A Kúria Pfv.20288/2011/5. számú precedensképes határozata közgyűIési határozat érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 270. § (1) bek., 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 120. §] Bírók: Bodor Mária, Csőke Andrea, Pethőné dr. Kovács Ágnes

A határozat elvi tartalma:

Az ingatlanhoz csak akkor kapcsolódik a közös tulajdonból eredő teher, ha ezt az új tulajdonos kifejezett nyilatkozattal elvállalja, vagy ha ezt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjoggal egyértelművé teszik. 1959. IV. Tv. 120. § (1), 2003. CXXXIII. Tv. 30. § (1)

***********

Pfv. X. 20.288/2011/5. szám

A Kúria mint felülvizsgálati bíróság a Dr. Roczkó Zita ügyvéd ... által képviselt S. Sz. M. ... felperesnek a .... dr. Tóth T. Zoltán ügyvéd) által képviselt B. F. u.32. sz. Társasház alperes ellen közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása és közös költség megfizetése iránt a Pesti Központi Kerületi Bíróságon 16.P.53.756/2008 számon indult és a Fővárosi Bíróság 53.Pf.639.945/2009/2 számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen az alperes által 17. sorszámon előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Kúria a Fővárosi Bíróság 53.Pf.639.945/2009/2 számú ítéletét hatályában fenntartja.

Ez ellen az ítélet ellen további felülvizsgálatnak nincs helye.

I n d o k o l á s

A felperes árverési vétel jogcímén szerezte meg az alperesi társasházban az I. emelet 101. szám alatti 32 nm alapterületű lakás tulajdonjogát, melyet ugyan az ingatlan-nyilvántartásba 2007. március 19-én bejegyeztek, azonban az ingatlan birtokba adására csak 2008. március 4-én került sor. Ettől az időponttól a felperes rendszeresen fizette a közös költséget.

Az ingatlan korábbi tulajdonosai jelentős közös költség tartozást halmoztak fel, melynek a megfizetésére az alperes képviselője a felperest szólította fel. A felperes vitatta, hogy ez a tartozás őt terhelné.

Az alperes közös képviselője egy ügyvéd által ellenjegyzett "Nyilatkozat"-tal 2008. június 4-én elrendelte a felperes tulajdonában álló ingatlanra 933.958 Ft erejéig jelzálogjog bejegyzését közös költség tartozás jogcímén.

A felperes pontosított keresetében kérte a jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó nyilatkozat, mint közgyűlési határozat érvénytelenségének a megállapítását, és azt, hogy a bíróság rendelkezzen ennek törléséről; állapítsa meg, nincs közös költség tartozása, továbbá kötelezze a társasházat a "nullás igazolás" kiadására.

Álláspontja szerint, miután az ingatlant bírósági árverésen vásárolta, szerzése eredeti szerzésmód és így nem felel a korábbi tulajdonosok által éveken át felhalmozott közös költség tartozásért. Az árverési vevő kevés kivételtől (a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény - Vht.137.§) eltekintve tehermentes tulajdont szerez, s ezt a tényt az árverési jegyzőkönyv is rögzíti. A mentesség pedig a közös költség tartozás alóli mentességet is garantálja. Az ingatlan birtokba vételétől kezdve megfizette az aktuális közös költséget.

Az alperes kérte a kereset elutasítását és a felperes perköltség viselésére kötelezését. Előadta, hogy az Alapító okirat és az SZMSZ rendelkezéseire figyelemmel jogszerűen került bejegyzésre a jelzálogjog a felperesi ingatlanra, arra vonatkozóan ugyanis 6 hónapot meghaladó közös költség tartozás áll fenn.

Viszontkeresetet terjesztett elő a felperessel szemben, melyben kérte, hogy a bíróság kötelezze a felperest közös költség tartozás címén a leszállított, 2009. március 31-ig terjedően felhalmozódott 462.451 Ft tőke és kamatai, valamint 74.400 Ft behajtási költség és kamatai, továbbá a perköltség megfizetésére. A késedelmi kamat mértékét az SZMSZ rendelkezésére figyelemmel 20 %-ban kérte megállapítani.

Kifejtette, hogy az Alapító okirat a tulajdonosok szerződése, amelynek a tartalmát a tulajdonosok állapítják meg. Ez szabályozza - többek között - a közös költség viselését. Ebből a szempontból az alapító okirat a felek között kötelmi jellegű tartós jogviszonyt hoz létre, így az alapító okiratra a Ptk. szerződésre vonatkozó szabályait is alkalmazni kell. E felhatalmazás alapján léphet fel a tulajdonosok közössége a nem fizető tulajdonostárs ellen. Az Alapító okirat, mint szerződés szempontjából a régi tulajdonosnak az ingatlan új tulajdonosa jogutódja, függetlenül a szerzés jogcímétől, így az új tulajdonosra is vonatkoznak az alapító okirat, az SZMSZ, valamint a közgyűlési határozatok rendelkezései.

A felperes kérte a viszontkereset elutasítását.

Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az alperesi társasházközösség közös képviselőjének a 2008. június 4. napján kelt jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló határozata érvénytelen, a felperes keresetét ezt meghaladóan elutasította. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 110.880 Ft tőkét és ennek 2007. október 1-től számított törvényes késedelmi kamatát, továbbá rendelkezett a perköltség viseléséről.

Hivatkozott a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 42. § (1) bekezdésére, 30.§ (1), bekezdésére, 31.§-ára, és 32.§ (1) bekezdésére. Megállapította, hogy a közös képviselő elrendelhette közgyűlés összehívása nélkül is a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának jelzálogjoggal való megterhelését, mely határozat a megtámadás szempontjából ugyanolyan határozatnak minősül, mint a közgyűlésen elfogadott határozat.

Kifejtette, hogy a felperes a korábbi tulajdonos jogutódjának nem tekinthető, mert a felperes nem adásvétellel, hanem árverés útján szerezte meg a perbeli ingatlan tulajdonjogát. Ebből következően alaptalanul jegyeztette be a jelzálogjogot a közös képviselő az ingatlanra, ezért megállapította a határozat érvénytelenségét. A felperes ezt meghaladóan előterjesztett kereseti kérelmeit elutasította.

Az alperes viszontkeresetét részben tartotta alaposnak, mert álláspontja szerint a felperes közös költség fizetés kezdő időpontjaként a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését kell tekinteni és nem a tényleges birtokbavétel időpontját. A behajtási költség címén igényelt követelés perköltségnek minősül, melynek megállapításáról és viseléséről a bíróság rendelkezik.

Rámutatott ugyanakkor, hogy jelen esetben a közös képviseletet nagyfokú mulasztás terhelte, mert a 2003. óta felhalmozódott közös költség behajtása iránt az ingatlan korábbi tulajdonosával szemben nem lépett fel.

Az alperes által előterjesztett fellebbezés alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett rendelkezését részben megváltoztatta, és a felperest terhelő kamat mértékét évi 20 %-ra felemelte, a viszontkereseti illetéket leszállította, kötelezte a felperest illeték fizetésére, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.