BH 2006.5.160 A helyiségbérleti szerződés felmondása érvényességének vizsgálata esetén az ügy körülményeitől függően - a szerződés tartalmára és a feleknek a szerződés teljesítése során tanúsított magatartására is figyelemmel - kell megítélni, hogy a kifogásolt magatartás olyan súlyos-e, amelyre tekintettel az előzetes írásbeli felszólítás mellőzhető [1993. évi LXXVIII. tv. (továbbiakban: Ltv.) 24. § (1) bek., 25. § (4) bek.].
Az alperes a felek között 2003. augusztus 1-jén megkötött bérleti szerződéssel bérbe adta a felperesnek a perbeli üzlet- és irodaház ingatlanból az épület első emeleti részén lévő klubot és a földszinti T. éttermet az összes helyiségeivel, mellék- és kiszolgáló helyiségeikkel, öltözőivel, illetve a mélygarázsban lévő raktárakkal, parkolóhelyekkel és kerthelyiséggel együtt 5 éves határozott
időtartamra, havi 1 600 000 Ft + áfa összegű bérleti díjért.
A szerződés 7. pontja értelmében 2003. augusztus 1. napjától 2003. december 31-éig terjedő 5 hónapos időszakra a tervezett átalakítás miatt a bérlőnek biztosítékot kellett adni, amely a továbbiakban kaucióként szerepel. A szerződésben kikötötték, hogy a bérleti díj megfizetésének a helyiségekben, berendezési tárgyakban esetleges rendeltetésellenes használat folytán bekövetkezett és bizonyított károk biztosítékaként a szerződés aláírásakor átadott 1 600 000 Ft + áfa összeget, amennyiben felhasználásra nem kerül, a bérbeadó az utolsó havi bérleti díjba beszámíthatja. Ha a szerződés a bérlőnek felróható okból egy éven belül szűnik meg, úgy ez az összeg a bérlőnek nem jár vissza. A szerződés 17. pontjában kikötötték, hogy a helyiségekben bármilyen átalakítási, átépítési és felújítási munkálatok elvégzéséhez a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulása szükséges. Nagyobb volumenű átépítésekhez a bérbeadó csak abban az esetben járul hozzá, ha biztosítva látja a munkálatok teljes befejezését, illetve az eredeti állapot visszaállításának lehetőségét anélkül, hogy az anyagi terhet róna rá.
A bérbeadó a szerződést cserehelyiségek biztosítása és az 1993. évi LXXVIII. tv. 24. § (1) bekezdés a)-d) pontjaiban meghatározott esetek, vagy a fentiekben meghatározott szerződésszegés (bérletidíj-fizetés elmulasztása, súlyos és sorozatos energiapazarlás) fennállása nélkül csak 5 év után mondhatja fel. Amennyiben a szerződés a bérleti jogviszony kezdetétől számított 1 éven belül a bérleti díj megadott határidőben történő fizetésének elmaradása miatti rendkívüli felmondással szűnik meg, a bérbeadó a kaucióként átadott 1 600 000 Ft nettó összeget kárátalányként megtarthatja.
A szerződés megkötését követően a bérlemény átadása, átvétele megtörtént. A felperes az átalakítási munkákat megkezdte, azonban annak befejezését megelőzően az alperes 2003. augusztus 17-én azonnali felmondással a bérleti jogviszonyt megszüntette. A felmondást arra alapította, hogy a bérleti szerződés 17. pontja szabályozza a bérlemény helyiségeiben történő átalakítás, átépítés és bontás feltételeit. Ez alapján bármilyen munkák elvégzéséhez a bérbeadó előzetes hozzájárulása szükséges. A bérlő elmulasztotta a szerződésben foglalt legalapvetőbb kötelezettségét; mindezt figyelmen kívül hagyta, nem mutatott be terveket az általa kigondolt átalakításról, és nem kérte a tulajdonos írásbeli hozzájárulását, hanem önhatalmúan, nagymértékű rongálásba kezdett, berendezési és felszerelési tárgyakat szerelt le, kárt okozva ezzel az épületben, a vízvezeték, elektromos és szellőztető rendszerben. A felmondás közlését követően az alperes az épület zárait lecserélte, a felperest a bérlemény további birtoklásában megakadályozta, és bérleti szerződést kötött egy betéti társasággal, amely az átalakítási munkákat befejezte.
A felperes keresetében a felmondás érvénytelenségének megállapítását és az eredeti birtokállapot helyreállítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a szerződés 7. pontja már tartalmazta: a bérleményben átalakításokat kíván végrehajtani, és a tervezett 5 hónapos időszakra a bérleti díj helyett fizetendő összeg utal az átalakítás nagyságára. Az alperes az ingatlanban történő átalakítási munkához a szóbeli hozzájárulást megadta, a kivitelezői munkákhoz szükséges terveket, dokumentációkat a felperes rendelkezésére bocsátotta. Az átalakítás során az alperes törvényes képviselője tanácsaival, tervdokumentációkkal aktívan közreműködött.
Az alperes a kereset elutasítását és a felperesnek perköltségben marasztalását kérte. Hivatkozott a felperes szerződésszegésére. Vitatta, hogy szóbeli nyilatkozattal hozzájárult volna az átalakítási munkákhoz. A szóbeli nyilatkozata azonban egyébként sem elegendő, mert albérleti szerződésben kikötötték, hogy az átalakítás csak előzetes írásbeli engedély alapján lehetséges, és a bérleti szerződés módosítása is csak írásban történhet.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Döntését a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. tv. (továbbiakban: Ltv.) 24. § (1) bekezdés b) pontjára és 25. § (4) bekezdésére alapította. Megállapította, hogy a helyiségbérletre vonatkozó szerződés felmondása jogszerű volt, mert a bérleti szerződésből egyértelműen megállapítható, hogy a felek a felperes által tervezett átalakítási munkákhoz az alperes írásbeli hozzájárulását kikötötték. A szerződés 7. pontjában valóban található a tervezett átalakításokra vonatkozó utalás, azonban a bíróság álláspontja szerint bármiféle átalakítás csak az alperes, mint bérbeadó írásbeli hozzájárulásával történhetett volna. Az alperes törvényes képviselője nem vitatta, hogy a felperes a bérleti szerződés megkötése előtt tervezett átalakításokat, azonban a konkrét tervet nem mutatta be, így az alperes a ténylegesen elkezdett átalakításhoz nem járult hozzá. A felperes e szerződésszegése folytán az alperes jogosult volt a bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondani.
Az elsőfokú ítélet ellen a felperes részéről benyújtott fellebbezés folytán a másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és megállapította, hogy a felek között 2003. augusztus 1. napján kötött helyiségbérleti szerződés felmondása érvénytelen. Kötelezte az alperest, hogy a bérleményt 60 nap alatt szerződésszerűen bocsássa a felperes birtokába.
Döntésének indoka szerint a Ptk. 200. § (1) bekezdése értelmében a szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg. A szerződés megkötésekor azonban a felek együttműködni kötelesek, meg kell állapodniuk úgy, hogy a szerződés teljesítése során pontosan meghatározható legyen a felek kötelezettsége. A szerződés 7. pontját mindkét fél másként értelmezte. A felperes szerint az alperes hozzájárult az általa tervezett átalakításhoz. A szerződés tartalmazta annak valószínű időtartamát, azt, hogy bérletidíj-fizetés helyett kauciót fizet erre az időre a felperes. Az alperes magatartásából, aki nem tiltakozott az átalakítással járó bontások ellen, arra a következtetésre jutott, hogy abban az esetben kell írásbeli engedélyt beszerezni, amennyiben a tervezett átalakításától eltér, vagy más építési munkákat kíván elvégezni. Az alperes ezzel szemben a 17. pontot akként értelmezte, hogy a szerződés megkötését követően is külön írásbeli engedéllyel végezheti a felperes a tervezett átalakítási munkát. Mindkét féltől elvárható lett volna, hogy álláspontjaikat egyeztessék, a szerződést közösen értelmezzék. A peres felek szerződésének 19. pontja rendelkezik arról, hogy 5 éven belül milyen esetben mondható fel a szerződés. Ezek lehetnek az Ltv. 24. § (1) bekezdés a)-b) pontjaiban meghatározott esetek, vagy a bérletidíj-fizetés elmulasztása, súlyos és sorozatos energiapazarlás. Azonnali hatályú felmondásról nem rendelkeztek. Az alperes anélkül mondta fel az egyebekben mindkét fél által másként értelmezett szerződést, hogy előzőleg határidő tűzésével felhívta volna a felperest az átalakítás terveinek bemutatására. A felszólításnak tartalmaznia kellett volna azt is, hogy mi a jogkövetkezménye annak, ha a megjelölt határidő alatt a felperes az átalakítási tervekről nem tájékoztatja az alperest. Ez a kötelező felszólítás a felmondást megelőzően a felek együttműködési kötelezettségéből is fakad. A felmondás előtt a másik felet kötelezettsége teljesítésére fel kell hívni. Az alperesnek a szerződés megkötésekor már tudnia kellett azt, hogy a felperes, mintegy 5 hónapig átalakítási munkákat végez. Ilyen körülmények mellett fel kellett volna hívnia a figyelmét arra, hogy a tervek ismerete nélkül nem járul hozzá az átalakításhoz.
A tartalom megtekintéséhez jogosultság szükséges. Kérem, lépjen be a belépőkódjaival vagy a telepített Jogkódexből!
Ha személyes segítségre van szüksége, írjon nekünk!