A Fővárosi Ítélőtábla Pf.20119/2007/4. számú határozata adásvételi szerződés hatálytalanságának megállapítása tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 120. §, 373. §, 1994. évi LV. törvény (Földtörvény) 10. §, 2001. évi CXVI. törvény (NFt.) 13. §, 15. §] Bírók: Fülöp Györgyi, Lévainé dr. Szakács Mária, Sághy Mária

Kapcsolódó határozatok:

Budapest Környéki Törvényszék P.22074/2006/14., *Fővárosi Ítélőtábla Pf.20119/2007/4.*, Kúria Pfv.22028/2007/8. (BH 2008.9.239)

***********

Fővárosi Ítélőtábla

7.Pf.20.119/2007/4.

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Fővárosi Ítélőtábla az Óvári és Társai Ügyvédi Iroda tagjaként eljáró dr. Óvári Győző ügyvéd által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek - a Kardos, Pető, Törőcsik Társas Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Pető Zsolt ügyvéd) által képviselt I. rendű alperes neve. I. rendű és a dr. Varga István ügyvéd által képviselt II. rendű alperes neve (II.rendű alperes címe) II. rendű alperesek ellen adásvételi szerződés hatálytalanságának megállapítása iránt indított perében a Pest Megyei Bíróság 2006. november 24. napján kelt 21.P.22.074/2006/14. számú ítélete ellen a felperes részéről 15. sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán meghozta a következő

ítéletet:

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg - 15 nap alatt - az I. rendű alperesnek 70.000 (Hetvenezer) forint, míg a II. rendű alperes részére 200.000 (Kettőszázezer) forint fellebbezési eljárási költséget.

Ez ellen az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

Indokolás

A Nemzeti Földalapkezelő Szervezet a nemzeti földalapról szóló 2001. évi CXVI. törvény (Nfatv.) 13. § (1) bekezdése alapján árverés útján értékesítette aMagyar Állam tulajdonában álló, a Nemzeti Földalap körébe tartozó ... hrsz. alatt nyilvántartott, 22 ha 4277 m2 szántó és a ... hrsz. alatt nyilvántartott, 14 ha 3767 m2 szántó, valamint 2240 m2 gyep művelési ágú ingatlanokat. Az árverés napján, 2006. március 17-én a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet eladó és a II. rendű alperes vevő az ingatlanokra adásvételi szerződést kötöttek, összesen 51.940.000 forint vételár ellenében; megjelölve, hogy a 3.710.000 forintot kitevő ajánlati biztosítékot a vevő megfizette és kötelezettséget vállal a hátralévő 48.230.000 forint vételárhátralék 8 napon belüli megfizetésére. A szerződés 7. pontja szerint az eladó hozzájárult a vevő tulajdonjogának adásvétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzéséhez. A felperes 2006. március 28-án a Nemzeti Földalapkezelő Szervezethez intézett levelében bejelentette, hogy a jogszabályokban írt elővásárlási jogával élni kíván, ezért az árverés nyertese által megajánlott vételárral azonos feltételek mellett ajánlatot nyújt be a területileg illetékes jegyzőhöz.

Mivel a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet a felperes ajánlatának teljesítése elől elzárkózott, a felperes keresetében elsődlegesen az I-II. rendű alperesek között 2006. március 17-én a perbeli ... és ... hrsz-ú ingatlanokra megkötött adásvételi szerződés relatív hatálytalanságának megállapítását kérte. Kérte továbbá az I. rendű alperes kötelezését a termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Kormányrendelet) szerinti eljárás lefolytatására. Előadta, hogy az Nfatv. 13. § (1) bekezdésében írtak alapján a "Nemzeti Földalap vagyoni körébe tartozó földterületek értékesítésére irányuló pályázati és bírálati szabályzat" (a továbbiakban: Szabályzat, közzétéve a Magyar Közlöny 2006. évi 6. számában) IV. fejezet 21. pontjának és a hozzá kapcsolódó 3/2006. sz. Elnöki Utasítás 9. §-ának megsértésével került sor az ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott adásvételi szerződés aznapi aláírására, mivel az árverési vevő a teljes vételárat egyidejűleg nem fizette meg. Az I. rendű alperes nem tett eleget a Kormányrendelet szerinti közzétételi kötelezettségének, ezért sérült a felperesnek a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) 10. §-ában biztosított elővásárlási joga: a felperes ugyanis helyben lakó és egyben családi gazdálkodó is. A II. rendű alperes földhivatali kérelméhez nem csatolta az eljárás szabályos lefolytatását alátámasztó mellékleteket, mivel ilyen okiratok nem készültek. A felhívott jogszabályi rendelkezéseken túlmenően utalt a Ptk. 373. § (2) és (6) bekezdésére, továbbá előadta, hogy a Pp. 123. § második mondata szerinti megállapításra irányuló kereseti kérelem előterjesztését az indokolta, hogy csak a törvényes eljárás lefolytatása után állapítható meg, hogy melyik elővásárlásra jogosulttal kell a szerződést megkötni.

Az I. rendű alperes a keresetre védekezést nem terjesztett elő.

A II. rendű alperes a kereset elutasítását kérte. Az EBH2004. 1045. számú jogesetre hivatkozva azzal érvelt, hogy a Ptk. 120. § (1) bekezdése szerinti árverésen szerzett tulajdonjogot, következésképp az adásvételhez kötődő elővásárlási jog a felperest nem illeti meg. Másodlagosan vitatta a felperes perbeli legitimációját, utalva arra, hogy a jogszabályi rendelkezések szerint a felperes nem minősül helyben lakónak: a felperes állandó lakóhelyének, ...nek a közigazgatási határa a perbeli ingatlanoktól 15 kilométernél távolabb esik. Előadása szerint az árverésen a felperes házastársa jelen volt, de nem tudta elfogadni a II. rendű alperes által megajánlott vételárat. Kifejtette továbbá, hogy a Magyar Állam képviseletében eljáró Nemzeti Földalap alkalmazhatja az előírt jogkövetkezményeket, de a bíróság nem kötelezheti az I. rendű alperest a Kormányrendelet szerinti eljárás lefolytatására.

Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította, és kötelezte a felperest a II. rendű alperes javára 700.000 forint perköltség megfizetésére. Jogi indokolása szerint a II. rendű alperes tulajdonjogát az árverés ténye keletkeztette. A Ptk. 120. § (1) bekezdése szerinti szerzésmódra utal az Nfatv. 14. § (2) bekezdése is, amely a szerződéskötésről csak a pályázati eljárással összefüggésben rendelkezik. A felperes által felhívott Szabályzat, illetve Elnöki Utasítás nem minősül jogszabálynak, és nem fogadható el a felperesnek arra hivatkozása sem, hogy az árverés csupán a vevő kiválasztását szolgálja. A jogszabályi rendelkezések nem tesznek különbséget a tulajdonjogot keletkeztető árverés mint szerzésmód, és a vevő kiválasztására irányuló egyfajta eljárási árverés között. Emiatt a Ptk.-nak az adásvételhez kapcsolódó elővásárlási jogra vonatkozó szabályai sem alkalmazhatók. Az elővásárlási jogra vonatkozó jogszabályok árverés esetére alkalmazhatóságának kizártságát támasztja alá az Nfatv. 17. §-a is, amely "azonos" ajánlatokról szól, márpedig árverésen azonos ajánlatok megtétele fogalmilag kizárt. A kifejtetteknél fogva nem vizsgálta, hogy a felperesnek van-e elővásárlási joga. A pervesztes felperest a Pp. 78. § (1) bekezdése szerint kötelezte a védekezést előterjesztő II. rendű alperes perköltségének megfizetésére.

Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes terjesztett elő fellebbezést annak keresete szerinti megváltoztatása érdekében. A Polgári Törvénykönyv magyarázata alapján a tulajdonszerzés fogalmából kiindulva részletezte az eredeti és származékos szerzésmódokat. Változatlanul hangsúlyozta: az ingatlanárverés nem minősül eredeti szerzésmódnak, az csak az értékesítés egyik módja, az átruházás előkészítése. Az ingatlan árverésére nem alkalmazható az a Ptk. 120. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezés, miszerint aki a dolgot hatósági határozat vagy árverés útján jóhiszeműen megszerzi, tulajdonossá válik tekintet nélkül a korábbi tulajdonos személyére. A Ptk. 120. §-ához fűzött magyarázat szerint "árverés" fogalmán a bírósági, hatósági kényszereladást kell érteni. A hatósági kezdeményezésre utal, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) végrehajtásáról rendelkező 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Vhr.) 30. § (1) bekezdése értelmében a bírósági végrehajtó vagy hatóság által megküldött hirdetmény alapján kell az árverés kitűzésének tényét és időpontját az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezni. Az Nfatv. 13. § (1) bekezdése szerinti eladás azonban nem hatósági kényszeraktus következménye, hanem az értékesítés módja. Előadta, hogy az EBH2004. 1045. számú eseti döntés a jelen ügyre nem vonatkozik, mivel abban az esetben az árverési vevő tulajdonjoga végrehajtási kényszeraktuson alapult. Annak alátámasztására, hogy a jogszabályi rendelkezések az "árverés" kifejezést kétféle értelemben használják, idézte továbbá a csődeljárásról a felszámolási eljárásról és a végelszámolásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Csődtv.), a közraktározásról szóló 1996. évi XLVIII. törvény, a gazdasági társaságról szóló 2006. évi IV. törvény (új Gt.), a tulajdonviszonyok rendezése érdekében, az állam által az állampolgárok tulajdonában igazságtalanul okozott károk részleges kárpótlásáról szóló 1991. évi XXV. törvény (Kpt.) árverésre vonatkozó szabályait, valamint a Ptk. 148. §-ában és a Vht. 141. § (1) bekezdésében írt rendelkezéseket. Hangsúlyozta, hogy az Nfatv. 13. § (1) bekezdése és a Szabályzat I. pontja az értékesítés két formáját különbözteti meg, a nyilvános pályázatot és az árverést, és ez az árverés a nyilvános pályázat kiegészítő, kisegítő jellegű eljárása. Az elsőfokú bíróság okfejtésének elfogadása azzal az eredménnyel járna, hogy a Szabályzat IV/1. pontja értelmében az ingatlan méretétől (10 ha feletti vagy alatti) függne, hogy tulajdonjogát pályázat (származékos szerzésmód) vagy árverés (eredeti szerzésmód) útján lehet-e megszerezni. A Szabályzat IV/20. pontja az árveréssel összefüggésben is adásvételi szerződés megkötéséről rendelkezik, és az Elnöki Utasítás 2. § (7) bekezdése, valamint 8. § f) pontja szerint is ajánlati kötöttség terheli a nyertes ajánlattevőt. Megismételte továbbá, hogy az Nfatv. 17. §-a értelmében az "azonos" ajánlatot nem az árverési ajánlatra, hanem az elővásárlási jogosultak ajánlatára kell alkalmazni. Erre utal az Nfatv. indokolása is, amely a birtokpolitika megvalósítása érdekében a családi gazdaságok, a családtagok, és a helyben lakók érdekeit kívánja védeni. Utalt arra is, hogy mint elővásárlásra jogosult, elfogadó nyilatkozatát érvényesen közölte a jegyzővel. Fellebbezésének szóbeli kiegészítésében azt emelte ki, hogy az elsőfokú bíróság ítélete "végrehajthatatlan", mivel az ítélet szerint a II. rendű alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmatlan árverési jegyzőkönyv keletkeztetné. Az elsőfokú ítélet egyébként törvényrontó erővel bír, mert az abban kifejtett jogi álláspont alapján meg lehetne kerülni Nemzeti Földalapba tartozó mezőgazdasági földekre vonatkozó elővásárlási jogi szabályokat. Előadta: a vételárat azért nem bocsátotta egyidejűleg rendelkezésre, mert a jogszabály ezt nem tette kötelezővé, egyébként a II. rendű alperes is hitelből vásárolt.