A Fővárosi Ítélőtábla Pf.20159/2012/5. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 200. §, 205. §, 373. §, 375. §, 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. §, 62. §] Bírók: Czukorné dr. Farsang Judit, Magosi Szilvia, Világhyné dr. Böcskei Terézia

Fővárosi Ítélőtábla

5.Pf.20.159/2012/5.

A Fővárosi Ítélőtábla dr. Solymosi Edit ügyvéd által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek - a személyesen eljáró I.rendű alperes neve (I.rendű alperes címe) I. rendű, és a Loványi és Nagy Ügyvédi Iroda által képviselt II.rendű alperes neve (II.rendű alperes címe) II. rendű alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Fővárosi Bíróság 2011. december 16. napján meghozott 64.P.26.982/2010/14. számú ítélete ellen a felperes részéről 15. sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán meghozta az alábbi

í t é l e t e t :

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatja és kötelezi az I. és II. rendű alpereseket, tűrjék, hogy a ... helyrajzi szám alatt felvett, természetben .... szám alatti társasházi öröklakásra, valamint a hozzá tartozó 91/10.000 közös tulajdoni hányadra a II. rendű alperes javára 1/1 arányban bejegyzett tulajdonjogot töröljék és a felperes 1/1 arányú tulajdonjogát bejegyezzék.

Megkeresni rendeli a Körzeti Földhivatalt, hogy a ...helyrajzi szám alatti társasházi öröklakás ingatlanra és a hozzá tartozó 91/10.000 tulajdoni hányadra II.rendű alperes neve (adatok) javára bejegyzett tulajdonjogot a bejegyzés érvénytelensége folytán törölje és egyidejűleg felperes neve felperes (adatok) 1/1 arányú tulajdonjogát jegyezze vissza.

A felperest a II. rendű alperes javára megállapított elsőfokú perköltség térítése alól mentesíti és az I., valamint a II. rendű alpereseket egyetemlegesen kötelezi, hogy fizessenek meg 15 nap alatt a felperesnek 619.125 (hatszáztizenkilencezer-egyszázhuszonöt) forint együttes első- és másodfokú perköltséget, és térítsenek meg az államnak külön felhívásra 780.000 (hétszáznyolcvanezer) forint feljegyzett kereseti és fellebbezési illetéket.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

A felperes keresetében az I. és II. rendű alperes által 2010. március 4-én vételi jog alapításával kötött kölcsönszerződés érvénytelenségének megállapítását kérte elsődlegesen azon az alapon, hogy a szerződés lehetetlen szolgáltatásra irányul (Ptk. 227. §-ának (2) bekezdése), másodlagosan színleltség miatt (Ptk. 207. § (6) bekezdés), harmadlagosan azért, mert a jóerkölcsbe ütköző (Ptk. 200. § (2) bekezdés), negyedlegesen pedig amiatt, hogy megtévesztéssel jött létre. Keresetet terjesztett elő továbbá aziránt is, hogy az eredeti állapot helyreállítása körében a vételi jog tárgyát képező ingatlan vonatkozásában töröljék a II. rendű alperes ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjogát és jegyezzék vissza a javára a tulajdonjogot.

A kereset ténybeli alapjául előadta: a 2009. szeptember 22. napján kötött adásvételi szerződéssel 8.000.000 forint vételáron eladta a per tárgyát képező ingatlant az I. rendű alperesnek, aki a vételárat bankhitelből kívánta megfizetni és mivel ennek feltétele tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése volt, hozzájárult, hogy az adásvételi szerződés alapján tulajdonosként bejegyezzék. Az ingatlan vételárának kiegyenlítése tárgyában ezzel egyidejűleg külön megállapodást kötöttek, továbbá arra az esetre, ha az I. rendű alperes 2010. március 1-ig nem egyenlíti ki a vételárat, ügyvédi letétbe helyezték azt a nyilatkozatot, amely alapján az eredeti állapot helyreállításának van helye és az ingatlan automatikusan visszakerül a nevére. Az I. rendű alperes a fizetési kötelezettségének nem tett eleget, ennek ellenére 2010. március 4-én vételi jog alapításával kölcsönszerződést kötött a II. rendű alperessel, akitől a szerződésben foglaltak szerint 4.000.000 forint kamatmentes kölcsönt vett fel és a javára vételi jogot (opció) engedett az ingatlanra 6.500.000 forint vételáron. A II. rendű alperes vételi joga a szerződés alapján bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba. Miután tudomására jutott az ingatlana jogosulatlan megterhelése, a megállapodásnak megfelelően az eredeti állapot visszaállítását kezdeményezte, melynek eredményeképp visszajegyzésre került tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba, de a vételi jog törlésére nem volt lehetőség. Az I. rendű alperes nem fizette vissza a kölcsönt, ezért a 2010. szeptember 24-én kelt nyilatkozatával a II. rendű alperes gyakorolta a vételi jogot és felszólította az ingatlan kiürítésére, kulcsainak átadására, valamint kérelmet nyújtott be a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése iránt. A körzeti földhivatal a kérelem elbírálását először felfüggesztette, majd bejegyezte a tulajdonjogot a II. rendű alperes javára.

A felperes álláspontja szerint az I. és II. rendű alperesek által kötött szerződés jogilag lehetetlen szolgáltatásra irányult, mert a megkötésekor az I. rendű alperes érvényesen nem rendelkezhetett az ingatlannal, mégis fedezetül adta. Tekintettel arra, hogy az I. rendű alperes vételárat nem fizetett, vélelmezhetően színlelt az alperesek közötti kölcsönszerződés, annak alapján valós teljesítés nem történt, és az I. rendű alperes - általa elismerten - a vételi jog bejegyzéséhez szükséges fennmaradó 2.500.000 forintot sem kapta meg. Az I. rendű alperes jóerkölcsbe ütközően úgy terhelte meg az ingatlant, hogy tudta, az nem az övé, azaz más tulajdonát ajánlotta fel biztosítékul. A felperes szerint a Ptk. 4. § (1) bekezdésébe ütközik, hogy más kötelezettségét annak elvállalása nélkül neki kelljen teljesíteni. Az alperes a kölcsönszerződésben szereplő összeghez a kárára akar hozzájutni. Megtévesztette a II. rendű alperest, amikor olyan ingatlant ajánlott fel a kölcsön fedezetéül, amellyel nyilvánvalóan nem rendelkezhetett.

Az I. rendű alperes a kereset elutasítását kérte. Védekezése szerint a 8.000.000 forint vételárat a felperessel kötött szóbeli megállapodás alapján nem kellett teljesítenie. A lakást a felperes a gyermektartásdíj elszámolásaként íratta rá azzal, hogy majd a közös gyermeküknek adhatja. A II. rendű alperes folyósította a 4.000.000 forintot és a 2.500.000 forint vételárrészt is megkapta tőle. A szerződésük nem színlelt, a kölcsönt azért nem fizette vissza, mert tudta, és a II. rendű alperes mondta is, hogy a vételi jogával élni fog, amennyiben nem fizet. A vételi jog alapításakor az ingatlan 1/1 arányban a tulajdonában volt. A 6.500.000 forint összegű vételárat a lakás forgalmi értékének figyelembevételével állapították meg. A II. rendű alperestől felvett pénz egy része ma is megvan, a gyermek javára fordítja.

A II. rendű alperes ugyancsak a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint a kölcsönszerződés, valamint az ingatlanra alapított vételi jog mindenben megfelelt a jogszabályoknak, és az egész jogügylet során az adott helyzetben általában elvárható gondossággal, jóhiszeműséggel és tisztességgel járt el. Szívességből baráti kölcsönt nyújtott. Az I. rendű alperes élettársát évek óta ismerte, tudta milyen üzleti körökben forog és ez garancia volt a számára, hogy a kölcsön visszafizetésre kerül. Az opciós vételárat azért állapították meg az ingatlan forgalmi értéke alatt, hogy amennyiben az I. rendű alperes mégsem adná vissza a pénzt, akkor neki is legyen belőle valami haszna. Önmagából abból a tényből, hogy az I. rendű alperes rosszhiszeműen járt el a felperessel szemben, nem következik a kölcsönszerződés színleltsége. Az I. rendű alperes őt mindössze arról tájékoztatta, hogy a kölcsönre szorult anyagi helyzete miatt van szüksége. A szerződéskötés napján a Takarnet rendszerből lehívott nem hiteles tulajdoni lap másolat azt igazolta, hogy a kölcsön fedezetéül szolgáló ingatlan az I. rendű alperes tulajdona, aki nem közölte, hogy a korábbi tulajdonossal, azaz a felperessel kötött adásvételi szerződésből eredően bármilyen elszámolási, vagy egyéb vitája, így különösen vételárhátraléka lenne. A közhiteles ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva, ellenérték fejében szerezte meg a tulajdonjog bejegyzés alapjául szolgáló vételi jogot, ezért az 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. § (1)-(3) bekezdésében foglaltak értelmében jóhiszemű jogszerzőnek minősül. Tekintettel arra, hogy a szerződésben kikötött 2010. szeptember 4-i időpontig az I. rendű alperes a kölcsönt nem fizette vissza, kénytelen volt igénybe venni a biztosítékot, vagyis élni az ingatlan-nyilvántartásba is már bejegyzett vételi jogosultságával. Elkerülte figyelmét az a tény, hogy a vételi jog érvényesítéséhez nem elegendő csupán a vételárat maradéktalanul megfizetni, olyan egyoldalú, írásbeli nyilatkozatot is szükséges tenni, amely szerint az ingatlant megvásárolja. Miután ezt a nyilatkozatot megtette, be kívánta jegyeztetni a tulajdonjogát, de mielőtt ez megtörtént volna, ügyvédje egy újabb nem hiteles tulajdoni lap másolat lehívását javasolta, hogy meggyőződjék, történt-e az ingatlan adataiban változás. A lehívott tulajdoni lap másolatból kiderült, hogy az ingatlannak már nem az I. rendű alperes a tulajdonosa, hanem a felperes, ezért a vételi jog érvényesítéséről szóló nyilatkozatot a felperesnek is elküldte és felhívta a figyelmét a Ptk. 373. § (3) bekezdésében foglaltakra. A tulajdoni lap alapján megállapítható, hogy a felperes tulajdonszerzése a vételi jog bejegyzését követő 5 hónap elteltével történt, így amikor szerződésbontó megállapodást kötött a korábbi tulajdonossal, azaz az I. rendű alperessel, tudnia kellett, hogy az ingatlant vételi jog terheli. A Ptk. 375. § (4) bekezdésében foglaltakra figyelemmel az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vételi jog az elővásárlási joggal azonosan a bejegyzéstől kezdődően minden későbbi jogszerzővel szemben hatályos. A II. rendű alperes álláspontja szerint a felperes a Ptk. 4. § (4) bekezdésében foglaltakra tekintettel saját felróható magatartására kíván előnyök szerzése végett hivatkozni, ugyanis az adásvételi szerződésben anélkül adta végleges hozzájárulását az I. rendű alperes tulajdonjoga bejegyzéséhez, hogy a vételár a részére maradéktalanul megfizetésre került volna. A vételi jog alapításával kötött kölcsönszerződés érvényességét nem érinti, hogy a felperes szerint az I. rendű alperes csalást követett el vele szemben.