A Legfelsőbb Bíróság Pfv.20984/2010/7. számú határozata szerződés hatálytalanságának megállapítása tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 373. §, 1994. évi LV. törvény (Földtörvény) 10. §] Bírók: Kollár Márta, Puskás Péter, Tamáné dr. Nagy Erzsébet

MAGYAR KÖZTÁRSASÁG LEGFELSŐBB BÍRÓSÁGA

mint felülvizsgálati bíróság

Pfv.VI.20.984/2010/7.

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Paulik György ügyvéd által képviselt II.r. felpereseknek a Kalmár Jenő Ügyvédi Iroda ügyintéző, dr. Kalmár Jenő ügyvéd által képviselt I.r., a Néveri és Társa Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Néveri István ügyvéd által képvislet II.r. és III.r. alperesek ellen szerződés hatálytalanságának a megállapítása iránt a Városi Bíróságnál 7.P.21 260/2008. szám alatt megindított és a Megyei Bíróság 4.Pf.29 298/2009/4. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen a felperesek által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán - a 2011. évi január hó 11. napján megtartott tárgyaláson - meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezi és a Városi Bíróság 7.P.21.260/2008/19. számú ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi az I.-II.-III.r. alpereseket, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg felpereseknek 220.000,- (kétszázhúszezer) forint fellebbezési és felülvizsgálati eljárási költséget.

I n d o k o l á s :

A k.-i külterületi 0192/15. hrsz. alatti és az ezzel határos 0192/2. hrsz. alatti szántó művelési ágú ingatlanok az I.r. alperes tulajdonában álltak. Ezekkel az ingatlanokkal a 0192/15. hrsz. alatti ingatlan felől a k.-i lakos felperesek 1/2 - 1/2 arányú közös tulajdonában álló k. külterületi 0192/14. hrsz. alatti, míg a másik ingatlan irányából a v.-i lakos II.-III.r. alperesek tulajdonát képező k. külterületi 0192/16. hrsz. alatti ugyancsak szántó művelési ágú ingatlanok szomszédosak.

Az I.r. alperes a 2008. október 4-én kelt adásvételi szerződéssel eladta a II.-III.r. alperesek részére a 0192/15. hrsz. alatti ingatlant 1 760 000 forint, a 0192/2. hrsz. alattit pedig 1 600 000 forint vételár fejében. A vételi ajánlat a 2008. október 7-től 2008. október 28-ig terjedő időszakra kifüggesztésre került a K.-i Polgármesteri Hivatal hirdetőtáblájára. A felperesek 2008. október 20. napján úgy nyilatkoztak, hogy elővásárlásra jogosultak, a vételi ajánlatot elfogadják és a 0192/15. hrsz. alatti ingatlant a megjelölt feltételekkel meg kívánják vásárolni. Az I.r. alperes - nyilatkozata szerint - az ingatlant a II.-III.r. alperesek részére kívánta értékesíteni, ezért a földhivatal a tulajdonjogot a javukra jegyezte be.

A felperesek keresetükben kérték, hogy a bíróság állapítsa meg az alperesek között létrejött adásvételi szerződés velük szembeni hatálytalanságát és azt, hogy az a 0192/15. hrsz. alatti ingatlanra 1/2 - 1/2 részben köztük, valamint az I.r. alperes között jött létre. Arra hivatkoztak, hogy a szerződés megsértette az őket a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) 10. §-ának (1) bekezdése c/ pontja alapján, mint helyben lakó szomszédokat megillető elővásárlási jogot.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték azzal, hogy a II.-III.r. alperesek szintén helyben lakó szomszédok voltak, ezért az ingatlanra a felperesekkel azonos szinten álló elővásárlási joguk állt fenn és az I.r. alperes azt a részükre kívánta értékesíteni.

Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a perbeli ingatlanra az adásvételi szerződés a vételi ajánlat elfogadásával - az ajánlattal egyező tartalommal - a felperesek mint vevők és az I.r. alperes, mint eladó között jött létre a felperesek egyenlő arányú jogszerzése mellett. Kötelezte a felpereseket személyenként 880 000 forint vételár megfizetésére és megkereste a földhivatalt a vételár kifizetésének igazolását követően a II.-III.r. alperesek tulajdonjoga törlése és a felperesek tulajdonjoga bejegyzése iránt.

Az indokolás szerint a 0192/15. és 0192/2. hrsz. alatti ingatlanok önállóan is adásvétel tárgyát képezhették, így a rájuk vonatkozó elővásárlási jogot, illetve ezek rangsorát is egyenként kellett vizsgálni. Az elővásárlási jog az önálló ingatlanokra együttes vételi ajánlat esetén is egyenként gyakorolható, ebből eredően - bár a felperesek és a II.-III.r. alperesek az Tft. 3. §-ának m/ pontja és 3. §-ának 5. n/ pontja alapján egyaránt helyben lakónak minősültek - a perbeli 0192/15. hrsz. alatti ingatlan tekintetében a vételi ajánlat megtételekor csak a felperesek minősültek egyben szomszédnak is. Jogosultságuk ezért a 0192/15. hrsz. alatti ingatlanra vonatkozóan megelőzte a II.-III.r. alperesekét, így a szerződés velük szembeni hatálytalansága volt megállapítható.

Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a keresetet elutasította. A jogerős ítélet indokolása szerint függetlenül attól, hogy a két ingatlan, mint önálló jogi egység külön-külön is adásvétel tárgyát képezheti, a vevők részéről érkezett együttes ajánlatra tekintettel a felperesek akkor gyakorolhatták volna elővásárlási jogukat, ha a vételi ajánlatot teljes terjedelemben, azaz mindkét ingatlanra vonatkozóan elfogadják. Ebben az esetben lehetőség lenne vizsgálni az elővásárlásra jogosultak közötti sorrendet, de ilyen - a Ptk. 373. §-ának (2) bekezdésében foglaltaknak megfelelő - elfogadó nyilatkozat hiányában a keresetük megalapozatlan.