A Fővárosi Ítélőtábla Pf.20721/2010/4. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 3. §, 123. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 4. §, 5. §, 234. §, 240. §] Bírók: Czukorné dr. Farsang Judit, Magosi Szilvia, Világhyné dr. Böcskei Terézia

Kapcsolódó határozatok:

Fővárosi Törvényszék G.41408/2009/9., *Fővárosi Ítélőtábla Pf.20721/2010/4.*, Kúria Pfv.20162/2011/8. (BH 2011.12.340)

***********

Fővárosi Ítélőtábla

5.Pf.20.721/2010/4.

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Fővárosi Ítélőtábla dr. Engert Christian ügyvéd (1066 Budapest, Dessewffy utca 37.) által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek - a korábban dr. Tóth Alice ügyvéd, majd dr. Huszár Andrea jogtanácsos által képviselt I. rendű alperes neve (I.rendű alperes címe) I. rendű és dr. Papp Katalin ügyvéd (Dávid László és Társai Ügyvédi Iroda, 1026 Budapest, Guyon Richárd utca 12.) által képviselt II. rendű alperes neve (II. rendű alperes címe) II. rendű alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indult perében a Fővárosi Bíróság 2010. február 12. napján kelt 7.G.41.408/2009/9. szám alatti ítélete ellen a felperes részéről 16. sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán meghozta az alábbi

í t é l e t e t :

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg 15 nap alatt az I. rendű alperesnek 100.000 (egyszázezer) forint, a II. rendű alperesnek 125.000 (egyszázhuszonötezer) forint másodfokú perköltséget, és felhívja a felperest, hogy lelet készítésének terhe mellett 8 nap alatt rójon le 879.000 (nyolcszázhetvenkilencezer) forint hiányzó fellebbezési illetéket.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

A felperes a keresetében annak megállapítását kérte, hogy az I. és a II. rendű alperesek által 2005. június 30-án megkötött csereszerződésnek a több helyrajzi számú, természetben B. alatti ingatlanokra vonatkozó része érvénytelen. Arra az esetre, ha a szerződés ezen ingatlanokat érintő érvénytelensége az egész szerződés érvényességét megdönti, az egész szerződésre kiterjedően kérte megállapítani a csereszerződés érvénytelenségét. Keresetet terjesztett elő annak megállapítása iránt is, hogy a felperes és a II. rendű alperes által 2006. július 20-án megkötött megállapodás, mellyel megszüntették a 2002. augusztus 22. napján megkötött bérleti szerződést, érvénytelen. Kérte továbbá a felperes és a II. rendű alperes által a .... helyrajzi számú, B. alatti ingatlanra 2006. július 20-án megkötött bérleti szerződés érvénytelenségének megállapítását is. A pertárgyértéket 179.000.000 forintban jelölte meg.

Előadta, hogy a keresettel érintett ingatlanok 1/1 arányban az I. rendű alperes tulajdonában álltak. Az I. rendű alperessel a .... helyrajzi számú, földszint és pince 3. szám alatti nem lakás céljára szolgáló helyiségre 2002. június 22. napján bérleti szerződést kötött harminc évre. A 2003. február 27-én kelt levelében bejelentette vételi szándékát az általa bérelt helyiségre, majd a 2003. december 29. napján kelt levelében a vételi szándékát fenntartva közölte, hogy a tulajdonjog megszerzése érdekében a vételár megfizetésén túl vállalja felújítási munkálatok elvégzését. Az I. rendű alperes a 2004. január 23-án kelt levélben tájékoztatta, hogy az önkormányzat az ingatlan értékesítését nem tervezi, a részére történő elidegenítésre nincs lehetőség. Ezt követően a 2004. március 10. napján kelt levelében fenntartotta a vételi szándékát a ház egészben vagy részben történő értékesítése esetén, mivel tudomása szerint az épület eladása tervezett volt és részt kívánt venni az ezzel kapcsolatos tárgyalásokon annak érdekében, hogy részletes ajánlatot tudjon tenni. A 2004. október 15. napján kelt levelében ismételten megerősítette a vételi szándékát a bérlemény tulajdonjogának megszerzésére és kérte az I. rendű alperest, hogy tájékoztassa a tulajdonjog megszerzésének feltételéről. A leveleire semmilyen pozitív visszajelzést nem kapott. Ehhez képest az I. rendű alperes képviselő-testülete határozataival döntött a 8., valamint az 52. szám alatti ingatlanokban található önkormányzati ingatlanok versenyeztetés nélküli értékesítéséről. Ez alapján az alperesek 2005. június 30-án csereszerződést kötöttek, melyben az I. rendű alperes tulajdonában álló 8. szám alatti társasházban lévő 34 db, valamint az 52. szám alatti társasházban lévő 36 db társasházi albetétként nyilvántartott ingatlan és a II. rendű alperes tulajdonában álló .... helyrajzi számú, természetben a 110. szám alatti, valamint a 23. szám alatti társasházban lévő 3 db társasházi albetétként nyilvántartott ingatlan értékkülönbözet fizetése nélküli cseréjében állapodtak meg. A II. rendű alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. A tudomása szerint a D. Kft. a 2005. március 16-i értékbecslésben a 8. szám alatti ingatlan önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanrészeinek értékét 179.000.000 forintban határozta meg.

A II. rendű alperes a 2006. január 24-én kelt levelében arról tájékoztatta, hogy a 2002. augusztus 22. napján kötött bérleti szerződés semmis, mivel az I. rendű alperesi önkormányzat 31/2000. (XI. 24.) számú rendeletébe ütközik. Ennek eredményeképpen a II. rendű alperessel 2006. július 20-án kötött megállapodásban megszüntették a bérleti szerződést, és az eddig bérelt helyiségre ugyanezen a napon 2011. június 30. napjáig terjedő időre új bérleti szerződést kötöttek.

A felperes álláspontja szerint a csereszerződés az I. rendű alperes 25/2004. (V. 25.) rendelete (Vagyonrendelet) 16. § (1) bekezdésébe ütközik, mely szerint 200.000.000 forint beköltözhető forgalmi érték felett értékesítésre csak megfelelő nyilvánosság, tisztességes piaci feltételek mellett az Áht. előírásainak maradéktalan betartásával versenytárgyalás kiírását követően kerülhet sor.

A csereszerződés sérti az I. rendű alperes 38/2000. (XII. 12.) rendelete (Lakásrendelet) 10. § (3) bekezdésében foglaltakat is, ami szerint ha a rendelet hatálya alá tartozó ingatlant a képviselő-testület döntése szerint nem a bérlőnek kell vásárlásra felajánlani, az ingatlan csak olyan feltétellel értékesíthető, hogy a vevő a tulajdonjogot a bérleti jogviszony megszűnésével szerzi meg. A Lakásrendelet azért alkalmazható a perbeli esetben, mert annak 1. számú mellékletében az I. rendű alperes az ingatlant kifejezetten a Lakásrendelet hatálya alá tartozóként jelölte meg.

Álláspontja szerint a csereszerződés a Lakásrendelet 31. § (2) bekezdésébe is ütközik, mert árverésen kívüli értékesítés esetén csak olyan vételár fogadható el, amely eléri az ingatlan beköltözhető forgalmi értékének legalább a felét. Az értékesítést megelőzően beszerzett ingatlanforgalmi értékbecslés adatai alapján az állapítható meg, hogy a II. rendű alperes által cserére felajánlott ingatlanok összértéke nem éri el a 8. szám alatti ingatlanok értékének a felét sem.

A csereszerződés az okból is érvénytelen, hogy az 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 58. § (1) bekezdésének megkerülésére irányult. E jogszabály a bérlők részére elővásárlási jogot biztosít arra az esetre, ha adásvétel jogcímén történik a tulajdonjog átruházása. Az alperesek között azonban csereszerződés jött létre, ami mellett a bérlők az elővásárlási jogukat nem gyakorolhatták. Az egyenértékűség teljes figyelmen kívül hagyásából, valamint abból, hogy az I. rendű alperes a csereként megszerzett ingatlant azonnal értékesítette, az a következtetés vonható le, hogy az alperesek szándéka azért irányult csereszerződés kötésére, hogy a bérlők elővásárlási jogát kijátsszák. Az I. rendű alperesnek tényegesen nem másik ingatlanra volt szüksége, hanem pénzre.