A Fővárosi Ítélőtábla Gf.40188/2007/4. számú határozata szerződés módosítása tárgyában. Bírók: Felker László, Rózsa Éva, Rutkai Éva

Fővárosi Ítélőtábla

16.Gf.40.188/2007/4.

A Magyar Köztársaság nevében!

A Fővárosi Ítélőtábla a Lékó és Társa Ügyvédi Iroda (ügyintéző dr. Lékó László ügyvéd, 1024 Budapest, Kaplár u. 10/A.) által képviselt ..... (.....) felperesnek a dr. Hidasi és Társai Ügyvédi Iroda (ügyintéző dr. Hidasi Gábor ügyvéd, 1055 Budapest, Balaton u. 16.) által képviselt ..... (.....) alperes ellen szerződés módosítása iránt indított perében a Fővárosi Bíróság 2007. január 5-én kelt 11.G.41.056/2005/18. számú ítélete ellen a felperes által benyújtott fellebbezés folytán - tárgyaláson kívül - meghozta az alábbi

í t é l e t e t :

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 100.000 (százezer) forint másodfokú perköltséget.

A le nem rótt 900.000 (kilencszázezer) forint fellebbezési eljárási illetéket az állam viseli.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

Felperes 1998. június 18-án szerződéssel a 2003. december 31-ig terjedő időre bérbe adta alperesnek a ..... szám alatti ingatlanban lévő, a szerződés 1. számú mellékletét képező vázrajzon megjelölt iroda helyiségeket azzal, hogy a bérleményre a szerződés alperesnek 2004. január 1-jétől 2009. december 31-éig "opciós bérleti jogot biztosított".

Az éves bérleti díjat a szerződés 4. pontja az 1998. évre 3.575.000 forint + 25 % áfa, az 1999. évre 3.740.000 forint + 25 % áfa, a 2000. évre 4.386.000 forint + 25 % áfa összegben, 2000. január 1. és 2003. december 31. közötti időszakra nézve pedig a Creditanstalt Rt. 2000. év január 15. napján érvényes deviza középárfolyamán 4.386.000 forintnak megfelelő német márka Creditanstalt Rt. tárgyév január 15. napi deviza középárfolyamán forintra átszámított összegében + áfa összegben határozta meg.

A szerződésben a felek azt is rögzítették, a bérleti díj a szerződés 12.a-j pontjaiban felsorolt szolgáltatások ellenértékét (közüzemi és üzemeltetés költség) is tartalmazza. A bérleti opciós jog gyakorlása esetére szóló bérleti díjat a 4. pontra visszautalva határozták meg azzal, "4.386.000 forintnak 2000. január 15. napján érvényes deviza középárfolyamon számítottnak megfelelő DM-ben tartozik megfizetni" alperes.

Egyebekben a szerződésben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. és az 1993. évi LXXVIII. törvény rendelkezéseire utaltak.

Az alperes élve opciós jogával a bérleti szerződés időtartamát 2007. december 31-éig meghosszabbította.

A felperes 2005. május 25-én az alpereshez címzett levelében a bérleti szerződés módosítását kezdeményezte akként, a bérleti díj havi 805.000 forint + áfa összegben kerüljön meghatározásra, továbbá ezen felül a bérleti szerződés 12.a-j pontjaiban meghatározott szolgáltatásokért alperes fizessen havi 408.191 forint + áfa összegű közüzemi és üzemeltetési költséget. Indokolásképpen az irodabérleti díjak szerződéskötést követő megduplázódására, továbbá arra hivatkozott, hogy a forint-euro árfolyamának a várttal ellenkező változása eredményeképp az euróban meghatározott bérleti díj forintra átszámított összege alacsonyabb az eredetileg forintban megállapított bérleti díjnál.

Az alperes elzárkózott a szerződés módosításától.

A felperes 2005. június 27-én előterjesztett, a Ptk. 241. §-ára és az 1993. évi LXXVIII. törvény 6. § (2) bekezdésére alapított, többször, utoljára 2007. január 5-én módosított keresetében az alperessel 1998. június 18-án megkötött bérleti szerződés módosítását, 2005. június 27-étől a bérleti díj havi 3.978 forint/m2 + 20 % áfa összegre történő felemelését, valamint alperesnek 11.257.552 forint összegű, a 2005. július 1. napjától 2006. október 30. napjáig tartó időszakra eső bérleti díjkülönbözet és 2006. március 1. napjától, mint középarányos időponttól a kifizetésig járó törvényes késedelmi kamatai megfizetésére kötelezését kérte, továbbá az alperes perköltségben marasztalását.

Előadta, a perbeli bérleti szerződés alapján 248,34 m2 alapterületű bérlemény van az alperes használatában. A szerződés megkötésekor az alperes javára biztosított bérleti opció esetére az éves bérleti díjat az értékállóság biztosítása céljából 4.386.000 forint + áfa összegnek megfelelő, a 2000. január 15-én érvényes deviza középárfolyamon számított német márkában állapították meg. Figyelemmel arra, hogy a szerződéskötés időpontjában a gazdaságpolitika a forint árfolyamát a német márkából és az USD-ból álló valutakosárhoz kötötte, az árfolyam karbantartását pedig a valutakosárhoz képest történő változó mértékű havi, úgynevezett csúszó-leértékeléssel biztosította, a bérleti díj szerződésben foglaltak szerinti meghatározása olyan automatizmust jelentett, amely a bérleti díjat a forint inflálódásának mértékében emelte. Ezt a megoldást a felek a bérbeadó védelmére dolgozták ki egy olyan inflációs gazdasági környezetben, amelyben tisztában voltak azzal, hogy a bérleti díjak konstans emelkedése várható. A szerződéskötést követő gazdaságpolitikai változások eredményeként azonban a bérleti díjat meghatározó rendelkezés értelmét vesztette, miután az 1999. január 1-jétől a valutakosárban a német márka helyét átvevő euróval szemben 2001. október 1-től megszűnt a forint csúszó-leértékelése, majd pedig a forint az euróhoz képest erősebbé vált, mint amilyen 1998-ban a német márka viszonylatában volt. Ugyanakkor az iroda bérleti díjak az 1998. évihez képest a duplájukra emelkedetek. A szerződésben a bérleti díj értékállóságának biztosítására alkalmazott megoldás mindezek következtében a felek hibáján kívül tévesnek bizonyult.

Arra is hivatkozott, az ingatlanban bérleménnyel rendelkező más bérlők négyzetméterenként nettó 3.978 forint/hó bérleti díjat fizetnek, amely összegnél az alperes által fizetett havi bérleti díj négyzetméterenként 2.361 forinttal kevesebb. Úgy vélte, a szerződéskötést követően a nem várt gazdaságpolitikai változások eredményeként kialakult helyzet lényeges jogos érdekeit sérti, erre tekintettel fennállnak a szerződésmódosítás jogszabályi feltételei.

Arra is utalt, 2003. június 1-jén ugyanebben az ingatlanban lévő másik irodahelyiséget is bérbe adott alperesnek havi nettó 3.800 forint négyzetméterenkénti bérleti díj ellenében, szerződésükben rögzítve azt is, a szokásos bérleti díj havi összege nettó 4.750 forint/négyzetméter.

Keresete alátámasztására egyebek mellett csatolta az alperessel kötött bérleti szerződések, továbbá az ingatlanban lévő más irodahelyiségekre más bérlőkkel kötött bérleti szerződések másolatát.

A perbeli bérlemény reális piaci bérleti díjának megállapítására igazságügyi szakértő kirendelését indítványozta.

Alperes a kereset elutasítását, a felperes perköltségben marasztalását kérte.

Előadta, a keresetből megállapíthatóan a perbeli szerződés megkötésekor a felek tisztában voltak azzal, hogy az adott inflációs gazdasági környezetben a bérleti díjak konstans emelkedése várható, erre tekintettel állapították meg a bérleti díjat a szerződésben foglaltak szerint. Azzal, hogy a külföldi fizetőeszközt tekintették "a valorizáció irányzékának" a szerződő felek klasszikus üzleti kockázatot vállaltak, amelynek keretében a forint árfolyamának romlása illetve a külföldi fizetőeszköz erősödése a bérlő, míg az ellenkező irányú árfolyamváltozás a bérbeadó számára kedvez. Ez a helyzet a szerződéskötést követően sem változott lényegesen. Ugyanakkor mindkét félnek már a szerződés megkötése időpontjában is tisztában kellett lennie azzal, hogy a csúszó-leértékelés, mint a nemzeti valuta mesterséges árfolyam-karbantartására szolgáló rendkívüli állami intervenció csak átmeneti. Közismert volt továbbá az Európai Unió azon elhatározása is, hogy 2002-ben az egységes fizetőeszközként bevezetésre kerülő euró váltja fel a német márkát. A felperes által megjelölt körülmények nem a perbeli szerződés megkötését követően következtek be, illetve nem sértik a felperes lényeges jogos érdekeit, ezért a szerződésmódosítás Ptk. 241. §-ában meghatározott feltételei hiányában a kereset elutasításának van helye. Perköltségként a csatolt megbízási szerződés szerinti 910.000 forint munkadíj és 45.500 forint költségátalány + áfa megfizetésére tartott igényt.