BH 2004.1.8 Nem jelenti a közös tulajdon árverési értékesítéssel történő megszüntetésének lehetetlenségét az, hogy a bentlakó tulajdonostárs ez ellen tiltakozik, és nem vállalja a kiköltözést [Ptk. 147-148. §-ok, PK. 10. sz.].

A bíróság a felek 1982-ben megkötött házasságát az 1998. július 22-én jogerőre emelkedett részítéletével felbontotta. Jogerős ítéletével a házasságból 1982-ben született H.-t az alperesi apánál, az 1984-ben született N.-t a felperesi anyánál helyezte el, és - egyéb rendelkezések mellett - a felek közös tulajdonában álló házas ingatlannak a használatát megosztotta. A megosztás során két különálló lakrész kialakításáról rendelkezett úgy, hogy a közlekedő, a fürdőszoba, a WC és a konyha közös használatát mindkét fél részére biztosította, és kimondta, hogy a szükséges átalakítások költségeit a felek egyenlő arányban viselik. A felperesnek az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése iránti keresetét elutasította.

A megállapított tényállás szerint a felek életközössége 1996-ban szűnt meg, ettől az időtől az ingatlant természetben megosztva használták. A gyermekek elhelyezése kérdésében a bíróság a pszichológus szakértői vélemény és az ítélőképességük birtokában lévő gyermekek személyes nyilatkozata alapján döntött. A Csjt. 31/B. §-ának (4) bekezdése alapján határozott a házastársak osztott lakáshasználatáról, figyelembe véve az igazságügyi ingatlanforgalmi szakértői véleményt, mely kidolgozta azokat a kisebb műszaki átalakítással járó, de osztott használathoz szükséges munkákat, amelyek a felek elkülönült lakáshasználatát biztosíthatják. A szakértői vélemény kizárólag az osztott használat lehetőségére vonatkozott, a közös tulajdon természetbeni megosztására alkalmas módot nem tartalmazott.

A felperes a közös tulajdon megszüntetését árverési értékesítés útján kérte és kijelentette, hogy ebben az esetben a lakás kiürítését vállalja (52. sorsz. jkv.). Az alperes a közös tulajdon természetbeni megosztással való megszüntetését kérte, az árverést ellenezte, a természetbeni megosztáshoz szükséges elvi építési engedély beszerzését azonban nem vállalta (52. sorsz. jkv.), és a lakás használatához ragaszkodott.

A bíróság a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítását azzal indokolta, hogy az eljárás során a Ptk. 148. §-ában foglaltaknak, valamint a Legfelsőbb Bíróság PK 10. sz. állásfoglalásában kifejtett elveknek megfelelően vizsgálta a közös tulajdon megszüntetésének lehetséges módjait, azonban arra az álláspontra jutott, hogy az adott ügyben nincs olyan megosztási mód, mely a tulajdonostársak jogos érdekeinek sérelme nélkül lehetőséget adna a jogközösség felszámolására. Kiemelte, hogy a Ptk. 147. §-a értelmében a közös tulajdon megszüntetését ,bármelyik tulajdonostárs követelheti, e jog érvényesítésének időbeli korlátozásáról azonban a jogszabály nem rendelkezik, a megszüntetés jogának visszaélésszerű, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit sértő gyakorlása ellen pedig a Ptk. 5. §-a védelmet nyújt. A PK 10. sz. állásfoglalás III. pontjában kifejtettek szerint a társadalmi és gazdasági viszonyok változásával olyan érdekhelyzetekkel is számolni kell, amelyek indokolttá teszik a közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereset elutasítását. Ezért a közös tulajdon megszüntetésének akadálya lehet az is, ha a megszüntetést olyan időben kérik, amikor a közös tulajdon megszüntetése az egyes tulajdonostársak érdekeit súlyosan sérti. A perbeli ingatlan használatára feljogosított és az ingatlanban ténylegesen bentlakó alperes a kiköltözésre nem vállalkozott, a perbeli esetben pedig döntő súllyal kell értékelni azt, hogy a magához váltásra ez idő szerint még fel nem készült alperes az ingatlanban a közös kiskorú gyermek lakhatását is biztosítja. Az ingatlan árverési értékesítésével kapcsolatos nehézségek és egyéb bizonytalansági elemek olyan helyzetet teremthetnek, amely a lakáshasználatra feljogosított alperes jogait és a vele közös háztartásban élő gyermek érdekeit kirívóan sértené. Rámutatott továbbá a megyei bíróság arra, hogy a közös tulajdonnak a felperes által kért módon történő megszüntetése végső soron a felperes számára is indokolatlanul méltánytalan eredménnyel járhatna, ezért a közös tulajdon megszüntetésére nem látott lehetőséget.

A jogerős ítélet ellen a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel, melyben annak megváltoztatását, és a közös tulajdon árverés útján történő megszüntetésének az elrendelését kérte. Kifejtette, hogy az ingatlan értéke lehetővé tenné, hogy a vételár megosztása folytán mindkét fél megfelelő lakást vásároljon, az osztott használat távlatilag nem jelent megoldást, és sérti a Ptk. 147. §-ában foglaltakat.

A felülvizsgálati kérelem alapos.

A Ptk. 147. §-a határozott rendelkezést tartalmaz arra nézve, hogy a közös tulajdon megszüntetését bármely tulajdonostárs követelheti; ez mindegyik tulajdonostársnak olyan joga, melynek alapján igényelheti a többi tulajdonostárstól a közös érdeküknek legmegfelelőbb megoldásban való közreműködést, ez a jog nem évül el, és az arról való lemondás is semmis.