzleti Tájékoztatóban közöltekhez képest.

A felperes keresetében elsődlegesen - feltételezve, hogy a bíróság szerint a peres felek között az adásvételi jogügylet a 2. számú tervezet alapján létrejött - azt kérte, hogy a bíróság az abban megjelölt vételárat arányosan csökkentse a Ptk. 241. §-ának alkalmazásával, az árverésen értékesített ingatlan tényleges alapterületének figyelembevételével. Másodlagosan, - amennyiben a peres felek között az adásvételi szerződés nem jött volna létre - a bíróságtól szerződés létrehozását kérte a Ptk. 206. § alapján, az elsődleges kereseti kérelmének megfelelően módosított 2. számú szerződéstervezet alapulvételével. A per során harmadlagos keresetet is előterjesztett, melyben azt kérte, hogy amennyiben a bíróság szerint az adásvételi szerződés nem jött létre, kötelezze az alperest a felperes által megfizetett 3 millió forint bánatpénz és ennek 2004. november 3-ától járó kamatainak megfizetésére.

Az alperes valamennyi kereseti kérelem elutasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság ítéletében az alperest 3 millió forint és ennek 2004. november 4-étől járó kamatai tekintetében marasztalta a felperes javára. A felperes ezt meghaladó keresetét elutasította és a felperest részperköltségekben marasztalta. Az ítélet indokolása szerint a peres felek között adásvételi szerződés nem jött létre, mert önmagában az árverés eredményének kihirdetése nem járt ilyen jogkövetkezménnyel, szerződés aláírására pedig nem került sor. A Ptk. 241. § és 206. § alkalmazásának feltételei nem állnak fenn, ezért az e jogszabályokra alapított kereseti kérelmeket el kellett utasítani. Megalapozottnak találta viszont az elsőfokú bíróság a felperes harmadlagos kereseti kérelmét. Álláspontja szerint nem volt jogszabályi akadálya annak, hogy az alperes az árverésen való részvétel feltételéül szabja a 3 millió forint, - bánatpénznek nevezett, de nem a Ptk. 320. § (2) bekezdés szerinti - pénzösszeg letétbe helyezését és annak kikötése is jogszerű volt, hogy az árverési vevő ennek az összegnek a visszafizetését - meghatározott magatartás, illetve mulasztás esetén - nem követelheti. A bánatpénz vonatkozásában a peres felek között létrejött a megállapodás az Üzleti Szabályzat 12. pontjában rögzítettek szerint. Nem következett be azonban az "üzleti tájékoztató 12. pontja szerinti feltétel, tekintettel arra, hogy bár a kikötés nem tartalmazza, hogy a vételár megfizetésének, illetve a szerződés aláírásának elmulasztása a felperesnek felróható okból kell hogy bekövetkezzen, ellenkező esetben e kikötés sérti a Ptk. 4. §-ában szabályozott jóhiszeműség és tisztesség követelményeit". E körben értékelte a bíróság, hogy az alperes az Üzleti Tájékoztató mellékletében téves információt adott az ingatlanon lévő épület alapterületéről, és emiatt a felperes jogszerűen kezdeményezte a vételár csökkentését, jogszerűen tagadta meg az alperes által megküldött szerződéstervezet aláírását.

A felperes harmadlagos keresetének helyt adó elsőfokú ítéleti rendelkezés ellen az alperes terjesztett elő fellebbezést és annak megváltoztatásával a kereset elutasítását kérte.

A felperes csatlakozó fellebbezésében azt sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság túlzott mértékben kötelezte a felperest részperköltség fizetésére az alperes javára. Fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet egyéb rendelkezéseinek helybenhagyását kérte. Annak alátámasztására, hogy jogosult a bánatpénz visszakövetelésére, csatolta az alperes 2005. március 2-án kelt, a felpereshez intézett levelét.

A másodfokú bíróság 2006. május 9-én meghozott ítéletében az elsőfokú ítélet fellebbezett rendelkezéseinek részbeni megváltoztatásával a felperes keresetét elutasította, és a felperest kötelezte a másodfokú perköltségek megfizetésére. Egyetértett az elsőfokú bírósággal abban, hogy miután a felperes tudomásul vette az Üzleti Tájékoztató 12. pontjában írtakat, a peres felek között a "bánatpénzre" vonatkozóan érvényes megállapodás jött létre, a Ptk. 320. § (2) bekezdés alkalmazásának pedig nincs helye.

A másodfokú bíróság álláspontja szerint tévesen jutott azonban az elsőfokú bíróság arra a következtetésre, hogy az Üzleti Tájékoztató 12. pontjában írt feltétel nem következett be. Az alperes a 2005. március 2-án kelt levelében arra hívta fel a felperest, hogy a részére megküldött 2. számú adásvételi szerződéstervezetet 2005. március 11-éig aláírással ellátva küldje vissza, ellenkező esetben úgy tekinti, hogy nem kíván élni az árverésen elnyert vételi jogával és hatályba lép az Üzleti Tájékoztatóhoz csatolt 1. számú szerződéstervezet 1.1.5. pontja. A levél kifejezetten tartalmazta, hogy a felperes visszalépése esetén fizeti vissza az alperes a bánatpénzt. A felperes viszont a per során nem igazolta egyértelműen, hogy az adásvételi szerződéstől visszalépett volna. A levél kézhezvételétől számított ésszerű határidőn belül kifejezett jognyilatkozatot nem tett a visszalépésről, az pedig, hogy az adásvételi szerződés 2. számú tervezetét nem írta alá, nem minősíthető úgy, hogy ráutaló magatartással visszalépett. Ennek ellentmond ugyanis, hogy a felperes a perben - az előterjesztett kereseti kérelmek szerint is - megfelelő vételárcsökkentés mellett kívánta a szerződés létrejöttét. Azzal, hogy a felperes a 2. számú szerződéstervezetet nem írta alá és a teljes vételárat nem fizette meg, bekövetkezett a bánatpénz elvesztésének az Üzletszabályzat 12. pontjában foglalt feltétele.