BH 1987.5.165 I. Semmis az az adásvételi szerződés, amellyel az eladó a saját ingatlanrésze mellett, a tulajdonában nem álló illetőség átruházását is vállalja [Ptk. 365. § (1) és (3) bek., 117. § (1) bek., 227. § (2) bek., 234. § (1) bek.].

II. A részleges érvénytelenség szabályai szerint ilyenkor, ha a vételi szándék az egész ingatlan megvásárlására irányult az egész szerződés megdől [Ptk. 239. § (1) bek. c) pont].

III. Az érvénytelen szerződés esetén a foglaló nem tartható meg [Ptk. 245. § (1) bek., 237. § (1) bek.].

A perbeli házingatlan 3/4 illetőségének tulajdonosai az alperesek. Az alperesek "családi, különportás ház eladó" megjelöléssel újsághirdetést tettek közzé, majd a felperesekkel 1984. szeptember 1-jén ideiglenes adásvételi szerződésnek nevezett megállapodást kötöttek arról, hogy részükre 650 000 forintért eladják az ingatlant. E szerződés szerint a felperesek 20 000 forint foglalót adtak át egyidejűleg az alpereseknek, és azt vállalták, hogy a további 630 000 forintot 1984. október 30-án fizetik meg.

A felperesek a vételárat nem fizették meg, 1985-ben másik ingatlant vásároltak.

A felperesek a keresetükben a 20 000 forint foglaló visszafizetésére kérték az alpereseket kötelezni. Arra hivatkoztak, hogy 650 000 forintért az egész ingatlant kívánták megvásárolni, az alperesek azonban csak 3/4 részben tulajdonosok.

A városi bíróság ítéletével a keresetet elutasította, és a felpereseket 1200 forint perköltség megfizetésére kötelezte az alperesek részére.

Az elsőfokú bíróság az 1984. szeptember 1-jén kötött megállapodást előszerződésnek tekintette, és arra az álláspontra helyezkedett, hogy a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért a felperesek felelősek, akik ezért a foglalót a Ptk. 245. §-ának (1) bekezdése értelmében elveszítették. Az elsőfokú ítélet indokolása szerint:

"A lefolytatott bizonyítási eljárás eredményeképpen a bíróság a rendelkezésre álló bizonyítékok és adatok együttes mérlegelése és értékelése alapján arra a következtetésre jutott, hogy a felperesek az ideiglenes (elő)-szerződés írásbafoglalásakor is tudtak a társtulajdonos személyéről. A szerződés megkötése meghiúsulásának oka nem a rendezetlen tulajdoni állapot volt, hanem az, hogy a felperesek 1984. október 3Ö-ig a saját ingatlanukat nem tudták értékesíteni. A felperesek 1985. májusában tudták csak az ingatlanukat eladni, ezt követően azonban nem a foglalóval lekötött ingatlant, hanem egy másik ingatlant vásárolták meg. A felperesek hibájából hiúsult meg tehát a szerződés megkötése".

A megyei bíróság az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.

A másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet helyes indokaira utalt, és ezeket a következőkkel egészítette ki.