A Kúria Pfv.20344/2014/6. számú precedensképes határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 275. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 210. §, 306. §] Bírók: Kollár Márta, Puskás Péter, Tamáné dr. Nagy Erzsébet

A határozat elvi tartalma:

A jogvesztő határidő elmulasztásával az alperes igényérvényesítésének joga is megszűnik. 1959. IV. Tv. 210. § (1), 1959. IV. Tv. 306. §, 1959. IV. Tv. 308/A. § (1)

***********

Pfv.VI.20.344/2014/6.szám

A Kúria a Bimbó Ügyvédi Iroda III.em. 21., ügyintéző: dr. Bimbó Róbert ügyvéd által képviselt felperesnek, a Deák és Társa Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Jankovich Béla ügyvéd által képviselt alperes ellen szerződéstől való elállás, illetve szerződés érvénytelenségének megállapítása a Kerületi Bíróság előtt 8.G.XX.20.757/2012. szám alatt megindított és másodfokon a Törvényszék 4.Gf.75.123/2013/5. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen a felperes részéről benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson - meghozta a következő

í t é l e t e t:

A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 200.000 (kétszázezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget, továbbá felhívásra az államnak 994.200 (kilencszázkilencvennégyezer-kétszáz) forint felülvizsgálati eljárási illetéket.

Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

I n d o k o l á s

Az alperes nyilvános árverésre vonatkozó árverési felhívást bocsátott ki a kerület utca 6. szám alatti ingatlanra, amelynek helyrajzi száma és területe 390 m2.2 Az árverési felhívás szerint az ingatlan lakóövezeti besorolású, szabadon álló beépítési mód szerint 30 %-os beépíthetőséggel rendelkezik. A legnagyobb szintterületi mutatóval bruttó 117 m2 földszinti beépítést, illetve négy szinten összesen 390 m2-t l lehet kialakítani. A pályázatot a felperes nyerte meg és az alperessel 2007. május 31-én adásvételi szerződést kötött a perbeli ingatlanra. A felek a vételárat 9.360.000 forintban határozták meg. A szerződés 4. pontjában a felperes vállalta, hogy a szerződés aláírásától számított 3 éven belül az ingatlant beépíti. Ennek határideje az 5. pont szerint legkésőbb 2010. június 30. napja volt, eddig az időpontig a használatbavételi engedélyt is meg kellett volna szereznie. A felperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba 2007. június 7. napján bejegyezték.

A felperes képviselője csak 2010. áprilisában ment ki először a perbeli ingatlanra egy építésszel és ott arra a megállapításra jutottak, hogy a 117 m2-es földszinti beépítés nem lehetséges. A felperes 2010. április 21-én az alperes illetékes osztályától a beépítési kötelezettség határidejének két évvel történő meghosszabbítását kérte. Ehhez képviselő testületi döntés lett volna szükséges, a felek között egyeztetések indultak. 2010. május 25-én tárgyalást folytattak, majd több levélváltás történt. Az alperes képviselője kifogásolta, hogy bár a szerződés 3 éves beépítési kötelezettséget írt elő, a felperes ezen határidőn belül a beépíthetőség érdekében semmiféle kérelmet nem nyújtott be az illetékes hivatalhoz. A felperes a 2011. március 31-i levelében utalt arra, hogy az árverési felhívás álláspontja szerint félrevezető tájékoztatást tartalmazott, emiatt többek között javasolta a szerződés felbontását és az eredeti állapot helyreállítását. Az alperes főépítésze és a felperes képviselői között folytatott megbeszélések során egyértelművé vált, hogy a jogszabályi előírásoknak megfelelően 117 m2 alapterületű földszinti felépítmény nem helyezhető el az ingatlanon. Megoldásként kínálkozott, hogy a felperes kisebb felépítményt épít a meghirdetettnél, vagy a telekre vonatkozó övezeti előírások megváltoztatását kezdeményezi, a felek azonban nem tudtak megállapodni. 2011. december 13-át követően már egyeztetésre nem került sor.

A felperes 2008. július 16. napjától telekadót fizetett az ingatlan után, 2011. decemberében pedig beépíthetőségi tanulmányt rendelt meg. Időközben az ingatlan tulajdonjogának megszerzésétől 4 év eltelt, emiatt az illetékjogszabályok szerint a felperesnek ki kellett fizetnie utólagosan a visszterhes vagyonszerzési illetéket a Nemzeti Adó- és Vámhivatal részére.

A felperes a 2012. március 13-án benyújtott keresetében előbb hibás teljesítésre hivatkozott. A végleges kereseti kérelmében elsődlegesen azt adta elő, hogy az 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 210. § (1) bekezdése alapján a bíróság állapítsa meg az adásvételi szerződés érvénytelenségét tévedés jogcímén. Ezzel kapcsolatban utalt a (4) bekezdésre, a megtévesztésre is. Kérte, hogy a bíróság 9.360.000 forint és ennek 2007. május 31. napjától a kifizetésig járó, a Ptk. 301/A. § (1) bekezdése szerinti késedelmi kamata megfizetésére kötelezze az alperest. Másodlagosan a Ptk. 306. § (1) bekezdésének b) pontjára alapítottan az alperes hibás teljesítését állította azzal, hogy a felperes elállt a szerződéstől és kéri a szerződéskötéskori állapot helyreállítását. A felperes kérte továbbá azt is, hogy a bíróság kötelezze az alperest 557.640 forint telekadó 2008-tól 2012. évig megállapított összegének megtérítésére meghatározva az egyes részösszegek után a kamat kezdőidőpontját, kérte továbbá a beépíthetőségi tanulmányra kifizetett 25.000 forint és annak 2011. december 30. napjától járó törvényes késedelmi kamata megtérítését, továbbá 1.421.218 forint és annak 2012. október 8. napjától járó törvényes késedelmi kamata megfizetésére kérte kötelezni az alperest a lerótt visszterhes vagyonszerzési illetékre tekintettel. Ebben a körben elsődlegesen arra hivatkozott, hogy az alperes hibás teljesítéssel neki kárt okozott (Ptk. 318. § és 339. §).

A felperes szerint a hibás teljesítés körében a jogvesztő határidő nem telt el, mert a 11/1985. (VI.22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM együttes rendeletben meghatározott alkalmassági időt kell irányadónak tekinteni. A rendelet az épületekre 5 és 10 év alkalmassági időt ír elő, ennél kevesebb a telekre sem vonatkozhat. A hibás teljesítés kapcsán a felperes arra is hivatkozott, hogy az érvényesítési határidő nyugodott, amíg a felek között egyeztető tárgyalások folytak. A tévedést, megtévesztést illetően azt adta elő, hogy azt 2010. május 25-én ismerte fel, de mivel az egyeztetések 2011. december 13. napjáig tartottak, ez idő alatt az elévülés a Ptk. 236. § (3) bekezdése alapján nyugodott, ezt követően pedig 3 hónapon belül, 2012. március 13-án benyújtotta a keresetlevelét a bíróságra.

Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Vitatta a kereset jogalapját és összegszerűségét is. Előadta, hogy megtévesztés nem történt és a felperes tévedését nem az alperes okozta. A hibás teljesítés kapcsán arra hivatkozott, hogy a Ptk. 308/A. § (1) bekezdésében meghatározott jogvesztő határidő a perindításig eltelt. A felperes kártérítési igénye a saját felróható magatartásán alapszik, hiszen 2007. májusától 2010. áprilisáig nem vizsgálta meg a megvásárolt ingatlant. A Ptk. azt a kötelezettséget írja elő a vevőnek, hogy a dolgot haladéktalanul meg kell vizsgálnia, ha ez megtörtént volna, a vállalt beépítési kötelezettséggel kapcsolatos probléma már jóval korábban kiderült volna.