BH+ 2010.6.265 A bíróság által történő szerződésmódosításhoz szükséges ténybeli feltételek fennállását mindig a szakkérdésben való állásfoglalást megelőzően kell igazolni [Ptk. 241. §].

Kapcsolódó határozatok:

Pesti Központi Kerületi Bíróság G.302509/2005/16., Fővárosi Törvényszék Gf.75522/2008/3., Kúria Gfv.30233/2009/4. (*BH+ 2010.6.265*)

***********

A jogerős ítéletben megállapított és a felülvizsgálati kérelem elbírálása szempontjából jelentős tényállás a következő:

A T.-i Önkormányzat és a KISOSZ … Szervezete 1997. július 3-án írta alá a bérleti szerződést a B.-en levő, 110 m2 alapterületű nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozóan. A felek a jogelődeik által 1990. november 22-én létrehozott bérleti szerződést módosították. A bérleti díjat a szerződésben évi 253 440 Ft+áfa összegben határozták meg, és megállapodtak abban is, hogy a bérbeadó a mindenkori inflációs ráta 50%-ával emelheti a évente a bérleti díjat.

A felperes megbízása alapján a T.-i Vagyonkezelő Rt. 2001-ben kezdeményezte a bérleti díj emelését, melyről a felek 2001. március 28-án tárgyaltak, megállapodni nem tudtak, de megegyeztek, hogy 2001. április 27-én folytatják a tárgyalásokat, erre azonban nem került sor.

A bérbeadó minden évben megemelte a bérleti díj összegét az előző évi infláció mértékének 75%-ával, amit a bérlő elfogadott és kiegyenlített.

A peres eljárás tartama alatt a felek 2007 júniusában módosították a bérleti szerződést, az éves bérleti díjat 377 784 Ft/évben határozták meg, majd 2008-ban az alperes érdekkörébe tartozó vállalkozás az ingatlant megvásárolta a felperestől.

A felperes 2005. június 13-án nyújtotta be keresetét az alperessel szemben, kérte, hogy a bíróság a kereseti kérelem benyújtásának időpontjától a bérleti díjat emelje fel nettó 2 376 000 Ft/év összegre. Keresetét arra alapozta, hogy a felperes önkormányzat képviselő testülete 548/2000. (XI. 28.) számú határozatában meghatározta a perbeli helyiség vonatkozásában is az alap bérleti díjat, s miután az alperes által fizetett bérleti díj ettől elmarad, ezért kellett a bérleti szerződés módosítását kezdeményezni. Kérte szakértő kirendelését a perbeli ingatlannal kapcsolatban érvényesíthető bérleti díj megállapítása érdekében.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította arra hivatkozással, hogy a felek között nem volt jogvita, amelyben a bíróságnak döntenie kellett volna, hiszen a felperes korábban nem közölte az alperessel a bérleti díj emelését. Nem tekinthető ilyen vitának a felek között 2001-ben történt egyeztetés, hiszen a felek a folytatásban állapodtak meg, amire nem került sor. Ennek ellenére a felperes folyamatosan emelte a bérleti díj számláit, amit az alperes kiegyenlített.

A bíróság kifejtette, hogy ha lett volna jogvita a bérleti díj tekintetében, akkor is el kellett volna utasítani a keresetet, mert a felperes nem tett eleget bizonyítási kötelezettségének.