BH 2012.9.220 A szerződés önkormányzati rendelet polgári jogi jogviszonyt szabályozó olyan kötelező rendelkezésébe való ütközése esetén, amely lényegi módon szabályozza a jogviszony létrejöttével kapcsolatos eljárást, a képviseleti jogosultságot, a szerződés tartalmát vagy egyéb lényeges körülményeket, anélkül is lelhetőség van az érvénytelenségének a megállapítására, hogy maga a jogszabály ezt a szankciót fűzné a megsértéséhez. Az értékesítés lefolytatásához szükséges értékhatár megállapításának alapjául szolgáló értékbecslés hibás volta, az abban megállapított és a valós forgalmi érték közti jelentős és nyilvánvaló eltérés esetén nincs akadálya eltérő értékhatár megállapításának és az ebből eredő jogkövetkezmények levonásának [Ptk. 200. § (2) bek., 201. § (2) bek.].

Pertörténet:

Győri Törvényszék P.20750/2009/22., Győri Ítélőtábla Pf.20357/2010/4., Kúria Pfv.21888/2011/4. (*BH 2012.9.220*)

***********

A felperes - az alperes kezdeményezése alapján - kialakította a perbeli ingatlant, amelyen egy az 1980-as években épített, használaton kívüli panelépület áll. A felperes Polgármesteri Hivatala Vagyongazdálkodási Irodájának megbízásából az S. Holding Zrt. az ingatlan bruttó forgalmi értékét a 2006. szeptember 20-án elkészült szakvéleményében - az épület 19 000 000 forintot kitevő bontási költségének levonását követően - bruttó 23 887 000 forintban határozta meg. A felperes ezt követően 2006. szeptember 27-én ezen a vételáron adta el az ingatlant az alperes részére. A szerződésben az alperes kijelentette, hogy tudomással bír az ingatlan műszaki állapotáról és arról, hogy az csak a rossz állagú épület lebontása után építhető be. Az alperes 2006. október 26-án kifizette a teljes vételárat, tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, majd birtokba vette az ingatlant.

A felperes elsődleges keresetében a szerződés jogszabályba ütközése miatti semmisségének a megállapítását kérte arra való hivatkozással, hogy az értékesítés során a polgármester nem tartotta be a 19/2006. (VI. 1.) Önkormányzati Vagyonrendelet (Vr.) szabályait. A polgármester nem volt jogosult ilyen értékű ingatlan értékesítésére és nem került lefolytatásra versenyeztetési eljárás, holott az az ingatlan valós, 60 587 600 forintot kitevő - vagy az értékbecslés szerinti 42 887 000 forint összegű - forgalmi értékére tekintettel csak a tulajdonosi jogok gyakorlója, a közgyűlés határozata alapján lett volna mellőzhető. A polgármester ilyen irányú döntéséről nem áll irat rendelkezésre és nem ismert annak indoka sem. A Vr.-ben a versenyeztetési eljárás mellőzésének lehetősége az államháztartásról szóló 1992. évi XXXVIII. törvény (Áht.) 108. §-ának (1) bekezdésében foglaltak megkerülésére irányult. Az alperes jogszerű vételi ajánlatot nem tett és így azt a tulajdonosi jogok gyakorlója, a közgyűlés sem fogadta el.

Másodlagosan a szerződés létre nem jöttére hivatkozott, mert a polgármester a rendelet tulajdonjog gyakorlására vonatkozó szabályainak mellőzésével, hatáskör nélkül járt el. A szerződés létrehozását eredményező szerződéskötési akarat közgyűlési határozat hiányában nem állt fenn. Harmadlagosan a felperes a szerződést a kikötött szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti feltűnő értékaránytalanságra hivatkozással megtámadta. Kérte mindezek alapján a szerződés érvénytelenségének a megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását.

Az alperes a kereset elutasítását kérte azzal, hogy az ingatlan forgalmi értéke 20 000 000 forint alatt maradt, így a rendelet értelmében a tulajdonosi jogkör gyakorlója a polgármester volt, aki - a rendelet alapján - közérdekből döntött a versenyeztetési eljárás mellőzéséről. A rendelet és az Áht. esetleges ellentmondásának feloldására az Alkotmánybíróság jogosult, feltűnő értékaránytalanság pedig nem állt fenn, de az ingatlan későbbi birtokba adásával a felperes megtámadási joga meg is szűnt.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.

Az ítélet indokolása szerint a közgyűlés az önkormányzati rendelettel 20 000 000 forint érték alatt a vagyontárggyal való rendelkezés jogát átruházta a polgármesterre. A polgármester eleget tett a rendelet szerinti értékbecslés beszerzése iránti kötelezettségének, az értékbecslés szerint pedig az ingatlan értéke 19 905 833 forint volt. A polgármester tehát jogosult volt az értékesítés során eljárni és a szerződést megkötni. Nem eshet az alperes terhére az, ha a felperes által felkért szakértő véleménye aggályos, miután azt a felperes elfogadta, annak utólagos vitatásával pedig a Ptk. 4. §-ának (4) bekezdésében foglaltakra tekintettel saját felróható magatartására hivatkozna. A forgalmi érték meghatározása - amelynek során nincs akadálya a bontási költség figyelembevételének - nem lehet egy utólag beszerzett szakértői véleményre tartozó kérdés.

A Vr. 24. §-a (2) bekezdésének a) pontja szerint a tulajdonosi jogkör gyakorlója nettó 20 000 000 forint értékhatárig eltérhetett az általános érvénnyel előírt versenyeztetési eljárástól. Ennek alakisága nincs meghatározva és a rendelkezésre álló adatok szerint a polgármester várospolitikai célból, közérdekből döntött így annak érdekében, hogy a rossz állagú épület eltűnjön. A felperes az adásvételi szerződés megkötésekor hatályos olyan önkormányzati rendelet alapján járt el, amely az Áht. 108. §-ának (1) bekezdése szerinti felhatalmazás alapján került meghozatalra, így jogszabályba ütközés ez okból sem volt megállapítható.

Az ingatlan olyan módon került értékesítésre, hogy az csak bontás után építhető be, ezért helyesen került figyelembevételre az ellenérték kialakításakor a bontás költsége. A kikötött vételár helyességét a beszerzett igazságügyi szakértői vélemény is alátámasztotta. A vételárat egyébként a felperes határozta meg, alku nem volt és a felperesnek is érdekében állt az ingatlan értékesítése, így feltűnő értékaránytalanság sem volt megállapítható.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.