EH 2002.752 Az elővásárlási jog gyakorlatát önmagában nem zárja ki az a körülmény, hogy a tulajdonostársak tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba még nem jegyezték be [Ptk. 373. §].

A Budapest, D. utca 15/B. alatti ingatlanra az önkormányzat - mint egyszemélyes alapító - az 1999. november 4-én kelt alapító okirattal társasházat hozott létre. Az alapító okirat 2.5. pontja szerinti a tulajdonostársakat a külön tulajdoni illetőség tekintetében elővásárlási jog illeti meg. A társasház alapítás az ingatlan-nyilvántartásba széljegyként került feltüntetésre.

A felperes a 2000. március 22. napján létrejött szerződéssel az önkormányzattól 50%-os kedvezmény igénybevételével 5 337 827 forintért megvette a fszt. 2. számú, egy szobás, 63 m2 alapterületű öröklakásból, valamint az ahhoz tartozó 3865/10000. tulajdoni hányadból álló társasházi öröklakás 1/2 illetőségét.

Az I. r. alperes az önkormányzattól a 2000. március 29­én létrejött szerződéssel megvásárolt ugyanebben a társasházban egy 71 m2 alapterületű lakásingatlant a hozzá tartozó 4356/10000. tulajdoni illetőséggel. Az I. r. alperes az általa megvásárolt lakásingatlant a 2000. március 31-én létrejött szerződéssel a II. r. alperesnek adta el 69 760 000 forint vételárért. A szerződés 8. pontjában a felek rögzítették, hogy az alapító okirat a tulajdonostársak elővásárlási jogát köti ki. Erre tekintettel tudomásul vették, hogy a szerződés érvényességének feltétele a tulajdonostársak megnyilatkozása az elővásárlási jogukkal kapcsolatban, míg a szerződés 2. pontjában abban állapodtak meg, hogy a vevő a vételárat az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok kézhezvételét, illetve az arra nyitva álló határidő leteltét követő három napon belül fizeti meg az eladó részére.

A II. r. alperes képviselője 2000. április 3-án felhívta a felperest elővásárlási jogának gyakorlására, majd április 6-án az adminisztrációs hiba miatt lemaradt adásvételi szerződést is megküldte a felperesnek.

A felperes 2000. április 20-án közölte a II. r. alperes képviselőjével, hogy elővásárlási jogával élni kíván, a 69 760 000 forint szerződéses vételárat három napon belül megfizeti, mely rendelkezésére áll.

Az alperesek a felperes ajánlatára nem válaszoltak, majd 2000. június 21-én kelt levelükben közölték a felperessel, hogy álláspontjuk szerint őt elővásárlási jog nem illeti meg. Ezt követően a felperes a földhivataltól kérte tulajdonjogának bejegyzését, melyre azonban nem került sor, a földhivatal az eljárását felfüggesztette.

Az alperesek tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmüket 2000. április 5-én nyújtották be a földhivatalhoz. Az önkormányzat a felperessel kötött szerződést 2000. március 24-én küldte meg a földhivatalhoz, melyet ott április 5-én vettek át. Az irat azonban elkallódott, ezért a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelme 2000 májusban az ingatlan-nyilvántartásban még széljegyként sem került feltüntetésre.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között létrejött szerződés vele szemben hatálytalan és az közte és az I. r. alperes között jött létre. Kérte a II. r. alperes kötelezését az ingatlan kiürítésére és birtokbaadá­sára, valamint a földhivatal megkeresését a II. r. alperes tulajdonjogának a törlése és a felperes tulajdonjogának a bejegyzése érdekében.

Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontjuk szerint az alperesek között létrejött szerződés megkötésekor, 2000. március 31-én a felperes nem volt az ingatlan tulajdonosa, csupán kötelmi igénye volt, mely kötelmi igény elővásárlási jogot nem alapoz meg. A perbeli ingatlan tulajdoni lap másolatának csatolásával kívánták bizonyítani, hogy a szerződéskötéskor a felperesnek kötelmi igénye sem volt az ingatlan­nyilvántartásba bejegyezve, ebből következően sem az I. r., sem a II. r. alperes nem tudhatott a felperes szerződéséről; a II. r. alperes tehát az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát.

Álláspontjuk szerint a felperes elővásárlási jogra történt felhívása alperesek tévedése volt, ezért annak az ügyben jogi relevanciája nincs.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította.

Indokolásában megállapította, hogy a társasház alapító okirat szerint az elővásárlási jog a tulajdonost illeti meg. Ez a rendelkezés azonban nem volt alkalmazható, miután a perbeli szerződés megkötésének időpontjában a társasház még nem került bejegyzésre. Az ingatlan közös tulajdonban állt, az elővásárlási jog pedig a tulajdonostársakat is megilleti. Az alperesek közötti szerződés megkötésekor a felperes nem volt az ingatlan tulajdonosa, mert azt nem a közte és az önkormányzat között létrejött szerződés megkötése, hanem az ezen alapuló bejegyzés keletkeztette volna. A felperes mint tulajdonostárs elővásárlási joga akkor állt volna fenn, ha az alperesek közötti adásvételi szerződés időpontjában legalább széljegyzésre került volna a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelme. Mivel azonban a kérelem beadása az alperesek szerződéskötését követően történt, függő jogi helyzet sem állt elő. Az alperesek téves felhívására pedig a felperes jogot nem alapíthat.

Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes fellebbezett. Ebben kifejtette, hogy az elsőfokú bíróság helytelenül állapította meg a tényállást és ebből helytelen jogi következtetést vont le. Sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság nem vette figyelembe a keresetlevélhez csatolt levelezést és nem értékelte az abban foglaltakat. Kifejtette, hogy 2000. március 31-én az I. r. alperes is ugyanolyan telekkönyvön kívüli tulajdonos volt, mint a felperes. Az I. r. alperesnek is kötelmi igénye volt, mint a felperesnek és ennek alapján hívták fel az alperesek elővásárlási joga gyakorlására a felperest.

Az alperesek ellenkérelme az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyására irányult.

A fellebbezést a másodfokon eljárt Legfelsőbb Bíróság alaposnak találta.

A felperes keresetének elbírálása során azt a kérdést kellett eldönteni, hogy az alperesek közötti szerződés létrejöttekor, 2000. március 31-én a felperest az elővásárlási jog megillette-e. Az elsőfokú bíróság ezt nemlegesen döntötte el lényegében arra hivatkozva, hogy a felperes a perbeli ingatlannak nem volt tulajdonosa, ezért őt elővásárlási jog sem illette meg.

A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint ez az álláspont téves.

Az alperesek közötti szerződés megkötésekor a perbeli ingatlanon sem a felperes, sem az I. r. alperes nem rendelkezett az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjoggal. Az I. r. alperes az általa megvásárolt öröklakással azonban tulajdonjogának bejegyzése nélkül tulajdonosként rendelkezett, megszerzendő tulajdonjogát a II. r. alperesre ruházta át. Az I. r. alperes az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel később létrejövő tulajdonjogának átruházására vállalt kötelezettséget, s a későbbiekben a jogszavatosságból folyó kötelezettségének eleget is tett.

A szerződéskötéskor a felperes és az I. r. alperes is azonos joggal rendelkezett, mindketten adásvételi szerződést kötöttek az önkormányzattal a lakásingatlanuk tulajdonjogának megszerzése érdekében.

Miután a felperes és az I. r. alperes jogi helyzete 2000. március 31-én azonos volt, jogaik és kötelezettségeik között nem tehető különbség. Erre azért sem kerülhet sor, mert az I. r. alperes tulajdonjogát a II. r. alperesre csak akkor tudta átruházni, amikor azt már megszerezte. Ekkor pedig már a felperes is tulajdonjogot szerzett, elővásárlási jogának fennállása ekkor már nem tehető vitássá. A felperes tehát nem kerülhet kedvezőtlenebb helyzetbe azért, mert az alperesek az adásvételi szerződést a felperes és az I. r. alperes tulajdonjogának bejegyzését megelőzően már megkötötték.

Abban az esetben tehát, ha a tulajdonjog átruházására irányuló adásvételi szerződés annak bejegyzését megelőzően jön létre, az azt korlátozó elővásárlási jog fennállását is meg kell állapítani a bejegyzés hiányában is. Az ingatlan-nyilvántartásba még be nem jegyzett tulajdonjogot is terheli az az elővásárlási jog, mely a bejegyzett tulajdonjogot terhelné. Az I. r. alperes ugyanolyan feltételekkel köthetett szerződést tulajdonjogának bejegyzését megelőzően, mint amellyel a bejegyzést követően köthetett volna. Miután a felperes és az I. r. alperes jogi helyzete között 2000. március 31-én semmilyen különbség nem volt és tulajdonjoguk azonos napon 2000. április 5-én került bejegyzésre, majd ezt követően a társasház bejegyzése is megtörtént az ingatlan-nyilvántartásba, a felperest az elővásárlási jog megillette.

Ha ugyanis az I. r. alperesnek lehetősége van a még meg sem szerzett tulajdonjogának az átruházására, az ugyanabban a jogi helyzetben lévő felperest is megilleti az elővásárlási jog. Ennek elismerése nélkül különbség keletkezne a felperes és az I. r. alperes jogai között az I. r. alperes javára.

A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján megváltoztatta és megállapította, hogy az alperesek között 2000. március 31-én létrejött adásvételi szerződés a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 15. §-a szerinti, a felperest megillető elővásárlási jog sérelmével jött létre, ezért az vele szemben hatálytalan és a szerződés azonos tartalommal a felperes és az I. r. alperes között jött létre a Ptk. 373. § (2) bekezdésében foglaltak alapján.

Ennek megfelelően kötelezte a felperest, hogy a szerződésben rögzített vételárat az I. r. alperesnek 15 nap alatt fizesse meg. A vételárat kamatfizetési kötelezettség nem terheli, mert azt a felperes az ajánlat elfogadásával egyidejűleg felajánlotta, ezért késedelme nem áll fenn [Ptk. 277. § (1) bekezdés].

A Legfelsőbb Bíróság ennek megfelelően felhívta a Fővárosi Kerületek Földhivatalát, hogy a vételár megfizetésének igazolásával egyidejűleg a felperes tulajdonjogát jegyezze be, míg a II. r. alperes tulajdonjogát törölje az ingatlan-nyilvántartásból. Egyben kötelezte a II. r. alperest, hogy a perbeli ingatlant kiürítve bocsássa a tulajdonjogot megszerző felperes birtokába (Ptk. 98. §). (Legf. Bír. Pf. VI. 25.356/2001. sz.)