BH 2004.9.364 A lakásban maradó volt tulajdonost a bérlővel azonos jogállás illeti meg, ha árverés esetén az árverési vételár megállapítása a bentlakás értékcsökkentő hatásának figyelembevételével történt - Ilyen esetben az árverési vevő a felmondási okokra alapított, valamint a cserelakásos felmondás jogával élhet, de a szabad felmondásra, éppen a megállapodás hiánya, illetőleg a jogviszony természete folytán nincs lehetősége [1993. évi LXXVIII. tv. 24. § (1) bek. a)-e) pont, 26. § (5) és (7) pont; 1994. évi LIII. tv. 137. §, 141. § (3)-(4) bek.; Ptk. 120. § (1) bek.].

A felperes az 1998. június 4-én tartott árverésen megvásárolta az alperesek közös tulajdonában volt lakásingatlant az alperesek által lakott értékben, 970 000 forint vételárért. A felek 1998. július 1-jén megállapodtak abban, hogy a bérleti díj összege havi 20 000 forint.

A felperes 1998. július 24-én felszólította az I. r. alperest - mint jogcím nélküli lakáshasználót - a lakás kiürítésére, amelyet az alperesek nem teljesítettek.

A felperes 1999. április 15-én, április 30-ra felmondta az alperesek bérleti jogviszonyát, majd 1999. április 21-én háromhónapos határidővel újabb felmondást közölt, amelyet az alperesek nem fogadtak el.

A felperes a keresetében a lakás kiürítésére és 1999. július 1-jétől havi 25 000 forint bérleti díj megfizetésére kérte az alperesek egyetemleges kötelezését.

Az alperesek a lakás kiürítése iránti részében a kereset elutasítását kérték.

A bíróság jogerős ítéletében kötelezte az alpereseket 1999. augusztus hónaptól kezdődően minden hónap 15. napjáig havi 25 000 forint bérleti díj és a 2000. év május hónapig lejárt hátralék megfizetésére. A lakás kiürítése iránti keresetet elutasította.

Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy az ingatlan tulajdonjogának árverés útján való megszerzése esetén a vevő tehermentes tulajdont nem szerez, mert a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 137. §-ából nem következik, hogy nem lehetnek olyan kötelmi jogi jogosultságok, amelyek az árverési vétel után is fennmaradnak. A felperes lakottan vásárolta meg az ingatlant a lakottság értékcsökkentő hatásának megfelelő vételárért, ezért tudnia kellett, hogy a tulajdonjogot a birtoklás és a használat jogának a korlátozásával szerzi meg. Az ítélkezési gyakorlat szerint ebben az esetben a lakásban visszamaradt volt tulajdonost a bérlővel azonos jogállás illeti meg.

Az alperesek 1980. óta birtokolják a lakásingatlant, amelynek csak a jogcíme változott, mert a tulajdonjoguk helyett quasi bérlőkké váltak. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Lt.) felmondásra vonatkozó szabályai nem alkalmazhatók, mert az alperesek nem az Lt. hatálybalépése után létesítettek bérleti jogviszonyt.

A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Arra hivatkozott, hogy a bíróságok figyelmen kívül hagyták azt a tényt, hogy kifejezetten bérleti szerződést kötött az alperesekkel, és ennek alapján az Lt. 26. §-ának (7) bekezdése folytán felmondási joga van. Ezt nem visszaélésszerűen gyakorolta, mert az ingatlan megvásárlása óta két és fél év már eltelt.

A másodfokú bíróság ítéletének indokolását tévesnek tartotta, és mellőzését kérte, amennyiben az alperesek jogviszonyát a másodfokú bíróság nem az Lt. hatálybalépése után létesített jogviszonynak tekintette.

Amennyiben a Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét tartja helyesnek, annak indokolásbeli kiegészítését kérte azzal, hogy a tulajdonszerzés és az igényérvényesítés között mikor telik el az az idő, amikor a felmondás gyakorlása már nem visszaélésszerű. Álláspontja szerint az ő esetében joggal való visszaélésről nem lehet szó.