A Legfelsőbb Bíróság Pfv.20698/2008/13. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 3. §, 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 63. §] Bírók: Kollár Márta, Rőth Pálné, Tamáné dr. Nagy Erzsébet

Kapcsolódó határozatok:

Szegedi Törvényszék P.21499/2006/28., Szegedi Ítélőtábla Pf.20405/2007/4., *Kúria Pfv.20698/2008/13.* (EH 2008.1866)

***********

Pfv.VI.20 698/2008/12.

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Tóth Klára ügyvéd és a dr. Pakai András ügyvéd (által képviselt I.r. és a dr. Pakai András ügyvéd által képviselt II.r. felpereseknek a dr. Ollé György ügyvéd által képviselt I.r. és a Pintér és Társa Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Szabó Tamás ügyvéd által képviselt II.r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének a megállapítása iránt a Csongrád Megyei Bíróságnál 22.P.21 499/2006. szám alatt megindított és másodfokon a Szegedi Ítélőtábla Pf.I.20 405/2007/4. számú ítéletével befejezett perében az említett számú másodfokú határozat ellen a II.r. alperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán a 2008. évi szeptember hó 9. napján megtartott tárgyalás alapján meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi a II.r. alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az I.r. felperesnek 200 000 (kettőszázezer) forint, a II.r. felperesnek szintén 200 000 (kettőszázezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.

I n d o k o l á s :

A felperesek 2005. július 25. napján eladták az I.r. alperesnek a közös tulajdonukban álló lakást, valamint a hozzátartozó garázst 18 000 000 forint vételárért. Az I.r. alperes a vételárat részletekben vállalta megfizetni akként, hogy abból 6 000 000 forintot a szerződés aláírásától számított harminc napon belül, 8 000 000 forintot 2005. december 15-éig, 4 000 000 forintot pedig 2006. január 31-éig fizet meg. A felperesek elállási jogot kötöttek ki arra az esetre, ha az I.r. alperes a teljes vételárat az utolsó részletre megszabott határidőig nem fizeti meg. A felperesek tulajdonjogukról lemondtak és hozzájárultak a tulajdonjognak az I.r. alperes javára történő bejegyzéshez az ingatlan-nyilvántartásba a szerződéskötéssel egyidejűleg. A birtokbaadást a teljes vételár kiegyenlítésének napjában határozták meg. A szerződés azt is tartalmazza, hogy az I.r. alperes az ingatlant továbbértékesítés céljából vásárolta meg. 2005. július 27-én a szerződést annyiban egészítették ki, hogy az első vételárrészletből 2 000 000 forintot foglalónak tekintenek. Az I.r. alperes tulajdonjogát a földhivatal bejegyezte, az erről szóló határozatot azonban csak az I.r. alperesnek kézbesítette.

A perben nem álló D. Kft. 2005. szeptember 5-én hitelszerződést kötött a II.r. alperessel 7 630 000 forint összegre, amelynek biztosítékaként az I.r. alperes a perbeli ingatlanra jelzálogjog bejegyzését engedélyezte a kölcsönösszeg és járulékai erejéig. Az I.r. alperes képviseletében ekkor is és a szerződés megkötésekor is jelen volt dr. N. P. és M. Z. az I.r. alperes képviseletére jogosult tagjai.

Az I.r. alperes a vételárból semmit nem fizetett meg a felperesek részére, ezért a felek 2005. október 17. napján a szerződést felbontották és a felperesek kérték a földhivatalnál az eredeti állapot helyreállítását. A felbontás okát az I.r. alperes érdekmúlásában határozták meg. Az I.r. alperes a szerződés felbontásáról készült szerződés keltétől számított hatvan napon belül vállalta az ingatlan tehermentesítését cserefedezet felajánlásával, vállalta továbbá, hogy ugyanezen határidő alatt 1 500 000 forint foglalót is megfizet a felpereseknek. Az adásvételi szerződés felbontásáról 2005. október 27-én közjegyzői okirat is készült, amelyben a felek nyilatkoztak a szerződéskötésről, a szerződés módosításáról és a felbontás tényéről, valamint az I.r. alperes kötelezettség-vállalásáról.

Az I.r. alperes sem a szerződésben, sem a közjegyzői okiratban vállalt kötelezettségének nem tett eleget. A felperesek utóbb tudomást szereztek arról, hogy az I.r. alperes az ingatlanukat értékesíteni kívánja, emiatt feljelentést tettek csalás bűntette miatt. Az eljárás során dr. N. P. és M. Z. teljeskörű beismerő vallomást tettek. Dr. N. P. azt adta elő, hogy a szerződéskötés idejében nehéz anyagi helyzetbe került, a korábban kölcsönvett összegek után kamatokat kellett volna fizetnie. A perbeli ingatlant csak azért kívánta megszerezni, hogy arra hitelt tudjon felvenni. Az ingatlant nem kívánta tovább értékesíteni, mert az biztos és gyors tőkét biztosított.

Az I.r. alperes 2006. július 14. napjától felszámolás alatt állt.

A felperesek módosított keresetükben az eredeti állapot helyreállítását kérték. Elsődlegesen a szerződés felbontására alapítottan, másodlagosan a szerződés jóerkölcsbe ütközésére hivatkoztak. Harmadsorban megtévesztésre, tévedésre alapították igényüket. Állították, hogy a jelzálogszerződés is érvénytelen.

Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megkereste a Körzeti Földhivatalt, hogy - helyesen - az I.r. alperes tulajdonjogát, valamint a II.r. alperes 7 630 000 forint és járulékai erejéig bejegyzett jelzálogjogát a perbeli lakásingatlanról, valamint a hozzátartozó garázsingatlanról törölje, egyidejűleg a felperesek egyenlő arányú tulajdonjogát jegyezze vissza. Indokolása szerint a szerződés felbontásával csupán hatálytalanná, s nem érvénytelenné válik, így ezen az alapon az eredeti állapot helyreállítására való jog a szerződést felbontó feleket csupán egymással szemben illeti meg, de nem érintheti harmadik személynek a dolgon időközben szerzett jogait. Ezért nem volt lehetőség a szerződés felbontása alapján az eredeti állapot teljes helyreállítására. Ugyanakkor a felbontástól függetlenül kérhetik a felperesek az érvénytelenség megállapítását, mert megalapozott kérelem esetén a szerződés nemcsak hatálytalanná, hanem érvénytelenné is válik.

A felperesek által megjelölt érvénytelenségi okokkal kapcsolatban az volt az álláspontja, hogy a megtévesztésre alapított megtámadás alapos, mert a megtévesztés lényeges körülményre, a vevő teljesítőképességére és teljesítési szándékára vonatkozott, ami a felpereseket szerződéskötésükkor jelentősen befolyásolta. A felperesek a részükre nyitvaálló egy éves határidőben érvényesítették megtámadási jogukat. Az I.r. alperes tulajdonjogának bejegyzéséről szóló határozatot a földhivatal a felperesek részére nem kézbesítette, ezért a törlési keresetet is magában foglaló szerződés érvénytelenségének a megállapítására irányuló igényt az I.r. alperes tulajdonjoga bejegyzésétől számított három év alatt érvényesíthették.

A jelzálogjogot létesítő szerződés keletkezésekor a bejegyzett tulajdonosa az ingatlannak az I.r. alperes volt, az ő vonatkozásában tehát az ingatlan-nyilvántartási törvény 63. §-ának (1) bekezdése alkalmazandó, míg a II.r. alperes vonatkozásában a 63. § (2) bekezdése. Kifejtette, hogy a törvény a jóhiszemű szerzők védelme érdekében időbeli korlátot állít a törlési kereset megindítására azokban az esetekben, amikor a Ptk. szerint a szerződés érvénytelen. A határidőt az eredetileg érvénytelen szerződés bejegyzéséről szóló határozat kézbesítéséhez, illetve a kézbesítés elmaradásához köti. A földhivatal átiratából kitűnően az I.r. alperes tulajdonjogának a bejegyzésről szóló határozatot a felperesek részére nem kézbesítették, ezért a törlési per megindítására a felpereseknek három év állt rendelkezésükre.