BH+ 2002.1.21 I. A bérfizetés elmulasztása miatt gyakorolt felmondás csak akkor érvényes, ha a bérbeadó a bérlőt előzetesen, a következményekre figyelmeztetéssel, írásban a teljesítésre felszólította [Ptk. 200. § (1) bek., 434. §, 1993. évi LXXVIII. tv. 1. § (2) bek., 3. § (1) bek., 24. § (1) bek., 25. § (4) bek., 26. § (7) bek., 36. § (1) bek.].

II. A felülvizsgálati eljárásban csak olyan jogi álláspont vagy mulasztás vizsgálható, amely az eljárás korábbi szakaszában is a per tárgya volt [Pp. 270. § (1) bek., 275. § (2) bek.].

III. A felülvizsgálati kérelemben nem említett jogszabálysértésekre a kérelem előterjesztője utóbb nem hivatkozhat [Pp. 273. § (5) bek.].

A felperes a tulajdonában álló ingatlanban lévő 100 m2 alapterületű üzlethelyiségre 1995. január 1-jén bérleti szerződést kötött a P. és T. Kft.-vel, amelynek felszámolását 1997. szeptember 1-jén rendelték el. A felperes a felszámolóval 1997. december 15-én kötött megállapodást, amely szerint a bérleti jogviszonyt 1997. december 15. napjával közös megegyezéssel megszüntetik. A felperes és az I-II. r. alperesek 1997. december 5-én három hónapi felmondási idő kikötésével bérleti szerződést kötöttek a perbeli helyiségre. A szerződő felek abban is megállapodtak, hogy a "végleges" szerződés annyiban tér el ettől a megállapodástól, hogy a bérbe vevő P. T. és Gy. L. által megjelölt két személy részéről létrehozott gazdasági társaság lép a bérbe vevő helyébe. Ezt követően azonban a felperes, mint bérbeadó, és a K. Kft., mint bérbe vevő között a bérleti szerződés megkötésére nem került sor, és a felperes 1998. január 14-én az 1997. december 5-i "ideiglenes megállapodás" 9. pontjára hivatkozással az I-II. r. alperesek bérleti jogviszonyát 1998. március 5. napjára felmondta. Az alperesek a felmondást nem fogadták el. 1998. március 25-én a felperes az I-II. r. alperesek bérleti jogviszonyát 1998. május 5. napjára ismét felmondta. A felperes, a K. Kft. által 1998. március 30-án és 1998. június 29-én megküldött bérleti díjat a feladó részére visszautaltatta. Az I. és a II. r. alperes 1998 októberében az 1998. évre járó bérleti díjat megfizette a felperes részére.

A felperes keresete a felmondások érvényességének a megállapítására, ennek hiányában a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnő értékaránytalanságára hivatkozással az 1997. december 5-i szerződés, illetőleg a beépített anyagok és berendezési tárgyak adásvételi szerződései érvénytelenségének megállapítására irányult. A felperes kérte, hogy a bíróság elhelyezési igény nélkül kötelezze az I-II. r. alpereseket a helyiség kiürítésére.

Az I-II. r. alperesek a felmondás érvényessége tekintetében a kereset elutasítását kérték.

Az elsőfokú bíróság a részítéletében a felmondásra alapított és a perbeli helyiség kiürítésére irányuló kereseti kérelmet elutasította. A részítélet indokolásában az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy a helyiségbérleti szerződés azonnali hatályú felmondására a jogszabály nem ad lehetőséget. A felmondási határidőre, illetőleg a felmondás előtti felszólításra vonatkozó jogszabályi rendelkezések kógens jellegűek. A felperes által becsatolt 1998. január 14-én kelt, valamint a 1998. március 25-én kelt felmondást felszólítás nem előzte meg, az alakszerűség megsértése, vagy a felszólítás tartalmi hiányossága pedig a felmondás érvénytelenségét vonja maga után.

Az elsőfokú részítélet ellen benyújtott fellebbezésében a felperes arra hivatkozott, hogy a szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg, és nincs akadálya annak, hogy a felmondás szabályaitól a szerződő felek - ha a bérbeadó nem az állam illetve az önkormányzat - kölcsönös egyetértéssel eltérjenek. A felperes szerint a szerződés 9. pontjában a peres felek abban állapodtak meg, hogy a bérleti díj nem fizetése esetén a bérbeadó előzetes felszólítás nélkül felmondhat, a bérleti díj nem fizetésén kívül pedig más okból a bérbeadó a felmondás jogával nem élhet.

A másodfokú bíróság az ítéletében (továbbiakban helyesen: részítéletében) a részítéletet helybenhagyta. A részítéletének indokolásában kifejtette, hogy a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) felmondásra vonatkozó szabályaitól nem lehet eltérni, ezért az elsőfokú bíróság a perbeli helyiség kiürítésére irányuló kereseti kérelmet megalapozottan utasította el.