ÍH 2008.80 FELSZÁMOLÁS ALATT ÁLLÓ CÉGGEL KÖZÖS TULAJDONÚ INGATLAN - KÖZÖS TULAJDON MEGSZÜNTETÉSE IRÁNTI PER

Amennyiben a per tárgyát képező ingatlan részben a felszámolás alatt álló adós cég tulajdonában áll, a felszámolási eljárásban történő speciális értékesítési szabályok nem zárják ki, hogy az adós közös tulajdon megszüntetése iránt indítson pert [1959. évi IV. törvény 140. §, 147. §].

Az S. város belterületi 4/A. "lakóház" megjelölésű ingatlan 448/10 000 arányban az M. Kft. "f.a.", 4500/10 000 arányban az S. I. Idegenforgalmi Rt., 5000/10 000 arányban az S. Befektetési és Idegenforgalmi Rt., 6/10 000 arányban dr. F. T. és 6/10 000 arányban dr. F.-né dr. Gy. E. J. tulajdonát képezi. 873 300 Ft és járulékai erejéig az S. Megyei Illetékhivatal - jogutóda az APEH Dél-dunántúli Regionális Igazgatósága - javára jelzálogjog került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.

Az S. város belterületi 4/B. hrsz.-ú "lakóház" megnevezésű ingatlan tulajdonosa 5/100 arányban az M. Kft. "f.a.", 45/100 arányban az S. I. Idegenforgalmi Rt., valamint 50/100 arányban az S. Befektetési és Idegenforgalmi Rt. Ezen ingatlan vonatkozásában is 873 300 Ft és járulékai erejéig jelzálogjog került bejegyzésre az S. Megyei Illetékhivatal javára.

Az említett ingatlanok gyakorlatilag egy üdülőtelep részei, mely time-share formában működik, ahol a tagok egy vagy több hetes üdülési joggal rendelkeznek az egyes objektumokban. A felépítményekhez telektulajdon nem tartozik, az alattuk levő földterület más személy tulajdonában áll, a felépítmények tulajdonosai javára földhasználati jog áll fenn.

A Fővárosi Bíróság állapította meg az M. Kft. fizetésképtelenségét és rendelte el a felszámolását. A felszámolás kezdő időpontja 2002. augusztus 12-e volt.

A felszámoló nyilvános pályázatot írt ki az említett ingatlanok értékesítésére, az ingatlanok irányára tételként 35 000 000 Ft, azaz összesen 70 000 000 Ft volt. A pályázati kiírás a Cégközlöny 2004. december 23-ai 52. számában jelent meg. Pályázatot senki nem terjesztet elő, így az ingatlan tulajdoni illetőségének értékesítése nem történt meg.

Az "f.a." cég felperes keresetet terjesztett elő a közös tulajdon megszüntetése iránt akként, hogy a Ptk. 148. § (2) bek. alapján kötelezze az I. és/vagy II. és/vagy III. és/vagy IV. és/vagy V. és/vagy VI. r. alperest az M. Kft. 448/10 000 és az 5/100 arányú tulajdoni illetőségének megváltására, és a fentieknek megfelelően kötelezze a tulajdoni illetőséget megszerző alperest szerzésének arányában - az eszmei tulajdonrész forgalmi értékének megfelelő - megváltási ár megfizetésére. Az ingatlan tulajdoni hányad tehermentes bruttó értékét 15 000 000 Ft-ban határozta meg. Ezt követően a felperes a keresetét pontosította akként, hogy a 4/A. hrsz.-ú ingatlan vonatkozásában az I. r. alperest 5 109 336 Ft, a II. r. alperest 5 677 040 Ft, a III. r. alperest 6812 Ft, a IV. r. alperest 6812 Ft, míg a 4/B. hrsz.-ú ingatlan vonatkozásában az I. r. alperest 1 974 000 Ft, a II. r. alperest 2 226 000 Ft megváltási ár mellett a felperes tulajdoni hányadának megváltására kérte kötelezni.

Miután az I-IV. r. és a VI. r. alperesek akként nyilatkoztak, hogy a felperes tulajdoni illetőségeit magukhoz váltani nem kívánják, és nem tudják, a felperes a közös tulajdon megszüntetését a Ptk. 148. § (3) bek. alapján közös értékesítés útján kérte.

Az I. r., a II. r. és a VI. r. alperesek a kereset elutasítását kérték. Utaltak arra, hogy anyagi, vagyoni helyzetük folytán a felperes tulajdoni illetőségeit nem tudják magukhoz váltani, emellett a végrehajtás útján történő értékesítést is ellenezték, mivel az adott esetben azzal járna, hogy valamelyik részvényes nem tudná a saját üdülési hetében gyakorolni az üdülési jogosultságát.

A III-IV. r. alperesek bejelentették, hogy nem kívánják magukhoz váltani a felperes tulajdoni illetőségét, azt viszont nem ellenezték, hogy bármelyik tulajdonostárs magához váltsa a felperes tulajdoni hányadait.

Az V. r. alperes az eljárás során nyilatkozatot nem tett, ellenkérelmet nem terjesztett elő.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a közös tulajdon megszüntetése iránti kereseti kérelmet elutasította. Álláspontja szerint, miután a felperes felszámolás alatt áll, vagyona, és így a peresített, alperesekkel közös tulajdonban álló ingatlan felperes nevén álló tulajdoni illetősége is a Cstv. 4. § (2) bekezdése értelmében a felszámolási vagyon körébe tartozik, e vagyontárgy értékesítésének speciális szabályait a Cstv. 48. és 60. §-ai tartalmazzák. Kifejtette, hogy a felszámolási eljárás során a Ptk. szabályai akkor alkalmazhatók, ha a csődtörvény speciális rendelkezést nem tartalmaz, a perbeli esetben azonban, miután a Cstv. mind a felszámolási vagyon értékesítésének módjára, mind az értékesítés eredménytelensége esetén követendő eljárásra tartalmaz rendelkezést, a felszámolási vagyonba tartozó ingatlan résztulajdoni illetőségét érintően, közös tulajdon megszüntetése iránt a felszámoló nem terjeszthet elő keresetet.

Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes jelentett be fellebbezést, fellebbezésében az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását, keresete teljesítését, és az ingatlanon az I-IV. és VI. r. alperesekkel fennálló közös tulajdonának árverési úton történő megszüntetését kérte. Álláspontja szerint a perindításnak a Cstv. elsőfokú bíróság által hivatkozott 48-49. §-a nem akadálya, és a perbeli esetben a felszámoló a Cstv. 49. § (1) bekezdésében foglalt szabály szerint helyesen járt el akkor, amikor a pályázat illetve árverési eljárás alkalmazásától eltekintve, a perindítást választotta, mivel a felperes igen kismértékű (5%-os) eszmei résztulajdona folytán érdeklődés hiányában a pályázat eredménytelen volt, e tapasztalat alapján eredménytelen volna minden pályáztatás, így a várható bevételek hiányában az értékesítés költségeit semmi nem fedezné, és egyben olyan helyzetet eredményezne, hogy a felszámoló a piaci ár alatt kényszerül az ingatlanrész értékesítésére. Álláspontja szerint a felszámoló széles mérlegelési jogköre alapján döntött, mely döntéshozatal során figyelembe vette azt a lényegi szempontot, hogy a közös tulajdon peres megszüntetésén kívül nem kerülhet olyan helyzetbe, hogy piaci áron értékesítsen. Álláspontja szerint a nyilvános értékesítés elve nem sérül, miután a felperesi kereset szerinti árverés a nyilvánosságot kellőképpen biztosítja, és a közös tulajdon megszüntetése eredményeképpen lefolytatandó árverés kedvezőbb az adósra, mint a felszámoló által a Cstv. alapján lefolytatható árverés, a per eredményeként ugyanis a teljes ingatlan, a Cstv. alapján azonban annak csak 5% eszmei hányada kerülhetne árverésre.

Alperesek I-II. és VI. r. alperesek az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérték, a másodfokú tárgyaláson is kijelentették, hogy a felperes tulajdoni illetőségét magukhoz váltani nem kívánják.

A fellebbezés az alábbiak szerint alapos:

A másodfokú bíróság álláspontja szerint az elsőfokú bíróságnak a kereshetőségi jog hiányára alapított keresetelutasító ítéleti döntése téves. Mindenekelőtt arra mutat rá a másodfokú bíróság, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránti keresetet - helyesen - nem az adós felszámolója, hanem az adós terjesztette elő, akinek nevében és képviselőjeként a Cstv. 31. § (2) bekezdése értelmében a felszámoló jár el. Ezért eleve téves a keresetelutasításának azon indoka, hogy a felszámolónak a közös tulajdon megszüntetése iránti per megindításához szükséges kereshetőségi joga hiányzik.