A Kúria Pfv.20487/2013/9. számú precedensképes határozata kártérítés tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 201. §, 277. §, 298. §, 300. §] Bírók: Bartal Géza, Farkas Attila, Simonné dr. Gombos Katalin

A határozat elvi tartalma:

Annak tisztázása során, hogy a szoláltatás és az ellenszolgáltatás feltűnően értékaránytalan-e, a szerződéskötés körülményeit, a szerződés tartalmát, az ellenszolgáltatás meghatározásának módját és az ügylet sajátosságait is értékelni kell. 1959. IV. Tv. 201. § (1), 1952. III. Tv. 277. § (1), 1959. IV. Tv. 298. § a) 1959. IV. Tv. 300. § (1)

***********

Pfv.V.20.487/2013/9.

A Kúria a dr. Sántha Ágnes ügyvéd által képviselt felperesnek a dr. Rónayné dr. Csordás Ilona ügyvéd által képviselt alperes ellen kártérítés megfizetése iránt a Fővárosi Törvényszéken 22.G.42.068/2007. szám alatt folyamatban lévő perében a Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.21.687/2012/4. számú részítélete ellen az alperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán megtartott nyilvános tárgyaláson meghozta az alábbi

r é s z í t é l e t e t:

A Kúria a jogerős részítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg 15 napon belül a felperes részére 1.000.000 (Egymillió) forint felülvizsgálati eljárási költséget.

Ez ellen a részítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

I n d o k o l á s

A felek 2003. május 23-án egy 143 lakásos társasház közös megépítésében, valamint a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek értékesítésében állapodtak meg a beruházás eredményének közös érdekeltségi rendszer keretében történő egymás közötti megosztásával. A beruházás 2005. év elejére befejeződött, a társasházra kiadott használatbavételi engedély 2005. január 17-én jogerőre emelkedett. Az elért eredményből az alperes 2005. augusztus 16-án 100.000.000 forint + ÁFA előleget fizetett a felperes részére.

Ezt megelőzően 2004. augusztus 16-án, majd 2005. március 14-én a felek módosították szerződésüket, egy újabb közös ingatlanfejlesztést határoztak el, és megállapodtak abban, hogy a két beruházás eredményével együttesen számolnak el.

2006. év végére a második beruházás is befejeződött. Az elsőfokú építésügyi hatóság 2007. április 04-én kiadta a használatbavételi engedélyt, a másodfokú hatóság pedig 2007. szeptember 18-án helybenhagyta az elsőfokú határozatot. A felperes 2007. október 26-án kezdeményezte az eredmény megállapítását és a felek közötti elszámolást, az alperes azonban az elszámolástól elzárkózott.

A felperes módosított keresetében 812.603.468 forint eredményrészesedés és járulékai, valamint 405.916.813 forint kártérítés és járulékai megfizetésére kérte az alperest kötelezni.

Az alperes ellenkérelme elsődlegesen a per megszüntetésére, másodlagosan pedig a kereset elutasítására irányult. A követelés időelőttiségére és a felek szolgáltatásainak feltűnő értékaránytalanságára hivatkozott. Összegszerűségében is vitatta a felperes követelését. Viszontkeresetet is előterjesztett, amelyben annak megállapítását kérte, hogy a felperes felelős mindazon károkért és költségekért, amelyeket a jövőben amiatt fog elszenvedni, hogy a második beruházás a helyi építési szabályok megszegésével valósult meg.

A viszontkereset tekintetében az elsőfokú bíróság a pert a követelés időelőttiségére hivatkozással megszüntette, a másodfokú bíróság azonban az elsőfokú végzést hatályon kívül helyezte, és ebben a körben az elsőfokú bíróságot a per további tárgyalására és új határozat hozatalára utasította.

A kereseti kérelem tárgyában az elsőfokú bíróság ítéletében az alperest 593.779.254 forint és járulékai megfizetésére kötelezte, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A másodfokú bíróság az elsőfokú határozatot részítéletnek tekintette, és azt - fellebbezett részében - helybenhagyta.

A jogerős részítélet indokolása szerint az eredmény megállapításának, a felperest megillető részesedés kiadásának a szerződésben meghatározott feltételei bekövetkeztek, ugyanis a második beruházás is befejeződött, a társasházépületre a használatbavételi engedélyt kiadták. Kétségtelen, hogy a bíróság néhány évvel később hatályon kívül helyezte a jogerős használatba vételi engedély kiadásáról rendelkező építésügyi határozatot. Ez a körülmény azonban a felek közötti szerződésben foglaltakra figyelemmel a felperes követelésének esedékessé válását nem érintette. A vevők az egyes társasházi lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket egyébként is birtokba vették, és rendeltetésüknek megfelelően használják. A követelés időelőttisége tehát nem állapítható meg; a per megszüntetésére nem kerülhetett sor.

Alaptalanul hivatkozott az alperes a jogerős részítélet indokolásában foglaltak szerint a szolgáltatások feltűnő értékaránytalanságára is. A felperes ugyanis - az alperes állításával ellentétben - nem ingatlanközvetítői tevékenységet végzett, hanem egy olyan beruházást készített elő, amelynek keretében elfogadható kockázatviselés mellett gyors és eredményes megtérülést ígérő ingatlanfejlesztésre nyílt lehetőség. Az alperes az ingatlanfejlesztést - korábbi igazgatósági tagjai, illetve tulajdonosai, ..., ... és ... tanúk vallomásaiból kitűnően - a felperessel közösen, kölcsönösen együttműködve kívánta megvalósítani. A felperes díjazását, az eredményből való részesedésének mértékét hosszas tárgyalásokat követően határozták meg, és azt részben egy későbbi bizonytalan eseménytől, az értékesítés sikerességétől, a lakáspiaci viszonyok alakulásától tették függővé. A forgalom biztonsága pedig piaci viszonyok között fokozottan indokolja, hogy a gondos előkészítés után létrehozott szerződést a felek a számtalan körülménytől függő ár tekintetében is véglegesnek tekinthessék. A szolgáltatások feltűnő értékaránytalanságára történő hivatkozás ezért a másodfokú bíróság álláspontja szerint csak különösen indokolt, rendkívüli és kivételes esetben lehet megalapozott. Ilyen körülményre viszont az alperes nem tudott hivatkozni, megtámadási jogának gyakorlása ezért a Ptk. 4. § (1) bekezdésébe, a jóhiszemű és tisztességes joggyakorlás követelményébe ütközött. Az alperes érvénytelenségi kifogását ezért a bíróság nem találta megalapozottnak.

A felperest megillető eredményrészesedés összegét pedig a bíróság a beszerzett igazságügyi könyvszakértői véleményben foglaltaknak megfelelően állapította meg. Rámutatott, hogy a szakértő a számításait az alperes által az elsőfokú eljárás első szakaszában e vonatkozásban előadottakkal és ... tanúvallomásával összhangban végezte el.

A jogerős részítélet ellen - annak az elsőfokú határozatra is kiterjedő hatályon kívül helyezése, és elsődlegesen a per megszüntetése, másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítása, harmadlagosan pedig a jogerős részítélet hatályon kívül helyezése, az elsőfokú határozat fellebbezéssel támadott rendelkezésének megváltoztatása és a jogszabályoknak megfelelő érdemi határozat meghozatala iránt - az alperes élt felülvizsgálati kérelemmel.

Kifejtette, hogy a jogerős részítélet sérti a Pp. 163. § (1) bekezdését és 206. § (1) bekezdését, valamint a Ptk. 201. § (2) bekezdését és 207. § (1) bekezdését. Álláspontja szerint ugyanis a felek közötti elszámolás egyik feltételét képezte, hogy a második beruházás keretében megépített társasház is rendelkezzék olyan jogerős használatbavételi engedéllyel, amely nem tartalmaz a beruházás eredményére kiható kikötéseket. Önmagában az építési munka befejezésével, illetve az elsőfokú használatbavételi engedély kiadásával tehát a felperes eredményrészesedés iránti igénye nem vált esedékessé. A bíróság ezzel ellentétes álláspontja a véleménye szerint a szerződés téves értelmezésén alapul, iratellenes. Megjegyezte, hogy a még szükséges kiegészítő építési munkálatok költségeit az eddig nem értékesített társasházi lakások vételára előreláthatóan nem fedezi, így a bíróság tévesen utalt arra is, hogy a feleknek a későbbi elszámolások során lehetőségük nyílik a költségek végleges megosztására.