A Debreceni Törvényszék G.40210/2007/25. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 164. §, 213. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 200. §, 237. §, 239. §, 241. §, 243. §, 250. §, 374. §, 375. §, 423. §]

Kapcsolódó határozatok:

*Debreceni Törvényszék G.40210/2007/25.*, Debreceni Ítélőtábla Gf.30619/2008/8., Kúria Pfv.21212/2009/7. (BH 2010.11.300)

***********

Hajdú-Bihar Megyei Bíróság

Debrecen

6.G.40.210/2007/25.

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN !

A Hajdú-Bihar Megyei Bíróság a Dr. Bakos Geyza (4025 Debrecen, Petőfi tér 19. II. kapu fszt.1.) ügyvéd által képviselt (...) felperesnek a Dr. Kiss Miklós Ügyvédi Iroda (ügyintéző ügyvéd: Dr. Kiss Miklós; 4025 Debrecen, Petőfi tér 7.) által képviselt (...) alperes ellen opciós szerződés érvénytelenségének megállapítása és egyéb iránt indult perében meghozta a következő

k ö z b e n s ő í t é l e t e t :

A megyei bíróság megállapítja, hogy a peres felek között 2006. december 21. napján a D. települési 1. helyrajzi szám alatti ingatlanon ... sorszámú üzlethelyiségre megkötött opciós és bérleti szerződés érvénytelen.

A közbenső ítélet ellen a kézbesítéstől számított 15 napon belül a Debreceni Ítélőtáblához címzett, de a Hajdú-Bihar Megyei Bíróságnál írásban, 3 példányban benyújtandó fellebbezésnek van helye.

A bíróság tájékoztatja a feleket, hogy a fellebbezési határidő lejárta előtt előterjesztett közös kérelmükben a fellebbezés tárgyaláson kívüli elbírálását kérhetik. A másodfokú bíróság a fellebbezést tárgyaláson kívül bírálhatja el, ha a fellebbezés csak a közbenső ítélet indokolása ellen irányul, vagy megítélése szerint az ügy eldöntése tárgyaláson kívül is lehetséges, a felek kérelmére azonban tárgyalást tart.

I n d o k o l á s :

A bíróság a peres felek nyilatkozatai és a lefolytatott bizonyítási eljárás adatai alapján a következő tényállást állapította meg:

Az alperes ingatlanfejlesztéssel és ingatlanberuházással foglalkozó gazdasági társaság, amely a D. települési 1. helyrajzi szám alatt felvett belterületi ingatlanon áruházat, kiskereskedelmi és szolgáltató központot, egészségházat, közösségi házat, sportközpontot, bankfiókot, lakóingatlant és parkolóhelyeket magában foglaló felülépítmény (gazdálkodó szervezet 1.) beruházását, kiviteleztetését végezte.

A peres felek 2006. október 17. napján megállapodásnak nevezett, tartalma szerint adásvételi előszerződésnek minősülő szerződést kötöttek, amelyben megállapodtak, hogy a felperes az alperes tulajdonában lévő ingatlanon kialakítandó felülépítményben 390 000 Ft / négyzetméter + áfa vételárért körülbelül 45 négyzetméter alapterületű üzlethelyiséget vásárol gazdálkodó szervezet 2. szaküzlet működtetése céljából. Szerződést biztosító mellékkötelezettségként a felperes 1 000 000 Ft-ot fizetett ki foglalóként.

Az előszerződésben rögzítették a foglaló visszafizetésével kapcsolatos szabályokat és kikötésre került az is, hogy az előszerződés alapján 2006. november 15. napjáig adásvételi szerződést kötnek a felek.

A megállapodás azt is tartalmazta, hogy az alperes tájékoztatta a felperest az ingatlan használatával kapcsolatos opció biztosítással és bérleti joggal vegyes használati konstrukcióról is, és hogy a felperes egyoldalúan úgy is nyilatkozhat, hogy nem adásvételi, hanem a vegyes konstrukcióval összefüggő szerződést köt az alperessel.

A 2006. november 15-i végleges szerződéskötési határidőt a peres felek szóban módosították, és 2006. december 21. napján opciós szerződést, illetve ezzel egyidejűleg bérleti szerződést kötöttek.

Az alperes a beruházás során felépült üzlethelyiségekre többféle szerződési konstrukciót alkalmazott. Volt olyan vevő, akivel adásvételi szerződést kötött, volt akivel csak bérleti szerződést, és válaszható volt az opciós szerződéssel vegyes bérleti szerződés megkötése is.

Az alperes a konkrét szerződések megkötésekor úgynevezett "szerződésmintákat" használt, mivel a beruházás tárgyát képező ingatlanon 1 891 400 000 Ft tekintetében keretbiztosítási jelzálogjog, valamint vételi jog volt bejegyezve az alperes által felvett vállalkozói hitel biztosítékaként, ezért a finanszírozó bank az alperes által megkötött szerződések tartalmát előzetesen kontrollálta, a megkötött szerződések alapján a bérlők, vevők által befizetett összegek (vételárelőleg, foglaló, bérleti díj) is a bank számlájára kerültek befizetésre.

A peres felek az opciós adásvételi szerződést és bérleti szerződést a gazdálkodó szervezet 1.-ben megalapítandó társasház földhivatali bejegyzését követően az ingatlan-nyilvántartásba önálló társasházi albetétbe kerülő ... sorszámú üzlethelyiségre kötötték meg.

A szerződés alapján a felperest 6 624 072 Ft vételárelőleg fizetési kötelezettség terhelte, amelybe a korábban befizetett 1 000 000 Ft-os összeget beszámították. A szerződésben a befizetett 6 624 072 Ft-os összeget bánatpénznek minősítették azzal, hogy amennyiben a felperes a vételi jogával nem él, vagy az alperes bármely ok miatt jogosult elállni a vételi szerződéstől (erre akkor van joga, ha a határozott idejű bérleti szerződés a határidő előtt bármely okból megszűnik), a felperes a bánatpénzt elveszti, abban az esetben viszont, ha a felperes szerződésszerűen él vételi jogával, a bánatpénz beszámít a fizetendő vételárba.

A vételi jog időtartamát 5 évben határozták meg, de a szerződés lejártát megelőző 6 hónappal a felperes egyoldalú írásbeli nyilatkozattal további 5 éves időtartamra meghosszabbíthatja.

Kikötésre került az is, hogy a felperes vételi jogával az opciós időszakban is csak és abban az esetben élhet, ha a bérleti jogviszonyból származó valamennyi kötelezettségének határidőben és teljes egészében eleget tett.

Az ingatlan opciós vételára a szerződés mellékletét képező I. számú mellékletben oly módon került meghatározásra, hogy annak összege havonta az eltelt időtartamra tekintettel arányosan csökkent, az 10. év utolsó hónapjában 0 Ft-ra.

Az opciós szerződés szerint a vételi jogot alapító szerződés akkor lép hatályba, ha a bérleti szerződés alapján a vételi jog jogosultja részére az alperes a szerződés tárgyát képező ingatlant átadja.

Rögzítésre került az is, hogy a szerződésnek bánatpénzzel, az opciós vételárfizetési kötelezettség mértékével és módjával kapcsolatos rendelkezései csak a bank írásbeli jóváhagyásával módosíthatóak mindaddig, amíg az ingatlanra a pénzintézet bejegyzett vételi joggal rendelkezik.

Az alperes vételi joga a tulajdoni lapon széljegyként szerepel.

Az opciós vételi szerződéssel egyidejűleg megkötött bérleti szerződést határozott, 10 éves időtartamra kötötték meg a peres felek.

A felperes a bérleményt szerkezetkész állapotban vette birtokba, a bérleti díj - fizetési kötelezettsége e tény figyelembevételével került meghatározásra 14 Euró / m2 / hónap + áfa összegben.