BH 2006.6.193 A bérleti szerződés megkötésére irányuló előszerződés alapján a bérbe adandó ingatlanba engedéllyel beruházó fél kiadása megtérítését - az előszerződés meghiúsulása esetén - a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint kérheti [Ptk. 208. §, 361. §].

Az irányadó tényállás szerint a peres felek 1999 augusztus végén megállapodtak abban, hogy ha az alperes tulajdonát képező ingatlanon lévő ipari csarnok rekonstrukciós munkálatai befejeződnek - melynek várható időpontja 1999. október közepe - a felperes 400 Ft/m2/hó + áfa bérleti díj ellenében bérbe veszi az ipari csarnok 210 m2 területű helyiségét. A felperes 1999 október közepétől az alperes engedélyével festési és belső villanyszerelési munkákat végeztetett el külső vállalkozókkal leendő bérleményében. Az alperes által irányított és finanszírozott rekonstrukciós - fűtés, vízellátás biztosításával, tető hőszigeteléssel kapcsolatos - munkálatok azonban elhúzódtak, és mivel a felperes nem látta biztosítottnak, hogy 1999. december 1-jétől bérlőként használhatja az ingatlant, 1999. november 19-én közölte az alperessel, hogy érdekmúlás miatt nem kíván vele bérleti szerződést kötni.

A felperes módosított keresetében - arra hivatkozással, hogy az általa elvégeztetett munkák folytán az alperes jogalap nélkül gazdagodott - 50 000 Ft megfizetésére kérte kötelezni az alperest.

Az alperes a kereset elutasítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a felek 1999 szeptemberében szóbeli előszerződésben állapodtak meg arról, hogy a rekonstrukciós munkák befejezésekor egymással bérleti szerződést kötnek és viszontkeresetében kérte a bérleti szerződés létrehozását az általa elkészített, 1999. december 1-jei keltezésű írásbeli bérleti szerződés-tervezetben rögzített (az előszerződéssel azonos) tartalommal, továbbá kérte, hogy a bíróság kötelezze a felperest - mint az így létrehozott bérleti szerződést felmondó személyt - három havi felmondási díj megfizetésére.

Az előszerződés megkötését is vitató felperes az alperes viszontkeresetének elutasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság 2004. január 16-án meghozott ítéletében kötelezte az alperest 50 000 Ft megfizetésére a felperes javára, az alperes viszontkeresetét pedig elutasította. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a peres felek között 1999 augusztus végén előszerződés jött létre, az előszerződéstől azonban joggal állt el a felperes, jogosan tagadta meg a végleges szerződés megkötését. A kereseti kérelemnek helyt adó döntés a Ptk. 361. és 364. §-án alapult.

Az alperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság 2004. május 5-én meghozott ítéletében az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. A másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bíróságnak azzal az álláspontjával, hogy 1999 augusztusában előszerződés jött létre a peres felek között, valamint abban is, hogy a végleges bérleti szerződés megkötését pedig a felperes jogosan tagadta meg, és erre tekintettel a viszontkereset elutasításának volt helye. Álláspontja szerint azonban a felperes által finanszírozott munkák díját és anyagköltségét az alperes nem a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint, hanem a Ptk. 318. § (1) bekezdés és 339. § (1) bekezdése alapján köteles a felperesnek megfizetni.

Az alperes felülvizsgálati kérelme folytán a Legfelsőbb Bíróság 2005. január 27-én meghozott végzésében a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az ügyben eljárt másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. Rámutatott arra, hogy a másodfokú bíróság a Ptk. 339. § (1) bekezdésében írt tényállási elemek - jogellenesség, felróhatóság - tisztázása nélkül állapította meg az alperes kártérítési felelősségét, és további tisztázásra szorul, hogy mely okok játszottak szerepet a végleges szerződés megkötésének elmaradásában.

Az új eljárásban 2005. május 2-án hozta meg a másodfokú bíróság az ítéletét. Az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatta és az alperes által a felperesnek fizetendő marasztalás összegét 17 800 Ft-ra leszállította. Feljogosította a felperest, hogy a perbeli ingatlanba épített árammérőt, továbbá 2 db fénycsőarmatúrát természetben elvigye, az elsőfokú ítélet egyéb rendelkezéseit pedig helybenhagyta. A jogerős ítélet szerint az alperes elfogadta a felperes azon bejelentését, hogy más üzlethelyiséget talált magának és nem kíván az alperessel bérleti szerződést kötni, tehát egyező akaratnyilvánítással bontották fel a felek a köztük létrejött előszerződést. Miután ezzel szerződéses jogviszonyuk visszamenőleges hatállyal szűnt meg, a köztük lévő elszámolásnak a felperes által mindig is hivatkozott jogalap nélküli gazdagodás jogcímén van helye. Az e jogcímen való marasztalás során 50 000 Ft gazdagodási értékből kiindulva alperest 17 800 Ft megfizetésére kötelezte, mert az 50 000 Ft összegű gazdagodásból levonta azon - állagsérelem nélkül leszerelhető - ingóságok szerelési költségét, melyek elvitelére a felperest feljogosította.

Az alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a II/AB/3. jelű beadványában rögzített viszontkereseti kérelmének helyt adó határozat meghozatalát kérte. Ennek megfelelően azt kérte, hogy a bíróság 1999. december 1-jei hatállyal, az alperes által 1999. november 17-ével elkészített bérletiszerződés-tervezetnek megfelelő tartalommal hozza létre a peres felek között a bérleti szerződést és a felek között számolja el a jogviszonyból származó követeléseket. Figyelemmel arra, hogy a felperes keresete csak 7810 Ft erejéig megalapozott, az alperesnek viszont 302 400 Ft összegű - a három havi bérleti díj nettó összegének megfelelő - jogos követelése áll fenn a felperessel szemben, a felperest a két összeg különbözeteként 294 590 Ft és ennek az esedékességtől számított törvényes kamata megfizetésére kötelezze. Azt nem vitatta, hogy a felperes jogosult az általa felszerelt elektromos almérő és a két fénycsőarmatúra elvitelére.

Előadása szerint jogszabálysértést követett el a másodfokú bíróság azzal, hogy nem hajtotta végre a Legfelsőbb Bíróság végzésében írt utasításokat, a fellebbezési kérelmet és ellenkérelmet nem annak korlátai között tárgyalta, és a marasztalás során másik jogcímre tért át.

Álláspontja szerint az új eljárásban eljáró másodfokú bíróság az előszerződés közös megegyezéssel való felbontásának megállapításával kívánta lehetővé tenni a jogalap nélküli gazdagodás jogintézményének alkalmazását, a jogcímnek e megváltoztatása viszont sértette az alperes alkotmányos jogait, mert a megváltoztatott jogcímmel kapcsolatban nem fejthette ki álláspontját, nem élhetett a bizonyítás lehetőségével. Az előszerződés közös akaratból eredő megszűnését csak akkor lehetett volna megállapítani, ha kifejezett bizonyítást nyert volna a kölcsönös és egybehangzó akaratnyilatkozat megtétele. A minden kétséget kizáró tények azonban hiányoznak annak megállapításához, hogy akár szóban, akár írásban, akár rá­utaló magatartással sor került volna a szerződés felbontására. A másodfokú bíróság ezt a felek nyilatkozataival ellentétesen, iratellenesen és okszerűtlenül állapította meg. A felperes tagadta, hogy az előszerződés egyáltalán létrejött volna a felek között és az volt az álláspontja, hogy ha volt is előszerződés, attól egyoldalú jognyilatkozattal állt el, soha nem állította, hogy az előszerződést a felek közös megegyezéssel felbontották volna. Az alperes bár tudomásul vette, mint megváltoztathatatlant, hogy a felperes nem kíván vele szerződést kötni, de ezzel nem értett egyet, és ezt nem is akarta. A felperes egyoldalú elállását nem fogadta el, amit az is alátámaszt, hogy továbbra is mindent elkövetett azért, hogy a munkálatok 1999. december 1-jére befejeződjenek, és már 1999. november 19-én figyelmeztette a felperest arra, hogy szerződésszegése esetén ellenkövetelést fog előterjeszteni vele szemben. Nem a szerződés egyező akarattal való felbontására került tehát sor, hanem a felperes szerződésszegésére, amellyel a felperes magának okozott kárt.