BH 1979.7.236 Épület tulajdonosának (kezelőjének) karbantartási kötelezettsége kiterjed az udvarra lejtő tetőrész hófogó ráccsal való ellátására, ha az udvaron bérleti szerződés alapján gépkocsit tárolnak [Ptk. 352. § (1) bek.].

A felperes a keresetlevelében előadta, hogy az alperessel kötött bérleti szerződésnek megfelelően személygépkocsiját az alperes kezelésében levő ház udvarán tárolja. A ház hófogója rossz, emiatt 1977. január 2-án nagy mennyiségű hó csúszott le a háztetőről és megrongálta az udvaron álló gépkocsiját. A felperes kárbecslés végett az Állami Biztosítóhoz fordult, itt a javítási költséget 4210 forintban állapították meg. További 1790 forint értékcsökkenéssel együtt a felperes 6000 forint kárának megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Utóbb keresetét 4210 forintra és járulékaira szállította le.

Az alperes nem vitatta, hogy a felperes gépkocsijára esett a tetőről lezúduló hó, s ebből a felperesnek 4210 forint kára keletkezett. Mégis a kereset elutasítását kérte, mert a gépkocsi tárolására vonatkozó szerződést 1976. augusztus 30-án felmondta, amikor a felperes a felmondást nem fogadta el, pert indított a felmondás érvényességének megállapítása iránt. Ez a per azonban szünetel.

Az első fokú bíróság ítéletével az alperest 2205 forint kártérítés megfizetésére kötelezte, az ezt meghaladó keresetet elutasította. Az alperes kártérítő felelősségét a Ptk. 352. §-ának (1) bekezdésében foglaltak alapján állapította meg, mert a felek között a bérleti szerződés a Ptk. 431. §-ának (1) bekezdésében foglaltak szerint megszűnt. Az alperes sem vitatta, hogy a tető hófogói rossz állapotban vannak. Az ebből származott kárért az alperes mint az épület kezelője felelős.

A kerületi bíróság azonban a Ptk. 340. §-ának (1) bekezdésében írt rendelkezések alapján kármegosztást alkalmazott, mert a felperes a korábbi hasonló káresetre tekintet nélkül ismét kitette a gépkocsiját a károsodásnak azzal, hogy olyan veszélyes helyen tárolta, amelyet különben is köteles lett volna kiüríteni. Ezért - az ítélet indokolása szerint - az alperes csak a kár 50%-át köteles megfizetni.

Az ítélet ellen fellebbező felperes a marasztalás összegének 4210 forintra való felemelését, az alperes pedig a kereset teljes elutasítását kérte.

A másodfokú bíróság ítéletével az első fokú ítéletet részben megváltoztatta és a keresetet teljes egészében elutasította.

Az ítélet indokolása szerint a felek között a felperes gépkocsijának a ház udvarán történő tárolására a Ptk. 423. §-a szerinti bérleti szerződés jött létre. Az alperes a bérletet felmondta ugyan, de a felperes nem fogadta el a felmondást. Az alperes a felmondás érvényességének megállapítása iránt pert indított, de ez a per egy évi szünetelés folytán megszűnt. Az alperes a bérleti díjat azóta is elfogadja a felperestől, tehát a gépkocsi tárolására vonatkozó bérleti szerződéses jogviszony a felek között jelenleg is fennáll.

A bérleti szerződés szerint azonban az alperes nem felelős a hó lezúdulásából származó kárért, mert a Ptk. 424. §-ának (1) bekezdése szerinti kötelezettsége erre nem vonatkozik, a hó háztetőről való lezúdulásának megakadályozása nem tárgya a bérleti szerződésnek. Így helyes az első fokú bíróság álláspontja abban a tekintetben, hogy a felperes kártérítési igénye a Ptk. 352. §-ának (1) bekezdésében foglaltak alapján bírálandó el. Eszerint az épület hiányosságaiból másra háruló kárért az épület tulajdonosa felelős, kivéve ha bizonyítja, hogy az építkezésre és karbantartásra vonatkozó szabályokat nem sértették meg, és az építkezés vagy karbantartás során a károk megelőzése érdekében úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Az alperes azonban sem az építkezés, sem a karbantartás során nem mulasztott. Az Országos Építésügyi Szabályzat 36. §-a (9) bekezdésének a) pontja szerint nem kell hófogóval ellátni azt a tetőrészt, amely nem közlekedésre szolgáló telekrész felé lejt. A felperes a gépkocsiját bérleti szerződés alapján tárolta a ház udvarán, az udvar nem közlekedésre szolgáló telekrész, ezért az udvarra lejtő tetőrészt az alperes nem tartozott hófogó ráccsal ellátni. A felperes tehát a bérleti szerződés alapján a gépkocsiját az udvaron - a tetőről lezúduló hó által okozott kár tekintetében - saját veszélyére tárolta, az ebből eredő kárért az alperes nem felelős.