A Kúria Pfv.20288/2011/5. számú precedensképes határozata közgyűIési határozat érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 270. § (1) bek., 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 120. §] Bírók: Bodor Mária, Csőke Andrea, Pethőné dr. Kovács Ágnes

A határozat elvi tartalma:

Az ingatlanhoz csak akkor kapcsolódik a közös tulajdonból eredő teher, ha ezt az új tulajdonos kifejezett nyilatkozattal elvállalja, vagy ha ezt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjoggal egyértelművé teszik. 1959. IV. Tv. 120. § (1), 2003. CXXXIII. Tv. 30. § (1)

Kapcsolódó határozatok:

Pesti Központi Kerületi Bíróság P.53756/2008/11., Fővárosi Törvényszék Pf.639945/2009/2., *Kúria Pfv.20288/2011/5.*

***********

Pfv. X. 20.288/2011/5. szám

A Kúria mint felülvizsgálati bíróság a Dr. Roczkó Zita ügyvéd ... által képviselt S. Sz. M. ... felperesnek a .... dr. Tóth T. Zoltán ügyvéd) által képviselt B. F. u.32. sz. Társasház alperes ellen közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása és közös költség megfizetése iránt a Pesti Központi Kerületi Bíróságon 16.P.53.756/2008 számon indult és a Fővárosi Bíróság 53.Pf.639.945/2009/2 számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen az alperes által 17. sorszámon előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Kúria a Fővárosi Bíróság 53.Pf.639.945/2009/2 számú ítéletét hatályában fenntartja.

Ez ellen az ítélet ellen további felülvizsgálatnak nincs helye.

I n d o k o l á s

A felperes árverési vétel jogcímén szerezte meg az alperesi társasházban az I. emelet 101. szám alatti 32 nm alapterületű lakás tulajdonjogát, melyet ugyan az ingatlan-nyilvántartásba 2007. március 19-én bejegyeztek, azonban az ingatlan birtokba adására csak 2008. március 4-én került sor. Ettől az időponttól a felperes rendszeresen fizette a közös költséget.

Az ingatlan korábbi tulajdonosai jelentős közös költség tartozást halmoztak fel, melynek a megfizetésére az alperes képviselője a felperest szólította fel. A felperes vitatta, hogy ez a tartozás őt terhelné.

Az alperes közös képviselője egy ügyvéd által ellenjegyzett "Nyilatkozat"-tal 2008. június 4-én elrendelte a felperes tulajdonában álló ingatlanra 933.958 Ft erejéig jelzálogjog bejegyzését közös költség tartozás jogcímén.

A felperes pontosított keresetében kérte a jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó nyilatkozat, mint közgyűlési határozat érvénytelenségének a megállapítását, és azt, hogy a bíróság rendelkezzen ennek törléséről; állapítsa meg, nincs közös költség tartozása, továbbá kötelezze a társasházat a "nullás igazolás" kiadására.

Álláspontja szerint, miután az ingatlant bírósági árverésen vásárolta, szerzése eredeti szerzésmód és így nem felel a korábbi tulajdonosok által éveken át felhalmozott közös költség tartozásért. Az árverési vevő kevés kivételtől (a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény - Vht.137.§) eltekintve tehermentes tulajdont szerez, s ezt a tényt az árverési jegyzőkönyv is rögzíti. A mentesség pedig a közös költség tartozás alóli mentességet is garantálja. Az ingatlan birtokba vételétől kezdve megfizette az aktuális közös költséget.

Az alperes kérte a kereset elutasítását és a felperes perköltség viselésére kötelezését. Előadta, hogy az Alapító okirat és az SZMSZ rendelkezéseire figyelemmel jogszerűen került bejegyzésre a jelzálogjog a felperesi ingatlanra, arra vonatkozóan ugyanis 6 hónapot meghaladó közös költség tartozás áll fenn.

Viszontkeresetet terjesztett elő a felperessel szemben, melyben kérte, hogy a bíróság kötelezze a felperest közös költség tartozás címén a leszállított, 2009. március 31-ig terjedően felhalmozódott 462.451 Ft tőke és kamatai, valamint 74.400 Ft behajtási költség és kamatai, továbbá a perköltség megfizetésére. A késedelmi kamat mértékét az SZMSZ rendelkezésére figyelemmel 20 %-ban kérte megállapítani.

Kifejtette, hogy az Alapító okirat a tulajdonosok szerződése, amelynek a tartalmát a tulajdonosok állapítják meg. Ez szabályozza - többek között - a közös költség viselését. Ebből a szempontból az alapító okirat a felek között kötelmi jellegű tartós jogviszonyt hoz létre, így az alapító okiratra a Ptk. szerződésre vonatkozó szabályait is alkalmazni kell. E felhatalmazás alapján léphet fel a tulajdonosok közössége a nem fizető tulajdonostárs ellen. Az Alapító okirat, mint szerződés szempontjából a régi tulajdonosnak az ingatlan új tulajdonosa jogutódja, függetlenül a szerzés jogcímétől, így az új tulajdonosra is vonatkoznak az alapító okirat, az SZMSZ, valamint a közgyűlési határozatok rendelkezései.

A felperes kérte a viszontkereset elutasítását.

Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az alperesi társasházközösség közös képviselőjének a 2008. június 4. napján kelt jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló határozata érvénytelen, a felperes keresetét ezt meghaladóan elutasította. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 110.880 Ft tőkét és ennek 2007. október 1-től számított törvényes késedelmi kamatát, továbbá rendelkezett a perköltség viseléséről.

Hivatkozott a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 42. § (1) bekezdésére, 30.§ (1), bekezdésére, 31.§-ára, és 32.§ (1) bekezdésére. Megállapította, hogy a közös képviselő elrendelhette közgyűlés összehívása nélkül is a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának jelzálogjoggal való megterhelését, mely határozat a megtámadás szempontjából ugyanolyan határozatnak minősül, mint a közgyűlésen elfogadott határozat.

Kifejtette, hogy a felperes a korábbi tulajdonos jogutódjának nem tekinthető, mert a felperes nem adásvétellel, hanem árverés útján szerezte meg a perbeli ingatlan tulajdonjogát. Ebből következően alaptalanul jegyeztette be a jelzálogjogot a közös képviselő az ingatlanra, ezért megállapította a határozat érvénytelenségét. A felperes ezt meghaladóan előterjesztett kereseti kérelmeit elutasította.

Az alperes viszontkeresetét részben tartotta alaposnak, mert álláspontja szerint a felperes közös költség fizetés kezdő időpontjaként a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését kell tekinteni és nem a tényleges birtokbavétel időpontját. A behajtási költség címén igényelt követelés perköltségnek minősül, melynek megállapításáról és viseléséről a bíróság rendelkezik.

Rámutatott ugyanakkor, hogy jelen esetben a közös képviseletet nagyfokú mulasztás terhelte, mert a 2003. óta felhalmozódott közös költség behajtása iránt az ingatlan korábbi tulajdonosával szemben nem lépett fel.