A Kúria Pfv.21998/2012/4. számú precedensképes határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 275. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 375. §, 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62. §] Bírók: Pusztai Ágnes, Tamáné dr. Nagy Erzsébet, Wellmann György

A határozat elvi tartalma:

Az ingatlannyilvántartásba bejegyzett biztosítéki célú vételi jog e jellege megszűnik, ha a biztosítékul adott ingatlan tulajdonosának személye a vételi jog tényleges gyakorlásának időpontjáig megváltozik. Ilyen esetben a jogosult akkor szerzi meg a tulajdonjogot, ha a vételi jogot az ingatlan tulajdonosával szemben gyakorolja és a teljes vételárat részére megfizeti.

***********

A KÚRIA

mint felülvizsgálati bíróság

Pfv.VI.21.998/2012/4.szám

A Kúria a dr. Solymosi Edit ügyvéd által képviselt felperesnek a személyesen eljáró I. r. és a dr. Polgár Péter ügyvéd által képviselt II. r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt a Bíróságnál 64.P.26.982/2010. szám alatt megindított és másodfokon az Ítélőtábla 5.Pf.20.159/2012/5. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen a II. r. alperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán tárgyaláson meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Kúria a jogerős ítéletet a per főtárgya tekintetében hatályában fenntartja.

A jogerős ítélet perköltségre vonatkozó rendelkezéseit - az elsőfokú ítélet ugyanilyen rendelkezéseire is kiterjedően - hatályon kívül helyezi és kötelezi a felperest 195.000 (százkilencvenötezer) forint le nem rótt kereseti illeték és 195.000 (százkilencvenötezer) forint le nem rótt fellebbezési illeték, a II.r. alperest 195.000 (százkilencvenötezer) forint le nem rótt kereseti és 195.000 (százkilencvenötezer) le nem rótt fellebbezési illeték külön felhívásra az államnak történő megfizetésére.

Az első- és másodfokú eljárási költségeiket a felek maguk viselik.

Kötelezi a II.r alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 65.000 (hatvanötezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.

Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

I n d o k o l á s :

A felperes 2009. szeptember 22. napján kötött adásvételi szerződéssel 8.000.000 forint vételáron eladta a per tárgyát képező ingatlant az I. r. alperesnek, aki korábban házastársa volt és akitől gyermeke is született. Az I. r. alperes a vételárat bankhitelből kívánta megfizetni. Mivel annak a feltétele a tulajdonjogának ingatlannyilvántartásba történő bejegyzése volt, a felperes hozzájárult ahhoz, hogy az adásvételi szerződés alapján az I. r. alperest tulajdonosként bejegyezzék az ingatlannyilvántartásba. Külön megállapodást kötöttek arra az esetre, ha az I. r. alperes 2010. március 1-ig a vételárat nem fizetné ki, így ügyvédi letétbe helyezték azt a nyilatkozatot, amely szerint a szerződés felbontására kerül sor és az eredeti állapot helyreállításával az ingatlan a felperes nevére visszakerül. Az I. r. alperes a fizetési kötelezettségének nem tett eleget, ennek ellenére 2010. március 4-én kölcsönszerződést kötött a II. r. alperessel vételi jog alapításával. A szerződésben foglaltak szerint 4.000.000 forint kamatmentes kölcsönt vett fel. A vételi jogot alapító megállapodásban az ingatlan vételárát 6.500.000 forintban határozták meg azzal, hogy a vevő a 4.000.000 forint visszafizetésének elmaradása esetén a vételárba ezt az összeget beszámíthatja. A II. r. alperes vételi joga bejegyzésre került az ingatlannyilvántartásba.

A felperes 2010. augusztusában az ingatlannyilvántartásban az eredeti állapot visszaállítását kezdeményezte, ennek eredményeként visszajegyzésre került a tulajdonjoga, de a vételi jog törlése nem történt meg. A II. r. alperes 2010. szeptember 24-én kelt nyilatkozatával gyakorolta a vételi jogot és kérelmet nyújtott be a tulajdonjoga ingatlannyilvántartásba történő bejegyzése iránt. A földhivatal a II. r. alperes javára a tulajdonjogot bejegyezte.

A felperes keresetében az I. és II. r. alperes által 2010. március 4-én kötött szerződés érvénytelenségének megállapítását kérte a Ptk. 227. § (2) bekezdése, 207. § (6) bekezdése és 200. § (2) bekezdése alapján. Hivatkozott arra is, hogy a szerződés megtévesztéssel jött létre. Kérte, hogy az eredeti állapot helyreállítása körében az ingatlannyilvántartásból töröljék a II. r. alperes tulajdonjogát és a felperes javára jegyezzék vissza a tulajdonjogot. Az alpereseket ennek tűrésére kérte kötelezni. Álláspontja szerint a szerződés jogilag lehetetlen szolgáltatásra irányult, mert az I. r. alperes már tisztában volt azzal, hogy az eredeti állapot helyreállítására kerül sor az ügyvédi letétbe helyezett megállapodás alapján, ennek ellenére ezt követően rendelkezett az ingatlannal és azt fedezetül adta. Az II. r. alperes a vételárat nem fizette meg sem a felperesnek, sem az I. r. alperesnek, bár ez a vételi jog gyakorlásának feltétele volt, így a rendelkezésre álló adatokból úgy tűnik, hogy a vételi jog bejegyzéséhez szükséges 2.500.000 forint vételárhátralékot sem fizette ki, így a vételi jog gyakorlása nem volt jogszerű. Az I. r. alperes emellett jóerkölcsbe ütközően terhelte meg úgy az ingatlant, hogy tisztában volt azzal, hogy az más tulajdona. Az I. r. alperes megtévesztette a II. r. alperest, amikor olyan ingatlant ajánlott a kölcsön fedezetéül, amely nem volt az övé.

Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte. Azzal védekezett, hogy a 8.000.000 forint vételárat a felperessel kötött külön szóbeli megállapodás alapján nem kellett teljesítenie. Az ingatlannyilvántartásba bejegyzett tulajdonosként az ingatlannal jogszerűen rendelkezett. A II. r. alperestől megkapta a 2.5000.000 forint vételárrészletet is, a szerződésük nem volt színlelt. A 6.500.000 forint összegű vételár megfelelt a lakás forgalmi értékének.

A II. r. alperes ugyancsak a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint a jogügylet során az adott helyzetben általában elvárható gondossággal, jóhiszeműen és tisztességesen járt el. Szívességből baráti kölcsönt nyújtott és a kölcsön fedezetéül szolgált az az ingatlan, amelynek tulajdonosa az ingatlannyilvántartási adatok szerint az I. r. alperes volt. Az a tény, hogy esetleg az I. r. alperes rosszhiszeműen járt el a felperessel szemben nem hat ki a II. r. alperesre. A közhiteles ingatlannyilvántartás adataiban bízva, ellenérték fejében szerezte meg a vételi jogot, majd az ingatlan tulajdonjogát, így jóhiszemű jogszerzőnek minősül az 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. §-a alapján. Kifizette a vételárhátralékot, azonban a vételi jog gyakorlásához szükséges egyoldalú írásbeli nyilatkozat megtételének időpontjáig megtörtént a felperes tulajdonjogának a visszajegyzése. Mivel a felperes tulajdonszerzése a vételi jog bejegyzését követően történt meg, így az a felperesre is hatályos figyelemmel a Ptk. 375. § (4) bekezdésében foglaltakra.