A Fővárosi Törvényszék Pf.630262/2013/3. számú határozata kártérítés tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 78. §, 81. §, 164. §, 206. §, 228. §, 239. §, 252. §, 253. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 301. §, 318. §, 339. §, 355. §, 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) 2. §, 13. §, 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet (Kmr.) 13. §, 14. §, 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet (Ükr.) 3. §] Bírók: Boda Dalma, Pávlisz Beatrix Hajnalka, Stecbauer Anita

A Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság

48. Pf. .../2013/3.

A Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság a dr. Habis Kinga ügyvéd (fél címe 2.) által képviselt felperes neve (....) felperesnek, dr. Fabók András ügyvéd (....) által képviselt alperes neve (alperes címe) alperes ellen kártérítés megfizetése iránt indított perében a Pesti Központi Kerületi Bíróság 9. P. .../2010/30. sorszámú, 2012. szeptember 19. napján kelt ítélete ellen az alperes 31. sorszámú fellebbezése folytán meghozta az alábbi

Í t é l e t e t:

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érinti, fellebbezett rendelkezését megváltoztatja, és a keresetet teljes egészében elutasítja. Mellőzi az alperes felperesi perköltségben és szakértői díjban való marasztalását.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 132.000,- (egyszáz-harminckettőezer) Ft együttes első- és másodfokú perköltséget.

A 98.550,- (kilencvennyolcezer-ötszázötven) Ft szakértői díjat a Magyar Állam viseli.

Az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek.

I n d o k o l á s

Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 492.500,- Ft-ot, valamint ennek az összegnek 2009. március 6. napjától a kifizetés napjáig a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű kamatát, továbbá 55.000,- Ft perköltséget. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Kötelezte az alperest, hogy a Fővárosi Törvényszék Gazdasági Hivatala külön felhívására az állam javára fizessen meg 82.125,- Ft szakértői díjat.

Indokolása szerint korábban a felperes volt a tulajdonosa a .... helyrajzi számú, természetben (ingatlan címe). szám alatti, két szobás, 50 m2 nagyságú lakásingatlannak. A felperes a perbeli lakást a ... Önkormányzattól vásárolta meg 2005. februárjában.

Az ingatlan megvásárlását megelőzően a korábbi tulajdonos megbízása alapján fél1 értékbecslő 2004. március 16. napján értékmegállapító szakvéleményt készített, mely rögzítette, hogy a perbeli lakás teljesen felújított állapotú.

A felperes, mint bérbeadó és az alperes, mint bérlő között 2005. július 1. napján bérleti szerződés jött létre az ingatlan bérletére. A szerződő felek a bérlemény havi díját 55.000,- Ft-ban állapították meg. Az alperest terhelte a mindenkori rezsiköltségek megfizetése is. A felperes a megállapodás aláírásakor 110.000,- Ft óvadékot vett át. A felek a szerződésben rögzítették, hogy az ingatlan helyiségei részben bútorozva állnak rendelkezésre, továbbá azt, hogy az átadás-átvétel során leltár készül. A 11. pontban a felek kimondták, hogy a bérleményt a felperes rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban adja át, és a bérlő köteles azt ugyanilyen állapotban, tisztán visszaadni. Amennyiben a bérlő ezt elmulasztaná, úgy a helyreállítási munkákat a bérbeadó jogosult a bérlő költségére elvégeztetni, és azok költségét a késedelmes fizetésre vonatkozó szabályok szerint a bérlőn behajtani. A 14. pontban a felek kikötötték, hogy az első bekezdésben foglaltakon túlmenően más személyek a bérleménybe nem költözhetnek be. Megállapodtak abban is, hogy a bérleti jogviszony fennállása alatt az ingatlan állagmegóvásáról a bérlő köteles gondoskodni.

A szerződés megkötése után azt a felek szóban akként módosították, hogy a rossz állapotú ingatlant a lakásfelújításokkal foglalkozó alperes újítja fel. Megállapodásuk értelmében az alperes addig lakhat az ingatlanban, amíg a felújítás költsége ki nem egyenlítődik. Ennek megfelelően az alperes 2005-ben burkolatcserét, kád és fürdőszoba berendezés, WC és berendezése és burkolatok cseréjét végezte el. Az alperes által elvégzett felújítási munka értéke 593.000,- Ft volt. Az anyagköltséget a felperes fedezte.

A lakásban az alperesen kívül 2-3, esetenként több alkalmazottja lakott.

A felperes a 2008. október 31-én kelt rendes felmondással a bérleti jogviszonyt 30 napos határidővel felmondta, és felszólította az alperest, hogy a lakás birtokba vételi állapotát állítsa helyre.

Az alperes az ingatlant 2008. decemberében elhagyta. A lakás berendezési tárgyai elhasználódtak, a szobák falain a sarkok, a fürdőszobában a kád széle, a csempe fugája penészes volt, a nyílászárók, illetve azok üvegei sérültek voltak, a gázkészülék, a kád, a mosogató és a villanykapcsolók elhasználódtak.

A felperes a szerződés megkötésekor átadott kauciót az alperes közüzemi díjtartozására használta fel.

A felperes a lakást az alperes kiköltözése után teljesen felújíttatta, a közművezetékeket kicseréltette, új gázkonvektorokat, gázvízmelegítőt szereltetett fel, a fürdőszobát és a konyhát is teljesen felújíttatta, a nyílászárókat kicseréltette, festési munkálatokat végeztetett. A felújítás költsége 1.720.000,- Ft volt. A felperes a lakást a per folyamatban léte alatt értékesítette.

A felperes keresetében 1.211.990,- Ft és 2009. március 6. napjától járó kamatai valamint perköltség vonatkozásában kérte az alperes marasztalását (1.045.000,- Ft felújítási költség + 166.990,- Ft berendezési tárgyak cseréjével felmerült költség). Igénye jogalapjaként a Ptk. 339. § (1) bekezdésére, Ptk. 355. § (1) és (2) bekezdésére hivatkozott. Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.

Az elsőfokú bíróság a keresetet a Ptk. 318. § (1) bekezdése, 339. § (1) bekezdése, 355. § (1), (2) bekezdései, a lakások és helyiségek bérletéről valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 2. § (1), (2) bekezdései, 7. § (1) bekezdése, 9. § (1) bekezdése, 12. § (2) bekezdése, 13. § (1) bekezdése alapján bírálta el.

Indokolása szerint a Pp. 164. § (1) bekezdése értelmében a felperest terhelte a kár bekövetkeztének, összegszerűségének, a károkozó jogellenes magatartásnak, mulasztásnak, illetve az okozati összefüggésnek a bizonyítása. Neki kellett igazolnia, hogy a perbeli lakás milyen állapotban volt az alperes által végzett felújítást követően, majd az alperesi kiköltözés után. Bizonyítania kellett, hogy a lakásban található bútorok, berendezési és felszerelési tárgyak milyen állapotban voltak az alperes beköltözésekor, majd a lakás átadásakor. Ezzel szemben az alperesre hárult annak bizonyítása, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben elvárható, illetve neki kellett igazolnia, hogy a felperes a kárenyhítési kötelezettségének nem tett eleget.

Kiemelte, hogy a bérleti szerződés alapján az alperes a bérleti jogviszony megszűnése után a lakást rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban, tisztán volt köteles a felperes rendelkezésére bocsátani. Az nem volt vitás, hogy e kötelezettségének az alperes nem tett eleget. Az elsőfokú bíróság a lakás állapotát, illetve a felújítás szükséges mértékét a perben kirendelt igazságügyi szakértő szakvéleménye alapján vizsgálta. A szakvéleményt a penészesedési, illetve az alperesi magatartással ok-okozati összefüggésben álló kíméletlen használat következtében előálló mechanikai tönkremenetel körében aggálytalannak találta, és ítélkezésének alapjául fogadta el. Az ott rögzített 50 % mértékű kármegosztási arány tekintetében is osztotta a szakértői véleményben foglaltakat - annak összegszerűségét azonban nem fogadta el. Kizártnak tekintette, hogy az ingatlan penészesedése az alperesi magatartással összefüggésben keletkezett volna. Ebből következően mindazon munkálatok, illetve azon berendezési tárgyak cseréje, melyek a penészesedés miatt lettek elvégezve, illetve cserélve, nem róható az alperes terhére, ekként az ok-okozati összefüggés e körben nem volt megállapítható. Ezért a vakolás, továbbá a szekrénysor cseréjének szükségességét nem az alperesi magatartással összefüggésben állónak tekintette.