BH 2007.7.224 A Ptk. 144. § a) pontja a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz követeli meg a tulajdonostársak egyhangú szavazatát, azonban nem zárja ki a Ptk. 5. § (3) bekezdése szerinti jognyilatkozat pótlásának lehetőségét - A fennmaradás engedélyezése iránti eljárás az engedély nélküli, s emiatt jogellenes állapot orvoslását szolgálja [Ptk. 5. §].

A B., Cs. u. 61. szám alatti háromlakásos ingatlan a felek, valamint a perben nem álló ifj. B. A. közös tulajdona. A felperes 1998 márciusában (kétszintessé alakított tetőtéri lakása galériájának megvilágítása érdekében) építési engedély nélkül két tetősík-ablakot épített be. Az építési hatóság - a fennmaradási engedély benyújtására szóló eredménytelen felhívást követően - 2002. szeptember 18. napján meghozott határozatával a két ablak megszüntetésére kötelezte a felperest; a másodfokú hatóság a határozatot 2003. január 29. napján helybenhagyta. A felperes 2003 májusában nyújtotta be a jelen perbeli keresetét, valamint a fennmaradási engedély iránti kérelmét; az építési hatóság a per befejeződéséig felfüggesztette a felperes ellen indult építésrendészeti eljárást, a másodfokú hatóság e határozatot is helybenhagyta.

A felperes módosított keresetében a két tetősík-ablak fennmaradásának engedélyezéséhez kérte az alperesek hozzájáruló nyilatkozatának pótlását.

Az alperesek érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontjuk szerint a "per elkésett", mert az építési hatóság jogerős határozata a keresetlevél benyújtását megelőzően kötelezte a felperest a bontásra, ezért a fennmaradás engedélyezésére már nincsen lehetőség; a jognyilatkozat pótlása pedig a jogellenes állapot legalizálását jelentené.

Az elsőfokú bíróság ítéletével elutasította a keresetet. Döntését azzal indokolta, hogy a felperest jogerős - bíróság előtt meg nem támadott - közigazgatási határozat kötelezte a bontásra, az ablakok tehát "jogilag nem létezőek", a fennmaradásukhoz szükséges jognyilatkozat nem pótolható; az állandó bírói gyakorlat szerint a jogellenes építkezést egyébként sem lehet jognyilatkozat pótlásával utólag legalizálni.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét. Helytállónak talált indokait annyiban módosította, hogy a felfüggesztett építészrendészeti eljárást "folyamatban lévőnek" kell tekinteni. Az elutasítás elsődleges indokaként azt jelölte meg, hogy a Ptk. 144. § a) pontja értelmében a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges, a bíróság pedig nem változtathatja meg a tulajdonostárs szavazatát: a "nemleges" szavazatot nem módosíthatja az építkezéshez hozzájáruló nyilatkozatra.

A jogerős ítélet ellen - hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének keresete szerinti megváltoztatása végett - a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Okfejtése szerint a jogellenes építkezés legalizálható: a fennmaradás engedélyezése az építési engedély nélkül elvégzett, de egyébként az előírásoknak megfelelő építkezések utólagos engedélyezését szolgálja. Téves a másodfokú bíróság álláspontja a Ptk. 144. § a) pontjával kapcsolatban, mert a közös tulajdonban álló ingatlan esetén is lehetőség van a Ptk. 5. § (3) bekezdésének alkalmazására és a jognyilatkozat pótlására. Mindezek miatt a korábban eljárt bíróságnak vizsgálniuk kellett volna, hogy érte-e érdeksérelem az alpereseket, mi indokolta a jognyilatkozat megtagadását. Ez nem történt meg, azonban az iratokból megállapítható, hogy teljesülnek a Ptk. 5. § (3) bekezdésébe foglalt feltételek, tehát a jognyilatkozat pótolható. A jognyilatkozat pótlása körében figyelmet érdemel, hogy az alperesek a beépítéstől, azaz 1998 márciusától kezdve tudtak az ablakokról és nem emeltek kifogást; a jognyilatkozat megtagadását a felek közti személyes ellentétek indokolják, az alperesek nem adták indokát annak, hogy miért tagadták meg a hozzájáruló nyilatkozatot; a felperes a tetőteret lakás céljára alakította át, amelynek természetes fényforrását a tetősík-ablakok biztosítják. Kihangsúlyozta: a fennmaradás engedélyezésének egyedüli akadálya az alperesek elzárkózása.

Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmet nem nyújtottak be.

A felülvizsgálati kérelem alapos.