Tippek

Tartalomjegyzék nézet

Bármelyik címsorra duplán kattintva megjelenítheti a dokumentum tartalomjegyzékét.

Visszaváltás: ugyanúgy dupla kattintással.

(KISFILM!)

...Tovább...

Bíró, ügytárgy keresése

KISFILM! Hogyan tud rákeresni egy bíró ítéleteire, és azokat hogyan tudja tovább szűkíteni ügytárgy szerint.

...Tovább...

Közhiteles cégkivonat

Lekérhet egyszerű és közhiteles cégkivonatot is.

...Tovább...

PREC, BH stb. ikonok elrejtése

A kapcsolódó dokumentumok ikonjainak megjelenítését kikapcsolhatja -> így csak a normaszöveg marad a képernyőn.

...Tovább...

Keresés "elvi tartalomban"

A döntvények bíróság által kiemelt "elvi tartalmában" közvetlenül kereshet. (KISFILMMEL)

...Tovább...

Mínuszjel keresésben

A '-' jel szavak elé írásával ezeket a szavakat kizárja a találati listából. Kisfilmmel mutatjuk.

...Tovább...

Link jogszabályhelyre

KISFILM! Hogyan tud linket kinyerni egy jogszabályhelyre, bekezdésre, pontra!

...Tovább...

BH-kban bírónévre, ügytárgyra

keresés: a BH-k címébe ezt az adatot is beleírjuk. ...Tovább...

Egy bíró ítéletei

A KISFILMBEN megmutatjuk, hogyan tudja áttekinteni egy bíró valamennyi ítéletét!

...Tovább...

Jogszabály paragrafusára ugrás

Nézze meg a KISFILMET, amelyben megmutatjuk, hogyan tud a keresőből egy jogszabály valamely §-ára ugrani. Érdemes hangot ráadni.

...Tovább...

Önnek 2 Jogkódexe van!

Két Jogkódex, dupla lehetőség! KISFILMÜNKBŐL fedezze fel a telepített és a webes verzió előnyeit!

...Tovább...

Veszélyhelyzeti jogalkotás

Mi a lényege, és hogyan segít eligazodni benne a Jogkódex? (KISFILM)

...Tovább...

Változásfigyelési funkció

Változásfigyelési funkció a Jogkódexen - KISFILM!

...Tovább...

Módosult §-ok megtekintése

A „változott sorra ugrás” gomb(ok) segítségével megnézheti, hogy adott időállapotban hol vannak a módosult sorok (jogszabályhelyek). ...Tovább...

BH 2006.5.160 A helyiségbérleti szerződés felmondása érvényességének vizsgálata esetén az ügy körülményeitől függően - a szerződés tartalmára és a feleknek a szerződés teljesítése során tanúsított magatartására is figyelemmel - kell megítélni, hogy a kifogásolt magatartás olyan súlyos-e, amelyre tekintettel az előzetes írásbeli felszólítás mellőzhető [1993. évi LXXVIII. tv. (továbbiakban: Ltv.) 24. § (1) bek., 25. § (4) bek.].

Az alperes a felek között 2003. augusztus 1-jén megkötött bérleti szerződéssel bérbe adta a felperesnek a perbeli üzlet- és irodaház ingatlanból az épület első emeleti részén lévő klubot és a földszinti T. éttermet az összes helyiségeivel, mellék- és kiszolgáló helyiségeikkel, öltözőivel, illetve a mélygarázsban lévő raktárakkal, parkolóhelyekkel és kerthelyiséggel együtt 5 éves határozott

időtartamra, havi 1 600 000 Ft + áfa összegű bérleti díjért.

A szerződés 7. pontja értelmében 2003. augusztus 1. napjától 2003. december 31-éig terjedő 5 hónapos időszakra a tervezett átalakítás miatt a bérlőnek biztosítékot kellett adni, amely a továbbiakban kaucióként szerepel. A szerződésben kikötötték, hogy a bérleti díj megfizetésének a helyiségekben, berendezési tárgyakban esetleges rendeltetésellenes használat folytán bekövetkezett és bizonyított károk biztosítékaként a szerződés aláírásakor átadott 1 600 000 Ft + áfa összeget, amennyiben felhasználásra nem kerül, a bérbeadó az utolsó havi bérleti díjba beszámíthatja. Ha a szerződés a bérlőnek felróható okból egy éven belül szűnik meg, úgy ez az összeg a bérlőnek nem jár vissza. A szerződés 17. pontjában kikötötték, hogy a helyiségekben bármilyen átalakítási, átépítési és felújítási munkálatok elvégzéséhez a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulása szükséges. Nagyobb volumenű átépítésekhez a bérbeadó csak abban az esetben járul hozzá, ha biztosítva látja a munkálatok teljes befejezését, illetve az eredeti állapot visszaállításának lehetőségét anélkül, hogy az anyagi terhet róna rá.

A bérbeadó a szerződést cserehelyiségek biztosítása és az 1993. évi LXXVIII. tv. 24. § (1) bekezdés a)-d) pontjaiban meghatározott esetek, vagy a fentiekben meghatározott szerződésszegés (bérletidíj-fizetés elmulasztása, súlyos és sorozatos energiapazarlás) fennállása nélkül csak 5 év után mondhatja fel. Amennyiben a szerződés a bérleti jogviszony kezdetétől számított 1 éven belül a bérleti díj megadott határidőben történő fizetésének elmaradása miatti rendkívüli felmondással szűnik meg, a bérbeadó a kaucióként átadott 1 600 000 Ft nettó összeget kárátalányként megtarthatja.

A szerződés megkötését követően a bérlemény átadása, átvétele megtörtént. A felperes az átalakítási munkákat megkezdte, azonban annak befejezését megelőzően az alperes 2003. augusztus 17-én azonnali felmondással a bérleti jogviszonyt megszüntette. A felmondást arra alapította, hogy a bérleti szerződés 17. pontja szabályozza a bérlemény helyiségeiben történő átalakítás, átépítés és bontás feltételeit. Ez alapján bármilyen munkák elvégzéséhez a bérbeadó előzetes hozzájárulása szükséges. A bérlő elmulasztotta a szerződésben foglalt legalapvetőbb kötelezettségét; mindezt figyelmen kívül hagyta, nem mutatott be terveket az általa kigondolt átalakításról, és nem kérte a tulajdonos írásbeli hozzájárulását, hanem önhatalmúan, nagymértékű rongálásba kezdett, berendezési és felszerelési tárgyakat szerelt le, kárt okozva ezzel az épületben, a vízvezeték, elektromos és szellőztető rendszerben. A felmondás közlését követően az alperes az épület zárait lecserélte, a felperest a bérlemény további birtoklásában megakadályozta, és bérleti szerződést kötött egy betéti társasággal, amely az átalakítási munkákat befejezte.

A felperes keresetében a felmondás érvénytelenségének megállapítását és az eredeti birtokállapot helyreállítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a szerződés 7. pontja már tartalmazta: a bérleményben átalakításokat kíván végrehajtani, és a tervezett 5 hónapos időszakra a bérleti díj helyett fizetendő összeg utal az átalakítás nagyságára. Az alperes az ingatlanban történő átalakítási munkához a szóbeli hozzájárulást megadta, a kivitelezői munkákhoz szükséges terveket, dokumentációkat a felperes rendelkezésére bocsátotta. Az átalakítás során az alperes törvényes képviselője tanácsaival, tervdokumentációkkal aktívan közreműködött.

Az alperes a kereset elutasítását és a felperesnek perköltségben marasztalását kérte. Hivatkozott a felperes szerződésszegésére. Vitatta, hogy szóbeli nyilatkozattal hozzájárult volna az átalakítási munkákhoz. A szóbeli nyilatkozata azonban egyébként sem elegendő, mert albérleti szerződésben kikötötték, hogy az átalakítás csak előzetes írásbeli engedély alapján lehetséges, és a bérleti szerződés módosítása is csak írásban történhet.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Döntését a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. tv. (továbbiakban: Ltv.) 24. § (1) bekezdés b) pontjára és 25. § (4) bekezdésére alapította. Megállapította, hogy a helyiségbérletre vonatkozó szerződés felmondása jogszerű volt, mert a bérleti szerződésből egyértelműen megállapítható, hogy a felek a felperes által tervezett átalakítási munkákhoz az alperes írásbeli hozzájárulását kikötötték. A szerződés 7. pontjában valóban található a tervezett átalakításokra vonatkozó utalás, azonban a bíróság álláspontja szerint bármiféle átalakítás csak az alperes, mint bérbeadó írásbeli hozzájárulásával történhetett volna. Az alperes törvényes képviselője nem vitatta, hogy a felperes a bérleti szerződés megkötése előtt tervezett átalakításokat, azonban a konkrét tervet nem mutatta be, így az alperes a ténylegesen elkezdett átalakításhoz nem járult hozzá. A felperes e szerződés­szegése folytán az alperes jogosult volt a bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondani.

Az elsőfokú ítélet ellen a felperes részéről benyújtott fellebbezés folytán a másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és megállapította, hogy a felek között 2003. augusztus 1. napján kötött helyiségbérleti szerződés felmondása érvénytelen. Kötelezte az alperest, hogy a bérleményt 60 nap alatt szerződésszerűen bocsássa a felperes birtokába.

Döntésének indoka szerint a Ptk. 200. § (1) bekezdése értelmében a szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg. A szerződés megkötésekor azonban a felek együttműködni kötelesek, meg kell állapodniuk úgy, hogy a szerződés teljesítése során pontosan meghatározható legyen a felek kötelezettsége. A szerződés 7. pontját mindkét fél másként értelmezte. A felperes szerint az alperes hozzájárult az általa tervezett átalakításhoz. A szerződés tartalmazta annak valószínű időtartamát, azt, hogy bérletidíj-fizetés helyett kauciót fizet erre az időre a felperes. Az alperes magatartásából, aki nem tiltakozott az átalakítással járó bontások ellen, arra a következtetésre jutott, hogy abban az esetben kell írásbeli engedélyt beszerezni, amennyiben a tervezett átalakításától eltér, vagy más építési munkákat kíván elvégezni. Az alperes ezzel szemben a 17. pontot akként értelmezte, hogy a szerződés megkötését követően is külön írásbeli engedéllyel végezheti a felperes a tervezett átalakítási munkát. Mindkét féltől elvárható lett volna, hogy álláspontjaikat egyeztessék, a szerződést közösen értelmezzék. A peres felek szerződésének 19. pontja rendelkezik arról, hogy 5 éven belül milyen esetben mondható fel a szerződés. Ezek lehetnek az Ltv. 24. § (1) bekezdés a)-b) pontjaiban meghatározott esetek, vagy a bérletidíj-fizetés elmulasztása, súlyos és sorozatos energiapazarlás. Azonnali hatályú felmondásról nem rendelkeztek. Az alperes anélkül mondta fel az egyebekben mindkét fél által másként értelmezett szerződést, hogy előzőleg határidő tűzésével felhívta volna a felperest az átalakítás terveinek bemutatására. A felszólításnak tartalmaznia kellett volna azt is, hogy mi a jogkövetkezménye annak, ha a megjelölt határidő alatt a felperes az átalakítási tervekről nem tájékoztatja az alperest. Ez a kötelező felszólítás a felmondást megelőzően a felek együttműködési kötelezettségéből is fakad. A felmondás előtt a másik felet kötelezettsége teljesítésére fel kell hívni. Az alperesnek a szerződés megkötésekor már tudnia kellett azt, hogy a felperes, mintegy 5 hónapig átalakítási munkákat végez. Ilyen körülmények mellett fel kellett volna hívnia a figyelmét arra, hogy a tervek ismerete nélkül nem járul hozzá az átalakításhoz.

A tartalom megtekintéséhez jogosultság szükséges. Kérem, lépjen be a belépőkódjaival vagy a telepített Jogkódexből!

Jogkódex ikon

Jogkódex

Az igényeinek megfelelő Jogkódex előfizetés kiválasztása

A legfrissebb szakcikkek eléréséhez a Szakcikk Adatbázis Plusz előfizetés szükséges

Meglévő Jogkódex előfizetés bővítése szükséges.

Ha személyes segítségre van szüksége, írjon nekünk!