BH 2003.6.232 I. Önmagában annak tudata, hogy az ingatlan más személy tulajdonában áll, a ráépítőt nem teszi rosszhiszeművé. A ráépítő rosszhiszeműsége akkor állapítható meg, ha tudja, vagy a körülményekből tudnia kell, hogy az építkezésre nem jogosult.

A rosszhiszemű ráépítővel azonosan kell megítélni azt a ráépítőt is, akinek az építkezése ellen a földtulajdonos olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást. [Ptk. 137. § (3)-(4) bek., Legf. Bír. PK. 8. sz. állásfogl.].

A felperesek az I. r. és a II. r. alperesekkel 1992. szeptember 22-én lakáscsere-szerződést kötöttek. Megállapodtak abban, hogy az I. r. és a II. r. alperesek tulajdonában álló J. R. u. 3. szám alatti 5 szobás félkész családi ház a felperesek tulajdonába kerül, míg a felperesek tulajdonában álló J. H. u. 23. szám alatti házasingatlan az I. r. és a II. r. alperesek tulajdona lesz. A szerződésnek megfelelően a felperesek beköltöztek a R. u. 3. míg az I. r. és a II. r. alperesek a H. u. 23. szám alatti ingatlanba.

Mindkét ingatlant jelentős OTP-kölcsöntartozás terhelte, melynek biztosítására az OTP megyei igazgatósága javára az ingatlan-nyilvántartásban jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom volt bejegyezve. A csereszerződés kötését követően azonban az OTP megyei igazgatóságának P.-i Fiókja a felekkel közölte, hogy a szerződést nem hagyja jóvá.

Az I. r. és a II. r. alperesek 1992 novemberében szóbeli megállapodást kötöttek a III. r. és a IV. r. alperesekkel arról, hogy a H. u. 23. szám alatti ingatlant a III. r. és a IV. r. alperesek megvásárolják, az azon fennálló OTP-tartozást folyamatosan fizetik, és annak megszűnése után az I. r. és a II. r. felperesekkel írásban adásvételi szerződést köthetnek. Ennek értelmében a III.-IV. r. alperesek az ingatlanba beköltöztek, az I. r. és a II. r. alpereseknek 140 000 forint vételárat átadtak, majd az OTP-nek 38 436 forint tartozást is megfizettek. Ezt követően további OTP-tartozást is teljesítettek, összesen 91 236 forintot fizettek meg.

Az I. r. és a II. r. alperesek vállalásának megfelelően a felperesek is úgy tájékoztatták a III. r. és a IV. r. alpereseket, hogy amennyiben az OTP-tartozást kiegyenlítik, a felperesek aláírják a III. r. és a IV. r. alperesek javára szóló adásvételi szerződést.

Időközben a felperesek a R. u. 3., a III. r. és a IV. r. alperesek pedig a H. u. 23. szám alatti ingatlanon jelentős beruházást végeztek. A felperesek tulajdonában álló H. u. 23. szám alatti ingatlan ítélethozatalkori forgalmi értéke 630 000 forint volt, melyen a III. r. és a IV. r. alperesek 371 000 forint bekerülési költségű beruházása 210 000 forinttal emelte az ingatlan forgalmi értékét. Az építkezési munkák 1993 januárjától 1997 júliusáig tartottak, az ugyanabban a faluban lakó felperesek az építkezés ellen 1997 júniusáig nem tiltakoztak. Ekkor felszólították a III. r. és a IV. r. alpereseket, hogy a hátralékos OTP-tartozást egyenlítsék ki, ez esetben aláírják az adásvételi szerződést, ellenkező esetben az ingatlant hagyják el.

Miután a III. r. és a IV. r. alperesek erre nem voltak hajlandók, a felperesek módosított keresetükben kérték, hogy a bíróság állapítsa meg a lakáscsere-szerződés érvénytelenségét az OTP-jóváhagyás hiánya miatt. Kérték továbbá a III.-IV. r. alperesek kötelezését a tulajdonukban álló J.-i, H. u. 23. szám alatti ingatlan elhagyására és 1992 novemberétől használati díjat igényeltek a III. r. és a IV. r. alperesektől.

Az alperesek a szerződés érvénytelensége iránti kereset teljesítését nem ellenezték. A III. r. és a IV. r. alperesek azonban az ezt meghaladó kereset elutasítását kérték arra hivatkozással, hogy jóhiszeműen végzett beruházásaik folytán ráépítés jogcímén a felperesi ingatlanon közös tulajdon keletkezett. Annak megállapítását kérték, hogy az ingatlan 700/1000 tulajdoni illetőségét ráépítés jogcímén megszerezték, ezért a lakás elhagyására nem kötelezhetők. A felperesek használati díj iránti igényét 1997. júniusától ismerték el, és kérték a felperesek kötelezését az általuk teljesített OTP tartozásból 50 800 forint megfizetésére, melyet tulajdoni arányuk alapján a felperesek lettek volna kötelesek megfizetni.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a lakáscsere-szerződés az OTP jóváhagyásának hiányában érvénytelen. Megállapította továbbá, hogy a III. r. és a IV. r. alperesek ráépítés jogcímén megszerezték a felperesek tulajdonában álló ingatlan összesen 66/200 tulajdoni illetőségét, ehhez képest a felperesek tulajdona 134/200 illetőségre csökken. Megkereste a földhivatalt a tulajdonváltozás bejegyzése érdekében. A III. r. és a IV. r. alpereseket az általuk megszerzett tulajdoni arány figyelembevételével 1993. június 1-jétől 1999. május 31-éig 159 343 forint többlethasználati díj megfizetésére kötelezte. A felpereseket pedig arra kötelezte, hogy a III. r. és a IV. r. alpereseknek az általuk kiegyenlített OTP-tartozásból 46 928 forintot és ezen összeg 1995. május 1-jétől a kifizetésig járó évi 20%-os kamatát fizessék meg. Az ezt meghaladó keresetet és viszontkeresetet elutasította, megállapította, hogy mindegyik fél viseli a saját költségét.

Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperesek, valamint a III. r. és a IV. r. alperesek nyújtottak be fellebbezést. A felperesek fellebbezésükben arra hivatkoztak, hogy a III.-IV. r. alperesek mint rosszhiszemű ráépítők nem szereztek tulajdonjogot. Hajlandóak voltak a beruházásaik által létrehozott értéknövekedés megtérítésére. A III.-IV. r. alperesek pedig a használatidíj-fizetési kötelezettségük kezdő időpontját vitatták. Álláspontjuk szerint használati díj fizetésére csak 1997. novemberétől, a felperesek velük szembeni keresetének előterjesztésétől kötelesek.

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, és a III.-IV. r. alperesek tulajdonjog megállapítása iránti viszontkeresetét elutasította. A III.-IV. r. alpereseket az ingatlan hatvan napon belüli elhagyására kötelezte, és az általuk fizetendő lejárt használati díj összegét 228 540 forintra, valamint a kiköltözésig havi 3000 forintra emelte fel, a felpereseket a III.-IV. r. alperesek javára beruházásaik jogcímén 210 000 forintra, az OTP-tartozás kifizetésének ellentételezéseként 91 236 forintra és ezen összeg kamatainak megfizetésére kötelezte.

Jogerős ítéletének indokolásában a bíróság kifejtette: a III. r. és a IV. r. alperesek tudtak arról, hogy az általuk birtokba vett és megvásárolni kívánt ingatlant OTP-tartozás terheli, ezért az adásvételi szerződés megkötéséhez az OTP hozzájárulása szükséges. A III. r. és a IV. r. alperesek javára a ráépítésre vonatkozó szabályokat nem lehet alkalmazni, mert a III. r. és a IV. r. alperesek az építkezés során rosszhiszeműek voltak, mert tudták, illetve a körülményekből tudniuk kellett, hogy az építkezésre nem jogosultak addig, amíg az OTP-tartozást ki nem egyenlítik, illetve a felperesekkel az adásvételi szerződést meg nem kötik. A III.-IV. r. alperesek tehát 210 000 forint összegű gazdagodás megtérítésére tarthatnak igényt. Miután a III.-IV. r. alperesek tulajdonjogot nem szereztek, kötelesek a szakértői vélemény alapján megállapított használati díj fizetésére, a felperesek pedig tartoznak megtéríteni a III. r. és a IV. r. alperesek által kiegyenlített OTP-tartozás összegét.