A Legfelsőbb Bíróság Pfv.21113/2007/3. számú határozata bérleti díj megfizetése tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 200. §, 434. §, 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) 1. §] Bírók: Bősinger Zsuzsanna, Csánitzné dr. Csiky Ilona, Kiss Mária

Pfv.VIII.21.113/2007/3.

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága mint felülvizsgálati bíróság a dr. Matúz György ügyvéd (ügyvéd címe) által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek alperes neve (alperes címe) alperes ellen helyiség kiürítése és bérleti (használati díj) megfizetése iránt a Hajdúszoboszlói Városi Bíróságon 2.P.20.385/2004. számon megindított és a Hajdú-Bihar Megyei Bíróság 2.Pf.21.527/2006/5. számú jogerős ítéletével befejezett perében a felperes 48. sorszámú felülvizsgálati kérelme folytán 2007. július 5. napján megtartott nyilvános felülvizsgálati tárgyaláson meghozta és kihirdette a következő

r é s z í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálattal érintett részében hatályon kívül helyezi. Az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatja, és kötelezi az alperest, hogy 15 napon belül adja a felperes birtokába a város, utca, szám alatt található 61 m2 nagyságú ingatlant.

Az alperes beszámítási kifogásának elbírálása érdekében az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasítja.

Kötelezi az alperest, hogy a felperesnek 15 napon belül fizessen meg 52.500 (Ötvenkettőezer-ötszáz) forint felülvizsgálati perköltséget, melyből 10.000 (Tízezer) forint az áfát is magában foglaló ügyvédi munkadíj, 42.500 (Negyvenkettőezer-ötszáz) forint a készkiadás.

I n d o k o l á s :

A felperes mint bérbeadó és az alperes mint bérlő 2003. október 15-én 5 évig tartó bérleti szerződést kötöttek. A szerződésben a rendes felmondás jogáról lemondtak. A szerződés 2/B. pontja szerint a bérlemény vendéglátó tevékenység folytatására történő átalakításának költsége 500.000 forint, amelyet a bérlő fizet meg. A felek a szerződés 4. pontjában a helyiségbérleti díjat havi 50.000 forintban határozták meg. Az 5. pont értelmében amennyiben a bérbeadó 5 évnél korábban rendkívüli felmondással él, a 2/B. pontban meghatározott átalakítási költséget teljes egészében köteles a bérlőnek megfizetni. A 12. pont értelmében a bérbeadó a szerződést azonnali hatállyal felmondhatja, ha olyan körülmény merül fel, amely a szerződés létrejöttét kizárná, vagy a bérlő fizetési kötelezettségeinek a határidőn, 30 napon túl sem tesz eleget. Az alperes 2004. február 27-én az elmaradt 2004. évi bérleti díj megfizetésére haladékot kért. A felperes 2004. március 5-én a bérleti szerződést bér nem fizetés miatt azonnali hatállyal felmondta. Hangsúlyozta, hogy az azonnali hatályú felmondása nem jár a szerződés 5. pontja szerinti jogkövetkezménnyel, így a beruházási költségeket nem fizeti meg az alperesnek. 2004. március 19-én az alperes 115.000 forint bérleti díjat a felperes részére postára adott, melyet a felperes nem vett át.

A felperes 2004. augusztus 31-én előterjesztett keresetében az alperest a bérlemény birtokbaadására, továbbá az elmaradt bérleti díj, a szerződés megszűnésétől pedig a bérleti díjjal azonos összegű használati díj és járulékai megfizetésére kérte kötelezni.

Az alperes a kereset elutasítását kérte. A keresetnek helytadás esetére beszámítási kifogást terjesztett elő a bérlemény kialakítási költségeinek megtérítése iránt.

Az elsőfokú bíróság kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 nap alatt 1.600.000 forintot, ebből 1.485.000 forint után 2005. május 1-től a kifizetésig járó késedelmi kamatot, valamint 77.200 forint perköltséget. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Az ítélet indokai szerint az Ltv. 36.§-ának (1) bekezdése alapján alkalmazandó Ltv. 25.§ (1) bekezdése szerint van helye a nem lakás céljára szolgáló helyiségbérleti szerződés felmondásának. A bíróság álláspontja szerint e törvényi szabályozástól a felek szerződésükben nem térhetnek el. Mivel a felperes az alperest írásban és a következményekre figyelmeztetéssel nem hívta fel a teljesítésre, így a 2004. március 5-én kelt felmondás érvénytelen, emiatt a felmondás esetére megállapított beruházási költségek vizsgálata sem szükséges. Mivel a felek között a szerződés fennáll, az alperes köteles a bérleti díjak megfizetésére.

A másodfokú bíróság az első fokú ítélet nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett részét azzal hagyta helyben, hogy a marasztalás összegét 1.900.000 forintra felemelte, és a felemelt 300.000 forint után a kamatfizetés kezdő időpontját 2006. december 1. napjában határozta meg. A másodfokú bíróság osztotta az elsőfokú bíróságnak a helyiség kiürítésével kapcsolatos álláspontját. Az indokolást kiegészítve rámutatott arra, hogy az Ltv. 1.§-ának (1) bekezdése értelmében a törvény hatálya minden lakásra és minden nem lakás céljára szolgáló helyiségre kiterjed. Az Ltv. rendelkezéseit ezért minden helyiségbérletre alkalmazni kell, ettől a szerződő felek csak akkor térhetnek el, ha ezt az Ltv. külön megengedi. Így az Ltv.-t összevetve a Ptk. 200.§ (2) bekezdésével azt a következtetést vonta le, hogy az Ltv. tiltja, hogy rendelkezéseitől a felek eltérjenek. Ezért ha a bérbeadó az Ltv. 24.§-ának (1) bekezdés a-d) pontjaira alapítja felmondását, az arra vonatkozó kogens szabályokat [Ltv. 24-25.§] be kell tartania, a bérleti szerződés ezzel ellentétes kikötése semmis. Ezért a felperesi felmondás az Ltv. 25.§ (1) bekezdésében írt felszólítás hiányában érvénytelen, mely érvénytelen felmondás a bérleti szerződést nem szűntette meg, ezért az alperest nem lehet kötelezni a helyiség kiürítésére.