BH 2007.9.293 Az opciós szerződésben megjelölt vételárnak az eladó tartozásával azonos összegű meghatározása önmagában nem eredményezi a szerződés semmisségét - A vételár és a vétel tárgyának forgalmi értéke közötti feltűnő értékaránytalanság azonban a vételi jog gyakorlása folytán létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségét jelenti [Ptk. 200. §, 201. §].

A felperesek a 2003. február 28. napján létrejött adásvételi szerződéssel 4 200 000 forintért megvásárolták a perbeli ingatlant. Az eredetileg 28 m2 alapterületű lakóház bővítésével és tetőtér beépítéssel egy 70 m2 alapterületű lakóházat kívántak kialakítani.

A felperesek az építési munkák elvégzéséhez megfelelő pénzeszközökkel nem rendelkeztek, ezért hitelt kívántak igénybe venni. Ennek érdekében többször is megkeresték a II. r. felperes gyermekkori ismerősét, az I. r. alperest, aki azonban nem adott kölcsönt a felpereseknek.

A felperesek bankhitelhez sem tudtak hozzájutni, mert BAR listára kerültek.

A felpereseknek ahhoz, hogy hitelhez jussanak, rövid időre pénzre volt szükségük. Ezért az I. r. alperessel 2003. október 30-án kölcsönszerződést kötöttek. Eszerint az I. r. alperes 3 300 000 forintot adott kölcsön a felpereseknek, mely a szerződés szerint a felek által megállapított évi 20%-os kamatösszeget is tartalmazta. A felperesek 2003. november 30-áig vállalták a 3 300 000 forint visszafizetését.

Ugyanezen a napon, 2003. október 30-án a felek opciós szerződést is kötöttek a 3 300 000 forint összegű rövid lejáratú kölcsönszerződés biztosítására. A felperesek az I. r. alperesnek 2003. december 15-éig vételi jogot engedtek 3 300 000 forint vételár ellenében a perbeli ingatlanra. A szerződés szerint az I. r. alperes vételi jogát csak abban az esetben gyakorolhatta, ha az adósok a kölcsönszerződésben vállalt fizetési kötelezettségüknek határidőre nem tesznek eleget.

A felperesek az I. r. alperestől felvett összeget az ingatlan további építésére fordították.

A felperesek a kölcsönvett összeget nem fizették vissza, ezért az I. r. alperes 2003. december 3-án bejelentette, hogy él vételi jogával. Tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba 2003. december 8-án bejegyezték.

A felperesek a 2003. december 12. napján előterjesztett keresetükben az opciós szerződést a Ptk. 201. § (2) bekezdése alapján, a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti feltűnően nagy értékkülönbség miatt megtámadták. Kérték a szerződés érvénytelenségének a megállapítását, az eredeti állapot helyreállítását akként, hogy az I. r. alperes tulajdonjogát töröljék az ingatlan-nyilvántartásból, míg a felperesek megfizetnek az I. r. alperesnek 3 300 000 forintot és ezen összeg 2003. december 1. napjától a kifizetésig járó, a költségvetési törvényben meghatározott mértékű késedelmi kamatát.

Az I. r. alperes 2004. március 16-án megkísérelte az ingatlan birtokbavételét. A felperesek ennek megakadályozása érdekében 2004. március 17-én közjegyzői okiratba foglalt nyilatkozatot tettek. Ebben elismerték, hogy az I. r. alperesnek 4 800 000 forinttal tartoznak.

A felperesek továbbra sem tudtak kölcsönhöz jutni, ezért az I. r. alperestől felvett kölcsönt nem tudták visszafizetni. Az I. r. alperes 2004. április 19-én az ingatlant önkényesen birtokba vette, majd a 2004. május 27-én létrejött szerződéssel 5 200 000 forint vételárért azt a II. és III. r. alpereseknek adta el. Az ingatlant jelenleg is a II. és III. r. alperesek tartják birtokukban.

A felperesek állították, hogy az I. r. alperes nem 3 300 000 forintot, hanem csak 3 000 000 forintot adott kölcsön, havi 10%-os kamatra. A 300 000 forint tehát a tőkeösszeg egy hónapra járó kamata volt. A per során azonban a kölcsönszerződést nem vitatták, elismerték, hogy az I. r. alperesnek 3 300 000 forinttal, valamint ezen összeg 2003. november 30. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes késedelmi kamataival tartoznak (40. sorsz. jkv. és 59. sorsz. előkészítő irat).

A felperesek keresetükben az opciós szerződés érvénytelenségének a megállapítását kérték arra hivatkozással, hogy az uzsorás, a jóerkölcsbe ütközik és színlelt. Megtámadták a tartozáselismerő nyilatkozatot a Ptk. 210. § (4) bekezdése alapján.

Az I. r. alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Azt állította, hogy a felpereseknek 3 300 000 forint kölcsönt adott. Álláspontja szerint a kölcsönszerződés opciós szerződéssel biztosítható, az nem ütközik jogszabályba, nem színlelt. A II. és III. r. alperesek ellenkérelme is a kereset elutasítására irányult. Állították, hogy az ingatlan megvásárlását követően azon jelentős beruházásokat végeztek.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a felek között 2003. október 30. napján megkötött kölcsönszerződés és opciós szerződés, valamint a 2004. március 17-én létrejött megállapodás semmis.

Indokolása szerint a felek közötti szerződések esetleges semmisségét hivatalból vizsgálta. A 10%-os ügyleti kamat kikötését az elfogadott erkölcsi normákkal ellentétesnek találta, megítélése szerint ez tisztességtelennek minősül. Ezért a kölcsönszerződés semmisségét hivatalból állapította meg.

Álláspontja szerint az opciós szerződés azért semmis, mert a vételárnak a vagyontárgy forgalmi értékéhez kell igazodnia és nem határozható meg az adós tartozásának összegében. Érvénytelen az olyan kikötés, ahol a hitelező az adott vagyontárgy tulajdonjogát opciós jog kikötése alapján a fennálló követelése fejében elszámolási kötelezettség nélkül szerzi meg.

A 2004. március 17. napján létrejött közjegyzői okiratba foglalt megállapodást azért tartotta semmisnek, mert a felperesek azt kényszer, fenyegetés hatása alatt tették.

A szerződések érvénytelenségének okát oly módon küszöbölte ki, hogy a vételi jog érvényesítésének időpontjában az ingatlan forgalmi értékét 5 200 000 forintban állapította meg. Ebből levonva a felperesek tartozását, az I. r. alperest 2 096 371 forintra és ezen összeg 2003. december 8. napjától járó késedelmi kamatának a megfizetésére kötelezte.

A felperesek és az I. r. alperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és megállapította, hogy a 2003. október 30. napján megkötött kölcsönszerződésnek a kamatkikötésre vonatkozó rendelkezése semmis. Az I. r. alperes által a felperesnek fizetendő összeget 3 549 371 forintra és ennek az elsőfokú ítéletben meghatározott mértékű kamatára emelte fel.

A jogerős ítélet indokolása szerint a kölcsönszerződésnek csupán a kamat kikötésére vonatkozó rendelkezése érvénytelen. A felperesek által végzett beruházásokat követően az ingatlan forgalmi értékét 6 653 000 forintban állapította meg az aggálytalanul elfogadható szakértői vélemény alapján.

Miután álláspontja szerint az eredeti állapot nem állítható helyre, az érvénytelenségi ok kiküszöbölésével kapcsolatban az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása és a kereset elutasítása, ennek hiányában annak hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítása érdekében - az I. r. alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtette, hogy az eljárt bíróságok a tényállást hiányosan állapították meg, amely a jogvita eldöntését érdemben és az I. r. alperesre hátrányosan befolyásolta. Nem vették figyelembe, hogy a felpereseknek a kölcsön visszafizetésére reális esélyük nem volt, fizetőképességük tekintetében megtévesztették az I. r. alperest. A feltűnően nagy értékkülönbség vizsgálatánál a szerződéskötés körülményei és sajátosságai körében értékelendő lett volna a felperesek eljárásának jóhiszeműsége.