BH 2010.1.16 A "garantálás" a szavak általános jelentése szerint a saját szerződésszerű magatartásért való jótállást jelent. Ha a felek a fizetési kötelezettséget a kötelemszegéshez mint objektív tényhez kapcsolják, akkor a kötbérkikötés gyakorlatilag garanciaígéretet tartalmaz és a mellékkötelezettség vállalója akkor mentesül a kötbér fizetése alól, ha a szerződésszegés a jogosult hibájából következett be [Ptk. 246. §].

A felperes 2000 januárjában pályázati felhívást tett közzé az ún. Piactér hasznosítására "három éves megvalósítási-beépítési kötelezettség mellett." A pályázati kiírás szerint a pályázat érvényességének egyik feltétele az, hogy a pályázó a felperes mint kedvezményezett javára egy elkülönített számlán a vállalt beruházások megvalósítását garantáló letétet helyezzen el. A kiírás azt is tartalmazta; amennyiben a beruházás nem a vállalt mértékben vagy határidőben valósul meg, úgy a letét a kedvezményezettet illeti meg. A pályázat nyertese az alperes volt, amely - pályázata szerint - az általa megvásárolni kívánt építési területen vásárlócentrumot kívánt kialakítani. A peres felek 2000. május 10-én adásvételi előszerződésben állapodtak meg arról, hogy az előszerződés aláírásakor a birtokba lépő alperes a pályázati kiírásban megjelölt és telekmegosztás után kialakítandó ingatlanokat a megosztást jóváhagyó hatósági határozat jogerőre emelkedése után megvásárolja és azt - a megjelölt ütemezés szerint - három éven belül beépíti. A végleges adásvételi szerződés megkötésére 2000. október 18-án került sor. E szerződés szerint az alperes a 1879/1. hrsz.-ú, (a továbbiakban: I. számú) a 1879/2. hrsz.-ú (a továbbiakban: II. számú), valamint a 1879/3. hrsz.-ú (a továbbiakban: III. számú) területet, összesen 39 352 038 Ft-ért megvásárolja. A alperes kötelezte magát arra, hogy a beépítési tervet 2000. október 30-áig elkészítteti és a városi főépítésznek bemutatja, az általa elkészíttetett építési-engedélyezési terv alapján a beruházást 2000. március 31-éig megkezdi és a II-III. számú ingatlanokat 2000. december 31-éig, a I. számú területet pedig 2003. június 30-áig beépíti. (8. pont) Az alperes azt is vállalta, hogy a T. és Vidéke Takarékszövetkezetnél elkülönített számlán elhelyez 8 000 000 Ft összegű, a beruházás megvalósítását garantáló letétet - melynek kedvezményezettje a felperes - azzal, hogy a letétet a számlát kezelő pénzintézet a felperes írásbeli engedélye alapján szabadíthatja fel és bocsáthatja az alperes rendelkezésére éspedig a megvalósulás arányában, a szerződésben rögzített ütemezés szerint. (9. pont.)

Az alperes a városi bíróságnál keresetet nyújtott be a jelen per felperesével szemben, melyben azt kérte, hogy a bíróság az adásvételi szerződésben megjelölt beépítési határidőt a II. és III. számú ingatlanok vonatkozásában 2005. december 31. napjában, a I. számú ingatlan vonatkozásában pedig 2006. június 30-ában határozza meg azzal, hogy ezen határidők betartása esetén az alperest a 8 000 000 Ft összegű letét megilleti. Ezt a keresetét a bíróság jogerős ítéletével elutasította. Az alperes a beruházást nem kezdte meg, a megvásárolt ingatlanokat 2006-ban értékesítette.

A felperes jelen perben előterjesztett keresetében - arra hivatkozással, hogy az alperes az adásvételi szerződés 8. pontjában megjelölt beépítési kötelezettségét nem teljesítette, - a letétként elhelyezett 8 000 000 Ft és annak kamatai megfizetésére kérte kötelezni az alperest.

Az alperes a kereset elutasítását kérte, és viszontkeresetet is előterjesztett, melyben azt kérte, hogy a bíróság ítéletével pótolja a felperesnek a 8 000 000 Ft összegű letét alperes részére való kifizetéséhez szükséges hozzájáruló nyilatkozatát. Álláspontja szerint a letétbe helyezett összeg csak az alperes beruházási szándékának komolyságát volt hivatott biztosítani, őrzési letétnek minősült, és az a beruházás elmaradása ellenére nem a felperest, hanem az alperest illeti meg. Részletes előadást tett arra vonatkozólag, hogy a beruházás megvalósítását a felperes lassította, hátráltatta, akadályozta.

A felperes a viszontkereset elutasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság 19. sorszámú ítéletében kötelezte az alperest a T. és Vidéke Takarékszövetkezetnél elkülönített számlán kezelt 8 000 000 Ft letét és annak a pénzintézet által számolt kamatai megfizetésére a felperes javára, és megkereste a takarékszövetkezetet a letét felperes részére való kiutalása végett.

Az ítélet indokolása szerint a 8 000 000 Ft összegű letét a Ptk. 270. § (1) és (2) bekezdése szerinti óvadék volt, melyet az alperes a beépítési kötelezettség "teljesítése érdekében" helyezett el a takarékszövetkezetnél. A pályázati kiírással ellentétben áll az alperesnek az az álláspontja, hogy a letétbe helyezés célja az alperes teljesítőképességének igazolása lett volna. Az alperes dr. P. K. tanú vallomásán kívül semmi mással nem tudta alátámasztani azt az állítását, hogy a beruházás meg nem valósulása esetén is visszajár részére a 8 000 000 Ft-os letét. Az alperes nyilván azért terjesztett elő az adásvételi szerződés 8. és 9. pontjának módosítása iránt a városi bíróság előtt keresetet, mert nem kívánta a letét összegét elveszíteni a beruházás késedelme, illetve a beruházás elmaradása miatt.

Az elsőfokú bíróság szerint nem a felperes felróható magatartása miatt mulasztotta el az alperes beépítési kötelezettségét. Mindezekre tekintettel az elsőfokú bíróság a felperes keresetét alaposnak, az alperes viszontkeresetét alaptalannak találta.

Az alperes fellebbezése alapján eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet azzal a kiegészítéssel hagyta helyben, hogy a viszontkeresetet - melynek elutasításáról az elsőfokú ítélet rendelkező része nem szólt - elutasítottnak tekinti.

A másodfokú bíróság szerint a 8 000 000 Ft összegű letét sem őrzési letétnek, sem óvadéknak nem minősül.

A pályázati kiírásnak az adásvételi szerződés 12. pontja alapján alkalmazandó, III/6. pontja kifejezetten úgy rendelkezik, hogy a beruházás részbeni vagy egészbeni meghiúsulása, illetve késedelme esetén a letétként elhelyezett összeg a kedvezményezett felperest illeti meg, tehát a pályázati kiírás a letét összegét kárátalánynak tekintette, mely a felperest kárának felmerülése és igazolása nélkül is megilleti a Ptk. 246. § (2) bekezdése alapján. Ez a kikötés ugyan már sem az előszerződésben, sem a végleges adásvételi szerződésben nem szerepel, de ennek ellenére nem lehet megállapítani még dr. P. K. - nem feltétlenül érdektelennek minősülő személy - tanúvallomására figyelemmel sem, hogy a felek szerződéses akarata a letét jogi sorsát illetően utóbb megváltozott volna. Ezt az álláspontot támasztja alá az alperes 2000. május 2-ai levele is. Változatlan maradt tehát a felek azon akarata, hogy a szerződésben vállalt beruházás meghiúsulása és késedelme esetén is a felperest kötbérként illeti meg az alperes által letétbe helyezett összeg, függetlenül attól, hogy a kötbér megnevezés egyik okiratban sem szerepel. Ezt az értelmezést erősíti dr. Sz. T. és H. T. tanúvallomása, valamint az a tény, hogy az adásvételi szerződés a beruházás üteméhez igazodva tette lehetővé a letét felszabadítását.