BH 1994.4.187 I. Ha a vevő valamely ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez - számolva a forgalmi értéket esetleg meghaladó vételárral is - következetesen ragaszkodik, az adásvételi szerződés létrejöttéhez való fokozott érdekeltsége folytán feltűnő értékaránytalanságra hivatkozással a szerződést alappal csak akkor támadhatja meg, ha az értékaránytalanság kirívóan nagy [Ptk. 201. § (2) bek.].

II. A feltűnő értékaránytalanság címén való megtámadási jog visszaélésszerű gyakorlása oly módon, hogy a vevő a vásárolt ingatlant a vételárat meghaladó mértékben jelzálogjoggal megterheli, ezzel az eladót megfosztja attól a lehetőségtől, hogy az eredeti állapot helyreállítása iránt ellenkérelmet terjesszen elő [Ptk. 5. §, 237. § (1) bek., 201. § (1) bek.].

A felperes elhatározta, hogy vállalkozást hoz létre. Ipari telephely céljára alkalmas területtel azonban nem rendelkezett, ezért felkereste az alperes igazgatóját, és vételi ajánlatot tett a mintegy 3600 m2 területű ingatlanra. Az alperes az ingatlan értékesítésétől nem zárkózott el, és az ingatlan eladási árát 5 000 000 forintban jelölte meg. Ezt követően a felperes több ingatlant is megtekintett, azokat azonban a tervezett vállalkozás telephelyének céljára nem találta alkalmasnak. Ezután ismét felkereste az alperest, aki - alku eredményeként - 4 000 000 forint vételár mellett hajlandónak mutatkozott az ingatlan értékesítésére. Ilyen előzmények után az 1990. október 3-án megkötött adásvételi szerződéssel az alperes átruházta az ingatlan tulajdonjogát a felperesre 4 000 000 forint vételárért. Miután a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási átvezetése megtörtént, a felperes az ingatlant összesen 18 000 000 forint erejéig jelzálogjoggal és annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalommal megterhelte.

A felperes felkérésére egy ingatlanforgalmi szakértő szakvéleményt készített, melyben a megvásárolt ingatlan forgalmi értékét 1 220 000 forintra tette. E szakvéleményre alapítottan a felperes az adásvételi szerződést a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás feltűnő értékkülönbségére hivatkozva megtámadta. Keresetében a felperes az adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását és annak 2 000 000 forint vételár mellett történő érvényessé nyilvánítását, s ennek megfelelően az alperes 2 000 000 forint visszafizetésére való kötelezését kérte. Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Az elsőfokú bíróság ítéletében a felek szolgáltatásainak feltűnő aránytalansága miatt érvénytelen szerződést érvényessé nyilvánította, és kötelezte az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperesnek 800 000 forintot, míg ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Ítéletének indokolása értelmében a perben alkalmazott igazságügyi szakértő összehasonlító adatokkal is megfelelően alátámasztott véleménye szerint a szerződéskötés időpontjában az ingatlan forgalmi értéke 2 600 000 forint volt, szemben a szerződésben kikötött 4 000 000 forint vételárral. A továbbiakban kifejtette, hogy az állandóan követett bírói gyakorlat szerint a 30%-ot meghaladó értékkülönbözetet lehet feltűnően nagynak tekinteni, így az adott esetben mutatkozó 35%-os értékkülönbség miatt a Ptk. 201. §-ának (2) bekezdése alapján a szerződés megtámadását alaposnak tekintette, és a Ptk. 237. §-ának (2) bekezdése alkalmazásával a szerződést 3 200 000 forint vételár mellett nyilvánította érvényessé. Rendelkezését azzal indokolta, hogy az érvénytelenség oka a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti különbözet 35%-ról 15%-ra történt leszállításával volt kiküszöbölhető.

Az ítélet ellen - annak megváltoztatása és a kereset teljes elutasítása végett - az alperes fellebbezett. Álláspontja szerint a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között az értékkülönbözet akkor feltűnően nagy, ha az legalább az 50%-ot meghaladja, így tévedett az elsőfokú bíróság, amikor feltűnően nagynak tekintette a 35%-os értékkülönbözetet. Hivatkozott továbbá arra is, hogy a bíróság a határozatának meghozatalakor kizárólag a feltárt forgalmi adatok vizsgálatára szorítkozott, és figyelmen kívül hagyta a szerződéskötés körülményeit.

A felperes a per főtárgya tekintetében az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását kérte. Csatlakozó fellebbezést terjesztett elő, melyben a keresetét felemelve a marasztalási összeg után - a vételár felvételétől - a törvényes mértékű késedelmi kamat megfizetésére is kérte az alperes kötelezését.