BH 2006.9.283 A jóhiszeműen, az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerző fél az ingatlan tulajdonjogát nem tulajdonostól is megszerezheti, ha a törlési per feltételei nem állanak fenn [Ptk. 117. §; Inytv. 63. §].

A Magyarországon bevándorlási engedéllyel rendelkező kínai állampolgár felperes 1995 óta tulajdonosa a B., A. u. x. szám alatti ingatlannak.

A felperes 1997-ben egészségügyi kezelés céljából Kínába utazott. A lakást rokonára, Q. H-ra bízta, aki 2000 tavaszán szintén Kínába utazott, a lakást lezárva hagyta.

A 2000. június 28-án létrejött adásvételi szerződéssel a felperes képviseletében hamis kínai közjegyzői meghatalmazással eljáró, a magát X. B-nek kiadó kínai személy a lakást a III. r. alperes részére 5 300 000 forint vételárért eladta. A III. r. alperes állítása szerint az okiratban foglaltakkal szemben a lakásért 6 300 000 forintot fizetett ki, melyből kiegyenlítésre került az ingatlant terhelő 700 000 forint összegű közösköltség- és közműtartozás. A III. r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba 2000. július 17. napján bejegyzést nyert. A III. r. alperes az ingatlant nem vette birtokba, hanem azt a 2000. július 27. napján létrejött szerződéssel az I-II. r. alpereseknek adta el 5 900 000 forint vételárért. Az ugyanazon a napon kelt okirat szerint az alperesek az ingatlan vételárát 7 100 000 forintra módosították. Az I-II. r. alperesek tulajdonjoga, illetve haszonélvezeti joga 2000. október 10-én az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.

Az I-II. r. alperesek a lakást birtokba vették és azon jelentős felújítási munkákat végeztek, azt jelenleg is birtokukban tartják.

A felperes állítása szerint 2001 tavaszán visszatért Magyarországra és észlelte, hogy a lakásban az I-II. r. alperesek laknak. 2001. április 15-én feljelentést tett a rendőrségen, állítva, hogy a lakást nem adta el, az adásvételi szerződés megkötésekor felhasznált meghatalmazás hamisított.

A felperes a 2002. január 18. napján előterjesztett keresetével annak megállapítását kérte, hogy az adásvételi szerződések semmisek, kérte az eredeti állapot helyreállítását, a felperes tulajdonjogának megállapítását. Kérte továbbá az alperesek kötelezését az ingatlan ingóságaiktól kiürítve történő birtokába bocsátására.

Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Az I-II. r. alperesek arra hivatkoztak, hogy az ingatlant jóhiszeműen, ellenérték fejében az ingatlan-nyilvántartásban bízva vették meg a III. r. alperestől, akinek tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba már bejegyezték.

A III. r. alperes is a kereset elutasítását kérte. Állította, hogy a magát X. B-nek kiadó személy személyazonosságával és a közokiratba foglalt meghatalmazással kapcsolatban az adásvételi szerződés megkötésekor kétely nem merült fel. A szerződéskötéskor ügyvéd működött közre és a földhivatal is bejegyezte a tulajdonjogát.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a felperes és a III. r. alperes között 2000. június 28. napján megkötött adásvételi szerződés érvénytelen, a felperes meghatalmazását tartalmazó közjegyzői okirat ugyanis hamis, az adásvételi szerződés tehát érvényesen nem jött létre. Ezt meghaladóan azonban a keresetet elutasította, mert a felperes az ingatlan-nyilvántartási törvény szerinti törlési keresetet az alperesekkel szemben nem indított. A felperes és a III. r. alperes közötti érvénytelen szerződés alapján az eredeti állapotot pedig technikai okok miatt nem lehetett helyreállítani. Arra sem volt mód, hogy azt a bíróság a határozathozatalig terjedő időre hatályossá nyilvánítsa. A felperes a III. r. alperessel szemben a szerződés érvénytelenségének jogkövetkezményeit külön perben érvényesítheti.

A felperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Indokolása szerint a keresetet annak tartalma szerint kell elbírálni. A felperes az eredeti állapot helyreállítását kérte, mely magában foglalja az ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására irányuló kérelmet is. A kereset tehát a z Inytv. 63. § (2) bekezdés és 5. § (5) bekezdésére hivatkozással nem utasítható el. Kifejtette azonban, hogy a 2000. június 28-án kelt adásvételi szerződés érvénytelensége miatti jogkövetkezmények levonása során a Ptk. 237. § (1) bekezdése azért nem alkalmazható, mert a szerződéskötést megelőző állapot a felperes és a III. r. alperes viszonylatában nem állítható helyre. Egyrészt a III. r. alperes már nem tulajdonosa az ingatlannak és azt birtokában sem tartja. Másrészt az eredeti állapot helyreállítását a szerződéskötés óta bekövetkezett jogi és fizikai változások, mint pl. a végrehajtási jog törlése, a közüzemidíj-hátralék megfizetése és a lakás teljes felújítása kizárják. A szerződés érvényessé sem nyilvánítható, mert az érvénytelenség oka nem küszöbölhető ki. Emiatt a szerződésnek a határozathozatalig terjedő időre történő hatályossá nyilvánítása jöhet csak szóba. A felperes azonban nem bizonyította a már teljesített szolgáltatással egyenértékű ellenszolgáltatás összegének megállapításához szükséges adatokat.

Kifejtette, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés nem semmis, egyrészt azért, mert a Ptk. 117. § (1) bekezdésének sérelme a Ptk. 200. § (2) bekezdésében foglaltakat nem valósítja meg, másrészt a III. r. alperes nem vállalt lehetetlen szolgáltatást, mert létező dolog esetén a szolgáltatás objektíve sosem lehetetlen. A felperes kötelmi igényt terjesztett elő, ezért az érvénytelenség jogkövetkezményei nem voltak alkalmazhatók. A felperes tulajdoni igényt nem érvényesített, ez esetben nem lett volna akadálya a dologi jogi szabályok érvényesülésének.

A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása és keresetének történő helyt adás érdekében - a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtette, hogy a többen benne foglaltatik a kevesebb általános elve alapján kereseti kérelme magában foglalta mind a kötelmi, mind a dologi kereseti kérelmeket is. Kérte az adásvételi szerződések semmisségének a megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását, tulajdonjoga megállapítását.

Miután ingatlana értékesítésére meghatalmazást senkinek sem adott, a felperes és a III. r. alperes között nem jött létre érvényes szerződés. Ebből következik, hogy a III. r. alperes és az I-II. r. alperesek közötti szerződés sem jöhetett létre a nemo plus iuris elve alapján. A III. r. alperes az ingatlannak nem volt tulajdonosa, ezért téves a jogerős ítéletnek az a megállapítása, hogy ennek ellenére azt eladhatta az I-II. r. alpereseknek. Töretlen a bírói gyakorlat abban a tekintetben, hogy ingatlan tulajdonjogát csak tulajdonostól lehet megszerezni. Az ezzel ellentétes bírói gyakorlat a bűnözést segítené, az ingatlanforgalomban teljes jogbizonytalanságot teremtene. A felperes a perben tulajdonjogának megállapítását kérte, tehát keresete dologi jogi is volt.

Az alperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.

A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos. Mindkét fokon eljárt bíróság tévesen állapította meg, hogy a felperes nem terjesztett elő a perbeli lakásingatlan tulajdonjogának a megállapítására irányuló keresetet. Ezen téves értelmezés miatt a kereset elbírálása során a kötelmi jog szabályaiból indultak ki és nem foglaltak állást abban a kérdésben, hogy kit illet meg a perbeli ingatlan tulajdonjoga .