BH 1984.9.355 I. Feltűnő értékkülönbség miatt az előszerződés is megtámadható, ha a felek a szerződésre előírt alakban a szolgáltatásban és ellenszolgáltatásban is megállapodtak. Ilyenkor a megtámadás feltételeinek az előszerződés megkötésének időpontjában kell fennállniuk [Ptk. 201. § (2) bek., 208. § (1) bek.].

II. Ha a másodfokú bíróság a fél ellenkérelmét az első fokú bíróságtól eltérően viszontkeresetnek tekinti, az első fokú ítéletet hatályon kívül helyezi, és az első fokú bíróságot új eljárásra utasítja abból a célból, hogy a viszontkereset elbírálásra kerüljön [Pp. 147. § (1) bek., 213. és 252. §].

A gy-i L. u. 28. szám alatti házingatlan tulajdonosa az alperes volt.

A felek 1982. november 3-án előszerződést kötöttek arról, hogy a felperesek az ingatlanon álló lakóháznak általuk történő lebontását követő 8 napon belül megkötendő "végleges" adásvételi szerződéssel az ingatlant 270 000 forint vételárért meg fogják vásárolni. A vételárból 100 000 forintot a felperesek ekkor kifizettek.

A bontási engedélyt a megállapodásnak megfelelően az alperes megszerezte, a felperesek a bontást elvégezték. Felhívták az alperest az adásvételi szerződés megkötésére. Erre azonban az alperes nem volt hajlandó. Ezt - jogi képviselője útján is - a körülményeiben történt lényeges változásokkal és azzal indokolta, hogy az ingatlan forgalmi értéke lényegesen magasabb a felajánlott vételárnál.

A felperesek keresetükben kérték, hogy a bíróság az adásvételi szerződést - az előszerződésben meghatározott tartalommal - hozza létre, és rendelkezzen a felperesek tulajdonjogának az ingatlannyilvántartásba való bejegyzéséről.

Az alperes ellenkérelme arra irányult: a bíróság az adásvételi szerződést az előszerződéstől eltérően úgy hozza létre, hogy a vételár legalább 450 000 forint legyen, mert az ingatlannak ennyi a forgalmi értéke. A körülmények megváltozására vonatkozó peren kívüli nyilatkozatát visszavonta. Indítványozta ingatlanforgalmi szakértő kirendelését.

Az első fokú bíróság ítéletével a felek között az adásvételi szerződést az előszerződésnek megfelelő tartalommal létrehozta, és úgy rendelkezett, hogy a hátralékos 170 000 forint vételárat a felperesek 15 nap alatt egyetemlegesen kötelesek megfizetni az alperesnek, aki ugyanilyen határidő alatt tartozik az ingatlant a felperesek birtokába adni. A felperesek teljesítésétől feltételezetten elrendelte a földhivatal megkeresését a felperesek tulajdonjogának bejegyzése végett. Az alperest 5000 forint perköltség megfizetésére kötelezte a felperesek, és 16 200 forint eljárási illeték megfizetésére az állam részére.

Az ítélet indokolásában a járásbíróság a Ptk. 208. §-ának (1) és (3) bekezdésére hivatkozott, és azt az álláspontját fejtette ki, hogy a 208. § (4) bekezdésében foglalt rendelkezés alkalmazására - különös méltánylást érdemlő érdek hiányában - nem kerülhetett sor. Az előszerződésben megállapított vételárral szemben 450 000 forint vételár meghatározása a felperesek helyzetét aránytalanul és méltánytalanul megnehezítené. A járásbíróság még azzal is érvelt, hogy az alperes lényegében a szolgáltatás-ellenszolgáltatás feltűnően nagy értékkülönbségét állította, "ez pedig csak a már létrejött adásvételi szerződés megtámadására lehet - esetleg - alkalmas". Az előszerződésnek ugyanis nem tárgya a vételár, hanem a szerződés jövőbeni megkötése. Mindezekre tekintettel mellőzte a szakértő kirendelésére irányuló indítvány teljesítését. Végül utalt arra, hogy a szerződést a jelen ítélet hozta létre, így a szerződés megtámadása csak "egy esetleges újabb per tárgya lehet".

Az alperes fellebbezésében az első fokú ítélet megváltoztatása mellett a vételár 450 000 forintban való megállapítását kérte. Elsősorban arra hivatkozott, hogy nem kívánta a szerződést megtámadni, hanem a Ptk. 208. §-a (4) bekezdésének alkalmazását kérte. A vételárnak a forgalmi értéktől ilyen mértékben való eltérése ugyanis azt jelenti, hogy elesik 180 000 forinttól; ez pedig olyan különös méltánylást érdemlő ok, amely indokolttá teszi a szerződésnek az előszerződésben megállapított feltételek módosításával történő létrehozását. Az alperes ugyanakkor vitatta annak a jogi álláspontnak a helyességét is, amely szerint az előszerződés megtámadására nincs lehetőség. Ebből ugyanis az következik, hogy csak a jelen perben hozott első fokú ítélet szerinti 21 000 forint költség kifizetése után kerül abba a helyzetbe, hogy a bíróság által létrehozott szerződést megtámadja.

A felperesek fellebbezési ellenkérelme az első fokú ítélet helyben hagyására irányult.

A másodfokú bíróság - a fellebbezési tárgyaláson hozott végzés szerint - az alperes ellenkérelmét viszontkeresetnek tekintette, és elrendelte 10 800 forint viszontkereseti illeték költségjegyzékbe való feljegyzését, majd az ugyanakkor kelt ítéletével a járásbíróság ítéletét helyben hagyta. Kötelezte az alperest, hogy fizessen a felpereseknek 2000 forint fellebbezési eljárási költséget és az államnak 10 800 forint viszontkereseti és 5400 forint fellebbezési eljárási illetéket.

A másodfokú bíróság a döntését azzal indokolta, hogy az első fokú bíróság helyesen ismerte fel: a Ptk. 208. §-ának (4) bekezdésében foglalt előfeltételek hiányoznak. Az alperes maga sem hivatkozott az előszerződés megkötését követő időben történt valamely változásra, ennek hiányában pedig csak egészen kivételes esetekben kerülhet sor az előszerződésben kikötött feltételek megváltoztatására. Az alperes a fellebbezésében tartalmilag a Ptk. 201. §-ának (2), illetőleg 210. §-ának (1) bekezdésében írt megtámadási okokra hivatkozott; ám ezek az okok ugyancsak nem alkalmasak a Ptk. 208. §-a (4) bekezdésének alkalmazására, így az alperesnek csupán arra van lehetősége, hogy a bíróság által létrehozott szerződést támadja meg.

A másodfokú bíróság szerint az alperesnek a fellebbezési kérelmével azonos első fokú eljárásbeli ellenkérelme csupán viszontkereset formájában volt előterjeszthető. Ezért azt viszontkeresetnek tekintette és - a Pp. 253. §-ának (3) bekezdésében írt jogkörében eljárva - kötelezte az illetékfeljegyzési jog kedvezményében részesült alperest a le nem rótt viszontkereseti illeték megfizetésére.