BH 1994.1.39 I. Nagy értékű ingatlan adásvételére vonatkozó tárgyalások során a vevő részéről elvégeztetett értékbecslés költségei - a felek ezzel ellentétes kifejezett megállapodásának hiányában - a vevő kockázatviselési körébe tartoznak, azok a Ptk. 6. §-a alapján az eladóra át nem háríthatók [Ptk. 6. §, GK 14.].

II. Ha az elsőfokú bíróság a jogi képviselő munkadíjáról nem rendelkezik, a fél azonban ezt fellebbezéssel nem támadja, utóbb - felülvizsgálati eljárás keretében - ez a mulasztás nem orvosolható [Pp. 271. § (1) bek. a) pont, 12/1991. (IX. 29) IM r. 1. § (1) bek. b) pont, 1. § (2) bek.].

A felperes keresetében az alperes kötelezését kérte a Budapesten a 972. sz. tulajdoni lapon és 25 772 hrsz.-on nyilvántartott 6107 m2 területű, az alperes kezelésében levő ingatlan és a rajta levő felépítmények adásvételére vonatkozó szerződés megkötésére, hivatkozva a Ptk. 208. §-ának (3) bekezdésében foglaltakra. A szerződéstervezetben a vételárat 115 millió Ft + Áfa összegben jelölték meg. Kérte továbbá az alperest 825 000 Ft költség megtérítésére is kötelezni, ez utóbbi kérelem tekintetében a felperes a Ptk. 6. §-ában foglaltakra hivatkozott. Előadta, hogy az alperessel tárgyalást, illetve levelezést folytatott annak érdekében, hogy az általa megjelölt ingatlanra vonatkozóan adásvételi szerződést kössenek, a szerződés aláírását megelőzően azonban az előadó alperes értesítette vállalatukat, hogy eláll a szerződéskötési szándékától. Kifejtette a felperes, ahogy vállalatuknak kiemelt érdeke fűződött a szerződés megkötéséhez, mert a szóban levő ingatlanon jelentős beruházást kívánt megvalósítani. Keresetleveléhez csatolta a szerződés megkötésére irányuló tárgyalásokról készült jegyzőkönyvet, az ezzel kapcsolatos levelek másolatát és az általa megrendelt értékbecslésre vonatkozó szerződést, továbbá az értékbecslés díjáról készült számlát.

Az alperes előkészítő iratában a kereset elutasítását kérte. Elsősorban arra hivatkozott, hogy a felperessel nem kötött előszerződést, ezért álláspontja szerint a felperes megalapozatlanul hivatkozik a Ptk. 208. §-ában foglaltakra. Hangsúlyozta, hogy a vételárban nem tudott a felperessel megállapodni, és ezért nem kötötték meg a szerződést. Közölte, hogy felperes által követelt 825 000 Ft összegre vonatkozóan nem áll módjában érdemi nyilatkozatot tenni, azt azonban kijelentette, hogy olyan magatartást az alperes nem tanúsított, amelyre hivatkozással a felperes a Ptk. 6. §-ában foglaltak szerint követelhetne kártérítést.

Az elsőfokú eljárás során a felperes közölte, hogy a szerződés létrehozására irányuló kereseti kérelmet nem tartja fenn, kártérítési követelését pedig az értékbecslés 420 000 Ft összegű költségére és kamataira leszállította. Az alperes kérte a módosított kereset elutasítását. Szerinte a felperes nem rendelkezett a megfelelő pénzügyi fedezettel, és ezért húzódott el a szerződés megkötése, amely miatt végül is más vevő útján értékesítette az ingatlant. Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperes részére 420 000 Ft kártérítést és ennek az összegnek évi 20%-os késedelmi kamatát. Kötelezte továbbá, hogy térítsen meg a felperes részére 25 200 Ft illetékköltséget, valamint fizessen meg 10 000 Ft munkadíjat. Az elsőfokú ítélet indokolása szerint a felperesnél a szerződéskötést megelőző tárgyalások összességének tartalmára és jellegére figyelemmel indokoltan merült fel az értékbecslés költsége. A felperes a szerződés megkötésében bízva rendelte meg az értékbecslést, ezért a Ptk. 6. §-ában és a Legfelsőbb Bíróság GK 14. számú állásfoglalásában foglaltak értelmében a felmerült költségeit jogszerűen háríthatta át az alperesre. A bíróság megállapította, hogy amikor a felek között a szerződés megkötésével kapcsolatos tárgyalások során felmerült az értékbecslés szükségessége, a megállapodásuknak megfelelően a felperes jogszerűen és "életszerűen" járt el, amikor megbízást adott az értékbecslésre. A bíróság álláspontja szerint a perbeli esetben a Ptk. 6. §-ában meghatározott valamennyi törvényi előfeltétel megvalósult ahhoz, hogy a felperes a követelését biztosítási kár megtérítéseként érvényesítse.

Az elsőfokú ítélet ellen az alperes fellebbezést nyújtott be, és kérte az ítélet megváltoztatásával a felperes keresetének elutasítását. Hangsúlyozta, hogy az eljárás során a felperes maga is elismerte, hogy a felek megállapodása alapján rendelte meg az értékbecslést annak ellentételeként, hogy az alperes a területrendezési tervet készítteti el. Megjegyezte, hogy a két tevékenység közel azonos értékű. Közölte, hogy szerinte a szerződés a felperes időhúzó magatartása miatt nem jött létre, ezért a felperes a kárát maga okozta. Vitatta a 420 000 Ft összegszerűségét is, továbbá a kamatfizetés kezdő időpontját. Kérte az ítélet megváltoztatásával a mentesítését a 10 000 Ft munkadíj mint perköltség megfizetése alól.

A fellebbezésre a felperes ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Hangsúlyozta, hogy a szerződés megkötésére irányuló szándéka határozott volt, amelyet az is bizonyít, hogy a szóban levő ingatlant már az új tulajdonostól vásárolta meg 20 000 000 Ft többletköltséggel.

A Legfelsőbb Bíróság - az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett rendelkezéseit megváltoztatva - a felperes keresetét teljes egészében elutasította, kötelezve a felperest, hogy az alperes részére 12 600 Ft fellebbezési eljárási illetékköltséget, továbbá 10 000 Ft elsőfokú és másodfokú munkadíjat fizessen meg. A Legfelsőbb Bíróság ítéletének indokolása szerint a fellebbezési eljárásban elsősorban az képezte vizsgálat tárgyát, hogy a felperes által biztatási kár címén érvényesíteni kívánt költekezés összefüggésben áll-e az alperesnek a szerződés megkötésével kapcsolatos szándékos magatartásával. A Legfelsőbb Bíróság azt állapította meg, hogy a peres iratokhoz csatolt F/2. sorszámú jegyzőkönyv, valamint az F/3. sorszámú szándéknyilatkozat tartalma nem szolgáltat alapot ennek megállapításához. Az iratok tartalmából azt lehetett megállapítani ugyanakkor, hogy a felperes 25 000 Ft/m2-es alperesi ajánlat ismeretében adott megrendelést

az értékbecslés elvégzésére, a szándéknyilatkozathoz mellékelt vállalati belső tájékoztató tartalmából pedig az tűnik ki, hogy a felperes saját tájékozódása érdekében készítette el az értékbecslést. A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a felperes saját üzleti kockázatviselése körében költekezett, amikor az értékbecslést elkészíttette. A Legfelsőbb Bíróság ítéletével szemben a felperes felülvizsgálati kérelemmel élt és kérte a másodfokú ítélet megváltoztatásával az alperes kötelezését a leszállított keresetében megjelölt összeg és kamata megfizetésére. Hangsúlyozta, hogy a szerződés megkötésére irányuló tárgyalások keretében megállapodást kötött az alperessel, amely szerint a felperes elkészítteti az ingatlan értékbecslését, az alperes pedig területrendezési tervet készíttet. Sérelmezte, hogy mindezeket a Legfelsőbb Bíróság nem vette figyelembe. Közölte, hogy álláspontja szerint az általa hivatkozott megállapodás hiányában is a Ptk. 6. §-ában foglaltak szerint téves - s ezért jogszabálysértő - a másodfokú bíróságnak az a megállapítása, amely szerint a becsatolt okiratból nem tűnne ki, hogy a felperes az alperes magatartásában bízva alappal költekezett.