BH 2006.9.302 Adásvételi szerződés alapján tulajdonjog bejegyzése iránti eljárásban a földhivatal kizárólag a szerződés alaki és tartalmi megfelelőségét vizsgálhatja, az azt megelőző felszámolási eljárás és az értékesítés módjának jogszerűségét nem [1997. évi CXLI. tv. 29. §, 30. §, 31. §, 51. §].

A B. Körzeti Földhivatal a 2004. február 5. napján kelt határozatával elutasította a felpereseknek a b.-i 10.004/7 hrsz.-ú, 3376 m2 nagyságú, saját használati út megnevezésű ingatlanból a P. Kft. tulajdonát képező 2/6 részre vonatkozó, és az egész ingatlanhoz viszonyítottan 2/12 részben a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelmét.

A felperesek fellebbezése folytán eljárt alperes a 2004. március 29. napján kelt másodfokú határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta.

A felperesek keresetükben az alperes határozatának felülvizsgálatát és hatályon kívül helyezését kérték.

Arra hivatkoztak, hogy a földhivatal túlterjeszkedett a hatáskörén azzal, amikor a felszámoló eljárását vizsgálta és felülbírálta.

Hangsúlyozták, hogy a felszámolónak az 1991. évi XLIX. törvény (a továbbiakban: Cstv.) 49. § (1) bekezdése értelmében jogában áll, hogy a nyilvános pályázattól és árveréstől, a hitelezői választmány hozzájárulásával, eltekintsen. Előadták a felperesek, hogy jelen esetben hitelezői választmány nem alakult, mindösszesen három hitelező volt, ezért a felszámoló a hitelezőket az ingatlan nyilvános pályázat és árverés nélkül történő értékesítéséhez való hozzájárulásuk céljából megkereste, melyet mindhárman meg is adtak. Ehhez képest a felpereseket megillető elővásárlási jog gyakorlása jogszerűen történt.

A megyei bíróság a felperesek keresetét elutasította. Ítéletének indokolásában az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 58. § (1) és (2) bekezdésére, 29. §-ára, 33. § (1) bekezdésére, 51. § (1) bekezdésére és a Cstv. 49. § (1) bekezdésére, valamint 49/C. § (21) bekezdésére hivatkozással kifejtette, hogy a Cstv. 49. § (1) bekezdése kógens módon írja elő a felszámoló részére az adós vagyontárgyai nyilvános értékesítésének kötelezettségét. Tételesen felsorolja a jogszabály az eltérés lehetőségeit, melyek közül a hitelezői választmány megalakításának elmaradását a felperesek a peres eljárás során sem vitatták, és emellett egyidejűleg nem állították a tételesen felsorolt további eltérési lehetőségek egyikének fennálltát sem.

Tekintettel arra, hogy a Cstv. 49. § (2) bekezdése az adós vagyonának felszámoló által történő értékesítése során, az egyébként nem vitásan elővásárlásra jogosult, felperesek ezen joga gyakorlásának egyedüli módjaként a nyilvános értékesítést jelöli meg, a felszámoló által történő vagyonértékesítés eredményeként tulajdonjogot szerző felpereseknek - mint az elővásárlási jog jogosultjainak - ezen külön jogszabályban meghatározott módon történő szerzést igazoló okiratot kellett volna csatolniuk az ingatlan-nyilvántartási eljárásban.

A megyei bíróság álláspontja szerint az Inytv. 51. § (1) bekezdésére figyelemmel helytálló jogértelmezéssel állapította meg az alperes, hogy a felperesek által a tulajdonjogi bejegyzés alapjaként csatolt adásvételi szerződés a külön jogszabályi előfeltételek szerinti szerzésre vonatkozó irat hiányában nyilvánvalóan érvénytelen okiratnak minősül, melynek jogkövetkezményeként a bejegyzési kérelmet el kellett utasítani.

Kifejtette a megyei bíróság, hogy - a felperesi értelmezéssel ellentétben - a földhivatal a felperesek tulajdonjog-bejegyzési kérelme elutasításával nem terjeszkedett túl a hatáskörén, ugyanis nem a felszámoló eljárását, hanem a felperesek tulajdonszerzését igazoló okiratnak a külön jogszabályi rendelkezéseknek való megfelelését - a nyilvánvaló érvénytelenség körében eljárva - vizsgálnia kellett.

Utalt arra is a megyei bíróság, hogy a Cstv. rendelkezéseitől eltérő felszámolói vagyonértékesítés körülményeire vonatkozó okiratot a felperesek az ingatlan­nyilvántartási eljárásban nem csatoltak, ezen körülményre külön nem hivatkoztak, így az alperes határozatának jogszerűsége szempontjából a közigazgatási per során csatolt okiratok jelentőséggel nem bírtak, hiszen az alperes határozata jogszabályoknak való megfelelőségét a határozat-hozatalkori tényállás alapján kellett megítélni. A bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvényességét érintő hiányt kellett volna az eljárás során pótolni, erre hivatalból a földhivatalok egyike sem volt köteles.

A felperesek által a felszámolói eljárás során keletkezett iratok közül csatoltak vonatkozásában megjegyezte a megyei bíróság, hogy a felszámolónak a hitelezőkhöz intézett levelében a tulajdonjog-bejegyzés alapjául szolgáló szerződésben megjelölt ingatlan helyrajzi szám szerint nem került feltüntetésre, csupán annak természetbeni helyét jelölő cím, amely azonban az adásvételi szerződésben szereplő ingatlan tulajdoni lapján nem szerepel; következésképpen a két ingatlan azonossága igazolásához további okiratokra lett volna szükség. Ezen túlmenően a felszámolói levél bruttó 20 millió Ft vételárat szerepeltetett, erre nyilatkoztak a hitelezők, ám a bejegyzés alapjául csatolt adásvételi szerződésben mindösszesen csak 500 000 Ft vételár került a szerződő felek megállapodásaként feltüntetésre.

A jogerős ítélet ellen a felperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet, annak megváltoztatását kérték, a keresetükben foglaltakat fenntartották.

Arra hivatkoztak, hogy a jogerős ítélet sérti az Inytv. 51. § (1) bekezdését és a Cstv. 49. § (5) bekezdését.

Kifejtették, hogy az általuk becsatolt adásvételi szerződés nem az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló egyoldalú jognyilatkozat, hanem az annak alapján megkötött adásvételi szerződés; így tehát nem vizsgálható a földhivatali bejegyzési eljárás során, hogy az elővásárlási jogosultak a Cstv. szabályai szerint éltek-e elővásárlási jogukkal, az elővásárlási jog gyakorlására irányuló egyoldalú nyilatkozat ugyanis csupán szükségszerű előzménye a bejegyzés alapjául szolgáló okirat (vagyis az adásvételi szerződés) elkészítésének, illetőleg az adásvételi jogügylet megkötésének.

A Legfelsőbb Bíróság 1994. évi 218. számú eseti döntésére hivatkoztak, mely szerint a földhivatali eljárás során csak a bejegyzés alapjául szolgáló okirat nyilvánvaló érvénytelensége vehető figyelembe. Előadták, hogy ügyükben a bejegyzés alapjául szolgáló okirat nem az elővásárlási jog gyakorlására irányuló jognyilatkozat, hanem maga az adásvételi szerződés, így a földhivatali eljárásban csupán ezen utóbbi okirat nyilvánvaló érvénytelensége vehető figyelembe.

Amennyiben nyilvánvalóan érvénytelen lett volna a jogügylet (adásvétel), akkor annak megállapítására a felszámolást elrendelő, és a felszámoló eljárását felügyelő bíróságnak lett volna hatásköre, hiszen a Cstv. 56. és 60. §-aiban rögzítettek szerint a felszámolási zárómérleggel és a vagyonfelosztási javaslattal kapcsolatos kérdésekben (így többek között annak jóváhagyásában is) a felszámolást felügyelő bíróság határoz.

Kiemelték a felperesek, hogy a Cstv. 49. § (5) bekezdése jogvesztő határidőt jelöl meg, a jogvesztő határidő lejártát követően nincs lehetőség az értékesítés, azaz az adásvételi szerződés érvénytelenségére hivatkozni; így ezen okból is jogszabálysértő a jogerős ítélet. Állították, hogy a 30 napos határidő lejárta jogvesztést eredményez, ennek okán a földhivatal nem állapíthatja meg sem a felszámoló értékesítésének, sem pedig az elővásárlásra jogosultak nyilatkozatának érvénytelenségét.