A Legfelsőbb Bíróság Pfv.22028/2007/8. számú határozata adásvételi szerződés hatálytalanságának megállapítása tárgyában. Bírók: Kollár Márta, Rőth Pálné, Wellmann György

Kapcsolódó határozatok:

Budapest Környéki Törvényszék P.22074/2006/14., Fővárosi Ítélőtábla Pf.20119/2007/4., *Kúria Pfv.22028/2007/8.* (BH 2008.9.239)

***********

Pfv.VI.22 028/2007/8.

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Németh János ügyvéd által képviselt felperesnek a M. N. V. Zrt. által képviselt M. Á. I.r. és a dr. Varga István ügyvéd II.r. alperesek ellen adásvételi szerződés hatálytalanságának a megállapítása iránt a Pest Megyei Bíróságnál 21.P.22 074/2006. szám alatt megindított és másodfokon a Fővárosi Ítélőtábla 7.Pf.20 119/2007/4. számú ítéletével befejezett perében az említett számú jogerős ítélet ellen a felperes és az I.r. alperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán a 2008. évi február hó 26. napján megtartott tárgyalás alapján meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az alpereseknek külön-külön 100 000 - 100 000 (egyszázezer- egyszázezer) forint felülvizsgálati részperköltséget.

I n d o k o l á s :

A h-i , valamint a h-i ingatlanok az I.rendű alperes tulajdonában álltak, melyeken a tulajdonosi jogokat a Nemzeti Földalap Kezelő Szervezet gyakorolta.

A tulajdonosi jogok gyakorlója 2006. március 17-én 11 órakor a Fővárosi és Pest Megyei Területi Irodájában árverést tartott a fent megjelölt ingatlanokra. A licitáláson H. F., Cs. Z., a felperes felesége M. A., valamint a II.r. alperes jelentek meg. A kikiáltási árat 37 100 000 forintban határozták meg. A licitálás során a II.r. alperes 51 940 000 forint vételárat ajánlott fel. Az árverés levezetője megállapította, hogy az árverés eredményes volt és a II.r. alperest az árverés nyerteseként kihirdette.

A II.r. alperes az árverésen történő részvétel feltételeként 3 710 000 forint ajánlati biztosítékot fizetett meg. Az alperesek között 2006. március 17. napján létrejött adásvételi szerződésben a különbözetként jelentkező 48 230 000 forint megfizetését nyolc napon belül vállalta. A II.r. alperes a szerződéskötés napján lépett az ingatlan birtokába és az I.r. alperes, mint a I.rendű alperes neve nevében eljáró tulajdonosi jogok gyakorlója hozzájárult ahhoz, hogy a perbeli ingatlanokra a II.r. alperes tulajdonjoga adásvétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.

A felperes a 2006. március 28. napján a Nemzeti Földalap Kezelő Szervezethez intézett levelében közölte, hogy a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) 10. § szerinti elővásárlási jogával élni kíván. Álláspontja szerint a 16/2002. Korm. rendelet szerinti tizenöt napos határidő el sem kezdődött, ennek ellenére célszerűnek tartotta a tájékoztatást arról, hogy az árverés nyertese által megajánlott vételáron és szerződési feltételekkel vételi ajánlatot kíván benyújtani a területileg illetékes jegyzőhöz. A Nemzeti Földalap Kezelő Szervezet a felperes ajánlatának teljesítése elől elzárkózott.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között 2006. március 17-én megkötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan. Kérte továbbá az I.r. alperes kötelezését a 16/2002. (II.18.) Korm. rendelet szerinti eljárás lefolytatására. Álláspontja szerint az adásvételi szerződés a Magyar Közlöny 2006. évi 6. számában közzétett, a Nemzeti Földalap Kezelő Szervezet elnökének a Nemzeti Földalap vagyoni körébe tartozó földterületek értékesítésére irányadó pályázati és bírálati szabályzatról szóló közlemény IV. fejezet 21. pontjában foglaltakat megsértette, ugyanis az árverési vevő a teljes vételárat a szerződéssel egyidejűleg nem fizette meg.

Ezen túlmenőleg az I.r. alperes nem tett eleget a 16/2002. (II.18.) Korm. rendelet szerinti közzétételi kötelezettségének, ezért a felperes mint helyben lakó, valamint gazdálkodó - más jogosultakkal egyetemben - nem gyakorolhatta az Tft. 10. §-ában biztosított elővásárlási jogát. A felperes azonban teljesítést - azaz azt, hogy az I.r. alperes a szerződést vele kösse meg -, azért nem követelhet, mert több törvényes elővásárlási joggal felruházott személy és szervezet is lehet, akik közül a jogszabály szerint kell majd kiválasztani a vevőt.

Az I.r. alperes a keresetre nem nyilatkozott.

A II.r. alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontja szerint árverésen szerzett tulajdonjogot, ezért az adásvételhez kötődő elővásárlási jog a felperest nem illette meg. Vitatta azt is, hogy a felperes helyben lakónak minősülne. Hivatkozott arra is, hogy a felperes házastársa az árverésen jelen volt, az általa ajánlott vételárat azonban nem fogadta el. Álláspontja szerint a Nemzeti Földalap jogosult az eljárás szabálytalanságának a megállapítása esetén a jogkövetkezmények levonására, a bíróság nem kötelezheti a 16/2002. (II.18.) Korm. rendelet szerinti eljárás lefolytatására.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Kifejtette, hogy a Nemzeti Földalapról szóló 2001. évi CXVI. törvény 13. § (1) bekezdése szerint a Nemzeti Földalap az oda tartozó termőföld vagyont a földrészlet nyilvános pályázat vagy árverés útján történő eladásával, illetve nyilvános pályázat útján haszonbérbe adásával vagy vagyonkezelésbe adásával hasznosítja. A 14. § (1) bekezdés szerint a termőföld értékesítésére, illetve haszonbérletére irányuló pályázati felhívást a Nemzeti Földalap hirdeti meg. A pályázati felhívást többek között a földrészlet fekvése szerinti települési önkormányzatnál legalább harminc napra, hirdetmény formájában kell közzétenni. A szerződés csak a közzétételtől számított harmincadik napot követően köthető meg. A 15. § szerint a termőföld értékesítésére irányuló pályázati felhívás részletes szabályait a Nemzeti Földalap által kiadott és a miniszter által jóváhagyott szabályzat határozza meg, melyet a Magyar Közlönyben is közzé kell tenni.

Álláspontja szerint a Nemzeti Földalap által árverés útján történt értékesítés során az ingatlant szerző tulajdonjoga az árverés tényéből és nem a tulajdonossal kötött szerződésből származik. A szerzés módja tehát a Ptk. 120. §-ának (1) bekezdésében írt szerzési mód. Az alperesek között kötelmi jellegű jogviszony nem keletkezett. Nem fogadható el a felperesnek az a hivatkozása, hogy az árverés pusztán a vevő kiválasztását szolgáló eljárás. A jogszabályok ugyanis nem tesznek különbséget a tulajdonjogot keletkeztető árverés, mint tulajdonjogi szerzésmód és az olyan árverés között, amely pusztán a vevő kiválasztását szolgálja, mint egyfajta eljárás.

Mivel a II.r. alperes tulajdonszerzésének alapja az árverés ténye, ezért az elővásárlási jog szabályai nem alkalmazhatók. Ezt támasztja alá a Nemzeti Földalapról szóló törvény 17. §-a is, mely szerint az azonos ajánlatok esetén - törvényben megjelölt elővásárlási jogosultakat követően - előnyben kell részesíteni a termőföld-tulajdonnal, illetőleg haszonbérlettel rendelkező, élethivatásszerűen mezőgazdasági termelést folytató és ekként nyilvántartásba vett más természetes személyeket. Az árverésen ugyanis az azonos ajánlatok megtétele fogalmilag kizárt.