A Zalaegerszegi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság K.27080/2016/5. számú határozata közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata (FÖLDFORGALMI ügyben hozott közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata) tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 3. §, 78. §, 164. §, 324. §, 340. §, 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 43. §, 2004. évi CXL. törvény (Ket.) 12. §, 50. §, 72. §, 2011. évi CLI. törvény (Abtv.) 39. §, 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) 24. §, 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet (Kmr.) 13. §] Bíró: Mazzag Judit

Zalaegerszegi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság

4.K.27.080/2016/5. szám

A meghatalmazott hozzátartozó neve (meghatalmazott hozzátartozó címe) által képviselt felperes neve(felperes címe) felperesnek, a polgármester által képviselt Kemenesmagasi Község Önkormányzatának Képviselő-testülete (9522 Kemenesmagasi, Kossuth L. u. 35.) alperes ellen földforgalmi ügyben hozott közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata iránt indult perében a bíróság meghozta az alábbi

Í T É L E T E T

A bíróság a keresetet elutasítja.

Kötelezi a felperest, hogy adóhatósági külön felhívására fizessen meg az Államnak 30.000,- (harmincezer) Ft feljegyzett kereseti és 9.000,- (kilencezer) Ft feljegyzett fellebbezési illetéket.

A felperes a perrel felmerülő költségeit maga viseli.

Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs.

I N D O K O L Á S

A bíróság a közigazgatási hatósági eljárás iratai, a felperes által csatolt okiratok, valamint a felek nyilatkozatai alapján az alábbi tényállást állapította meg:

A felperes mint eladó és a perben nem álló személy1 mint vevő 2015. március 31. napján adásvételi szerződést kötöttek az eladó kizárólagos tulajdonát képező helység1 külterület hrsz.1 hrsz.-ú, szántó, fásított terület művelési ágú, 5,0748 hektár alapterületű, 31,71 aranykorona értékű ingatlanra vonatkozóan. A felek a szerződésben a vételárat 33.800,- Euro összegben határozták meg akként, hogy a vevő három részletben köteles azt megfizetni, az első 15.200,- Euro összegű részlet 2015. december 15. napjáig, a második részlet 9.300,- Euro összegben 2016. augusztus 31. napjáig, a fennmaradó vételárhátralék pedig 2016. augusztus 31. napjáig esedékes. A felek megállapodtak abban is, hogy a vevő a mezőgazdasági igazgatási szerv adásvételi szerződést jóváhagyó határozatának átvételét követően jogosult az ingatlan birtokába lépni.

Az adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosultakkal való közlés végett kifüggesztésre került a helység2 Közös Önkormányzati Hivatal hirdetőtábláján, a kifüggesztés időtartama alatt az elővásárlásra jogosultak részéről elfogadó jognyilatkozat nem érkezett. A megye1 Megyei Kormányhivatal mint mezőgazdasági igazgatási szerv iktatószám1 számú végzésével jegyzék nélkül megkereste a helyi földbizottság jogkörében eljáró Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara megye1 Megyei Elnökségét (a továbbiakban: Kamara) az adásvételi szerződésre vonatkozó állásfoglalás megadása végett. A Kamara 2015. július 23. napján kelt iktatószám2. számú állásfoglalásával az adásvételi szerződés jóváhagyását nem támogatta, indokolásában a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Fftv.) 24. § (2) bekezdés d.) pontjára hivatkozott és értékelése során arra a következtetésre jutott, hogy az adásvételi szerződésben szereplő ellenérték a föld forgalmi értékével nem áll arányban, az aránytalansággal a vevő elővásárlásra jogosultat tartott távol elővásárlási jogának gyakorlásától, "mivel köztudomású tény, hogy a településen a földek átlagára (amely 1.000.000,- Ft) az adásvételben szereplő ellenértékhez képest jelentősen alacsonyabb".

Az állásfoglalással szemben a felperes kifogással élt, amelyben az állásfoglalás megváltoztatását és az adásvételi szerződés jóváhagyásának támogatását kérte. Kifogásában arra hivatkozott, hogy a Kamara tagjai nem rendelkeznek a helyben köztudomású tények ismeretével, miközben az Fftv. 24. § (2) bekezdés d.) pontja alapján az adásvételi szerződés szerinti konkrét ingatlan forgalmi értékéhez kellett volna viszonyítani az ellenértéket. Hivatkozott arra is, hogy a szerződésben meghatározott vételár nem eltúlzott, ennek bizonyítása céljából helység3 külterületi ingatlanokra vonatkozó vételi ajánlatot csatolt, amely szerint a vételár 6.500,- Euro/hektár volt. Álláspontja szerint egy konkrét ingatlan forgalmi értéke egyébként sem tekinthető köztudomásúnak.

A kifogás folytán eljáró alperes iktatószám3 számú határozatával a felperes kifogását elutasította. Határozata indokolásában megállapította, hogy az állásfoglalás kiadására nem az Fftv. 23-25. §-ainak megsértésével került sor, továbbá az elmúlt időszakban a helység1 szántók vonatkozásában létrejött adásvételek során jellemzően 300.000,- - 1.000.000,- Ft körül mozgott a hektáronkénti és 30.000,- - 91.000,- Ft között az aranykoronánkénti vételár. Rámutatott, hogy az adásvételi szerződésben megjelölt hektáronkénti vételár ennek több, mint kétszerese, az aranykoronánkénti vételára pedig több, mint háromszorosa. Megállapította, hogy a perbeli ingatlannak sem a fekvése, sem a minősége nem indokolja az ilyen mértékű vételár különbséget a többi helyi földterülethez képest, ezért helytállónak találta a Kamara azon állásfoglalását, miszerint az adásvételi szerződésben szereplő ellenérték a föld forgalmi értékével nem áll arányban, az aránytalansággal pedig a vevő elővásárlásra jogosultat tartott távol az elővásárlási jogának gyakorlásától. Rögzítette, hogy a csákánydoroszlói ingatlanok vételárát döntése meghozatala során nem vette figyelembe, mivel az az eljárásában nem releváns.

A felperes 2015. augusztus 1-jén a perbeli ingatlanra vonatkozóan újabb adásvételi szerződést kötött a vevővel, amelyben az ingatlan vételárát 16.500,- Euro összegben határozták meg azzal, hogy a vételárat a vevő a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyó határozatának átvételétől számított 15 munkanap alatt köteles megfizetni. A korábbi adásvételi szerződéstől eltérően az újabb szerződés megkötésének időpontjában az ingatlan már nem volt per-, teher- és igénymentes, mivel az 2034. december 31. napjáig harmadik személy részére haszonbérbe lett adva. Az újabb szerződés szabályszerű kifüggesztésének időtartama alatt az ajánlatra elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozatot nem tett.

* * *

Kereset és ellenkérelem:

A felperes keresetében az alperes határozatának hatályon kívül helyezését és az alperes új eljárásra kötelezését kérte. Keresetében arra hivatkozott, hogy az alperes a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Ket.) 50. § (1) bekezdése szerinti tényállás tisztázási kötelezettségének nem tett eleget és a tényállás megállapításához szükséges adatokat köztudomásúvá nyilvánítással jogszabálysértő módon pótolta. Álláspontja szerint nem állapítható meg köztudomású tényként egy konkrét, az adásvétel tárgyát képező ingatlan forgalmi értéke és erre abból sem vonható le következtetés, hogy az elmúlt időszakban a helység1 szántók vonatkozásában mi volt a jellemző vételár. Ezzel összefüggésben kifogásolta azt is, hogy az alperes határozatából nem derül ki, mi alapján állapította meg ezen adatokat. Hivatkozott arra is, hogy az alperes azt sem tisztázta, milyen mértékű az az aránytalanság, amely már elővásárlásra jogosultakat tarthat távol az elővásárlási joguk gyakorlásától és ezt a mértéket mely jogszabály rögzíti. Előadta, hogy mind a Kamarának, mind az alperesnek figyelembe kellett volna venni a szerződésben szereplő fizetési könnyítést, valamint ennek a föld forgalmi értékére és a vételár viszonyára való hatását, továbbá azt a tényt, hogy a hasznok szedésére a vevő már a teljes vételár kifizetését megelőzően jogosult lett volna. Hivatkozott arra is, hogy az ingatlanra vonatkozóan 2015. augusztus 1. napján újabb adásvételi szerződést kötött, amelyben a vételárat 16.500,- Euro összegben határozták meg, azonban a kifüggesztés időtartama alatt ezen vételár mellett sem tett elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozatot, így álláspontja szerint a korábbi adásvételi szerződés esetében sem az aránytalanság tartotta távol az elővásárlásra jogosultakat.