A Legfelsőbb Bíróság Pfv.21708/2008/8. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 253. §, 275. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 117. §, 324. §, 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. §] Bírók: Rőth Pálné, Tamáné dr. Nagy Erzsébet, Wellmann György

Pfv.VI.21 708/2008/8.

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Németh Szilárd ügyvéd által képviselt felperesnek a személyesen eljáró I.r., a dr. Jávor Ervin ügyvéd által képviselt II.r., a Horváth Péter Pál Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Horváth Péter Pál ügyvéd által képviselt III.r., valamint a Mezei Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Mezei Julianna ügyvéd által képviselt IV.r. alperes ellen szerződés érvénytelenségének a megállapítása iránt a Fővárosi Bíróságnál 7.OP.20 144/2006. szám alatt megindított és másodfokon a Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.20 101/2008/4. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen a III.-IV.r. alperesek részéről előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán a 2009. február 10-én tartott nyilvános tárgyaláson meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezi és a Fővárosi Bíróság 7.OP.20 144/2006/35. számú ítéletét - a perköltségre vonatkozó rendelkezés kivételével - helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a III.r. és a IV.r. alpereseknek 400 000 - 400 000 (négyszázezer - négyszázezer) forint együttes első, másodfokú, valamint felülvizsgálati eljárási költséget.

Kötelezi továbbá a felperest, hogy külön felhívásra fizessen meg az államnak 480 000 (négyszáznyolcvanezer) forint fellebbezési és 480 000 (négyszáznyolcvanezer) forint felülvizsgálati illetéket.

I n d o k o l á s :

A perbeli ingatlan az I.r. alperes tulajdonát képezte. Az I.r. alperes, mint eladó a felperessel, mint vevővel 1994. november 11-én adásvételi szerződést kötött. A szerződés 7. pontja értelmében a vevő holtig tartó haszonélvezeti jogot biztosít édesanyja javára. A szerződést a felperes és az alperes aláírta, a haszonélvező azonban nem. A felperes édesanyja időközben elhunyt. A szerződésben foglaltak alapján a felperes a vételárat kifizette és az ingatlan birtokába lépett. A felperes a tulajdonjoga bejegyzésére irányuló kérelmet 1999. június 3-án benyújtotta az illetékes földhivatalhoz, amely a bejegyzési kérelem alaki hiányosságai miatt a kérelmet jogerősen elutasította.

A felperes testvére 2001. december 18-án felkereste az I.r. alperest azzal, hogy a felperes tulajdonjogának bejegyzése érdekében szükséges a bemutatott iratok aláírása. Az I.r. alperes erre tekintettel a felperes testvére által hozott iratokat aláírta. Ezek az I.r. alperes, mint eladó és a II.r. alperes, mint vevő közötti adásvételi szerződést tartalmazták a perbeli ingatlanra vonatkozóan 8 000 000 forint vételár ellenében. A II.r. alperes a szerződést személyesen nem írta alá, vételárat az I.r. alperesnek nem fizetett. A II.r. alperes tulajdonjogát 2003. március 19-én bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba. A szerződéskötés időszakában a felperes testvére a II.r. alperes élettársa volt.

A II.r. alperes a perbeli ingatlant megterhelte. A tehermentesítéshez megfelelő anyagi eszközökkel nem rendelkezett, erre tekintettel 2005. február 1-jén, mint eladó adásvételi szerződést kötött a III.r. alperessel, mint vevővel, amelyben az ingatlan vételárát 15 000 000 forintban állapították meg. Ebből került sor az ingatlant terhelő jelzálogból és végrehajtási jogból eredő tartozások kiegyenlítésére, a különbözet a II.r. alperestől a felperes testvéréhez került. A III.r. alperes tulajdonjogát 2005. június 30-án jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba. Az ingatlan birtokában 2005. augusztus végéig a felperes volt. A III.r. alperes a II.r. alperes ellen a lakás kiürítése iránt végrehajtási eljárást kezdeményezett, ennek eredményeképpen a felperes az ingatlant elhagyta.

A III.r. alperes, mint eladó 2006. január 13-án a IV.r. alperesnek értékesítette a perbeli ingatlant 16 000 000 forint vételár ellenében. Figyelemmel arra, hogy a perindítás tényét a földhivatal 2006. április 14-én feljegyezte az ingatlan-nyilvántartásba, a IV.r. alperes tulajdonjogát vétel jogcímén a per kimenetelétől függő hatállyal jegyezték be. A III. és IV.r. alperesi cégek főtevékenysége az ingatlanforgalmazás.

A felperes keresetében a Ptk. 234. §-a alapján kérte, hogy a bíróság állapítsa meg a perbeli ingatlanra vonatkozóan az I.-II.r. alperesek, a II.-III.r., valamint a III.-IV.r. alperesek között létrejött adásvételi szerződések érvénytelenségét és a Ptk. 117. § (4) bekezdése alapján rendelje el a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését haszonélvezeti jog alapítása nélkül. A felperes álláspontja szerint érvényes adásvételi szerződéssel rendelkezik, ugyanakkor az I.-II.r. alperesek között nem jött létre szerződés. A II.-III.r. alperesek közötti szerződés azért semmis, mert a III.r. alperes olyan személytől szerzett tulajdonjogot, aki a tulajdonjogát semmis szerződésre alapította, emellett a III.r. alperes rosszhiszeműen járt el. A felperes szerint a III.-IV.r. alperesek közötti jogügylet a III.r. alperes részéről ugyancsak rosszhiszemű volt, mert ezt az ügyletet a bíróság elől eltitkolta. A IV.r. alperes ingatlan-nyilvántartási bejegyzése függő hatályú, tehát a III.r. alperes tulajdonjogára vonatkozó szerződés semmissége esetén a IV.r. alperes tulajdonszerzésére sem kerülhet sor.

Az I.r. alperes ellenkérelmében a kereset teljesítését nem ellenezte, a II.-III.-IV.r. alperesek a kereset elutasítását kérték. Hivatkoztak arra, hogy a felperes tulajdonjoga nem került az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre, így igénye kötelmi jellegű, amely az általános elévülési időn belül évül el, az elévülés megtörtént. Az alperesek utaltak arra is, hogy a felperes szerződése érvénytelen, alaki és tartalmi hibákban szenved. A III.r. alperes előadta, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízva jóhiszeműen, ellenérték fejében szerzett tulajdonjogot, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba be is jegyeztek, így a felperes vele szemben már igényt nem érvényesíthet.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Megállapította, hogy a felperes igénye az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést engedélyező nyilatkozat kiadására az I.r. alperessel szemben valóban kötelmi jogi jellegű, ezért elévülhet. Ugyanakkor az ingatlan felperes által történt folyamatos birtoklása, használata, a terheinek viselése az elévülés megszakadását eredményezte. Ez az állapot mindaddig fennáll, amíg az eladó a szerződés érvényességét vitatva az ingatlan birtokát vissza nem követeli. A fentiekre tekintettel a bíróságnak az volt a jogi álláspontja, hogy a felperes a keresetét az elévülési határidőn belül előterjesztette.

Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolása szerint a felperes és az I.r. alperes között létrejött adásvételi szerződés érvényesnek és írásba foglaltnak tekintendő az ingatlanátruházási szerződés érvényességéről szóló XXV. számú Polgári Elvi Döntés értelmében. Nincs jelentősége annak, hogy a haszonélvező a szerződést nem írta alá, ugyanis a bíróság haszonélvezet alapítása nélkül is megállapíthatja a szerződés érvényességét. Az ítélet szerint, amikor az I.r. alperes a felperes testvére által hozott iratokat aláírta, a Ptk. 117. § (4) bekezdése szerinti többszöri eladás történt, ennek alapján az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését az követelheti, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve, ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A perbeli ingatlan birtokába elsőként jóhiszeműen a felperes lépett. Ugyanakkor az I.-II.r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés a bizonyítási eljárás adatai alapján érvénytelennek minősül, mert az I.r. alperest megtévesztették, a II.r. alperes nyilatkozatából pedig megállapítható volt, hogy részéről a szerződéskötési akarat hiányzott.